Bundesländer wollen Zuschlag für möblierte Wohnungen begrenzen

Wer eine Wohnung möbliert vermietet, kann dafür einen Zuschlag erheben. Dieser muss nicht gesondert ausgewiesen werden. Deshalb ist es schwierig, für diese Wohnungen die Nettokaltmiete zu ermitteln. Auf diese Weise bietet die möblierte Vermietung eine Möglichkeit, die Mietpreisbremse zu umgehen. Um das zu vermeiden, haben die Stadtstaaten Hamburg und Bremen einen Gesetzesantrag zur Vermietung möblierten Wohnraums in den Bundesrat eingebracht. Dieser zielt darauf ab, dass der Möblierungszuschlag nach oben begrenzt und seine Höhe im Mietvertrag ausgewiesen wird. Die Länderkammer hat den Gesetzesantrag inzwischen verabschiedet und zur Beratung an den Bundestag weitergeleitet.

QUIS – nach eigenen Angaben Deutschlands größte Datenbank für den Wohnungsmarkt – hat den Anteil möblierter Wohnungen an den Mietwohnungsangeboten auf den großen Online-Immobilienportalen für Hamburg und Berlin untersucht. Das Ergebnis: 2020 habe es in beiden Städten einen starken Anstieg gegeben. Seitdem sei der Anteil Wohnungen zwar wieder etwas zurückgegangen. Er befinde sich aber immer noch deutlich über dem Niveau von vor 2020. 

In Berlin sind 16 Prozent aller inserierten Wohnungen möbliert

In Berlin betrug die Zahl der möbliert angebotenen Wohnungen 2019 noch durchschnittlich 128 pro Monat. Damit machten sie einen Anteil von 2,3 Prozent am gesamten online inserierten Mietwohnungsangebot aus. 2020 gab es einen starken Anstieg: Der Höchstwert lag im März 2020 bei 1.016 Wohnungen. Im Mai 2023 wurden 716 möblierte Wohnungen in Berlin online zur Miete angeboten, was einen Anteil von 16 Prozent am gesamten Online-Mietwohnungsangebot ausmacht. 

Auch in Hamburg bewegte sich der Anteil möbliert angebotener Mietwohnungen 2019 noch auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau: Im Jahresschnitt wurden 2,3 Prozent aller Mietwohnungen auf den Onlineportalen möbliert angeboten. Die höchste Zahl wurde mit 100 Wohnungen im Oktober erreicht. 2020 stieg der Anteil der möbliert angebotenen Wohnungen auch in Hamburg sprunghaft an: Im Jahresdurschnitt lag er bei 13 Prozent. Im Mai 2023 betrug der Anteil 10,3 Prozent (=304 Wohnungen).

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Wie die Mietpreisbremse 2020 verschärft wurde

Der signifikante Anstieg der möbliert angebotenen Wohnungen in Berlin und Hamburg könnte laut QUIS auf die Verschärfung der Mietpreisbremse zurückgehen: Vor 2020 mussten Vermieter, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen hatten, die Miete nicht rückwirkend senken. Mieterinnen und Mieter hatten also keine Möglichkeit, zu viel gezahltes Geld zurückzuerhalten. Seit dem 1. April 2020 können sie ihre Ansprüche auch rückwirkend gültig machen, und zwar für die ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses. Darüber hinaus wurde gesetzlich festgelegt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr anhand der letzten vier, sondern anhand der letzten sechs Jahre zu bestimmen sei. Auf diese Weise ergeben sich üblicherweise geringere Vergleichsmieten.

Das will der Hamburger Gesetzesantrag

Kurzzeitvermietungen, juristisch bezeichnet als „Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch“, sollen dem Hamburger Antrag nach zwar weiterhin von der Mietpreisbremse ausgenommen bleiben. Doch es soll festgelegt werden, dass dies in der Regel nicht für Vermietungen ab sechs Monaten Dauer gilt und auch nicht für Ketten befristeter Kurzzeitmietverträge zwischen denselben Parteien. 

Beim möblierten Wohnraum gilt die Mietpreisbremse zwar auch, kann aber faktisch nicht angewendet werden, da der Möblierungszuschlag bisher nicht gesondert ausgewiesen werden muss. Somit ist auch die Nettokaltmiete nicht transparent, die mit ortsüblichen Vergleichsmieten verglichen und gegebenenfalls als zu hoch gerügt werden könnte. Die Lösung ist, dass der Möblierungszuschlag offengelegt werden muss. Gleichzeitig soll die Höhe des Zuschlags begrenzt werden: auf monatlich höchstens ein Prozent des Zeitwerts, den die Möbel zu Beginn des Mietverhältnisses haben. Als Zeitwert wiederum gilt der Anschaffungspreis abzüglich eines Betrags von fünf Prozent für jedes Jahr, das seit dem Kauf abgelaufen ist. 

Die vorgesehenen Änderungen im Bürgerlichen Gesetzbuch betreffen die Paragraphen 549 (zu den Kurzzeitvermietungen) und 556 d (zum möblierten Wohnraum).

Einen rechtssicheren Mietvertrag herunterladen: Mustervorlagen der IVV in Zusammenarbeit mit Lewento/Rechtsanwaltskanzlei Groß, Berlin