IW-Studie: Bundesweit würden 60 Prozent weniger Wohnungen vermietet

Wenn das Wohnungsangebot knapp ist und die Mieten steigen, neigt die Politik zu Mietpreisregulierungen: Aktuell gilt eine Mietpreisbremse bundesweit in 477 Gemeinden. Dort dürfen Vermieter von neuen Mietern höchstens eine Miete verlangen, die zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Der Berliner Mietendeckel hat besonders stark in den Markt eingegriffen, indem er Obergrenzen festgelegt hat, die teils deutlich unter den marktüblichen Mieten lagen. Das restriktive Berliner Gesetz war im Februar 2020 in Kraft getreten; im März 2021 erklärte das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel für unvereinbar mit dem Grundgesetz.

Das IW-Institut hat dennoch im Auftrag der Friedrich-Naumann-Stiftung untersucht, welche Folgen der Berliner Mietendeckel auf den dortigen Wohnungsmarkt hatte und wie sich eine bundesweite Einführung auswirken würde.

Berliner Mietendeckel bestrafte Familien

In Berlin führte der Deckel dazu, dass die Mieten während seiner Gültigkeit schnell sanken – in der Spitze um elf Prozent. Gleichzeitig halbierte sich aber auch die Zahl der inserierten Wohnungen. Denn für Vermieter war es oft lukrativer, Wohnungen zu verkaufen oder in Ferienwohnungen umzuwandeln. Letztlich hätten in erster Linie ältere und einkommensstarke Mieter, die selten umziehen, vom Mietendeckel profitiert. Für wohnungssuchende Familien wurde es dagegen deutlich schwieriger, eine passende Wohnung zu finden. Ein weiteres Problem war absehbar: Vermieter investierten weniger in die Wohnungen, wodurch sich die Qualität vieler Wohnungen deutlich verschlechtert habe.

60 Prozent weniger Wohnungen

Würde eine Mietpreisregulierung nach Berliner Vorbild überall dort eingeführt, wo heute schon eine Mietpreisbremse gilt, hätte dies gravierende Folgen: Die Anzahl der inserierten Wohnungen würde um über 60 Prozent von 280.000 auf rund 108.000 Wohnungen innerhalb eines Jahres sinken. Dies würde die ohnehin vielerorts schon schwierige Suche nach einer Mietwohnung erheblich erschweren.  

„Statt auf Mietpreisregulierungen zu setzen, sollte die Politik den Wohnungsbau in den Städten vorantreiben, das Umland attraktiver gestalten und gezielte sozialpolitische Maßnahmen ergreifen, wie etwa die Treffsicherheit von Sozialwohnungen zu erhöhen“, fordert IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. „Nur so kann die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt nachhaltig verbessert werden.“

Methodik der Studie

Um die Auswirkungen des Berliner Mietendeckels auf die betreffenden Wohnungen zu bewerten, haben die IW-Wissenschaftler die Mietentwicklung in regulierten Märkten mit der Entwicklung in unregulierten Märkten verglichen. Die Grundidee dabei ist, dass sich die Mieten in beiden Märkten ohne Eingriff identisch entwickelt hätten. In der Modellrechnung wurde beispielhaft geprüft, wie sich die Einführung einer bundesweiten Mietpreisbegrenzung nach dem Vorbild des Berliner Mietendeckels auswirken würde. Angenommen wurde dabei, dass der Mietendeckel überall dort greift, wo heute die Mietpreisbremse gilt. Die Mietpreisbremse gilt im Jahr 2024 in 477 Gemeinden, die sich auf 14 Bundesländer verteilen.

Die Studie „Auswirkungen von Mietpreisregulierungen auf den Wohnungsmarkt“ zum Download.