Eigentümer haben jährliche Überwachungs- und Erklärungspflicht

Eine weitere Folge der Reform ergibt sich aus dem Umstand, dass der Gesetzgeber die Verantwortlichkeit für Aktualität und Korrektheit der Bemessungsgrundlage in die Hände der Grundeigentümer gelegt hat. Diese sind nunmehr in allen Grundsteuermodellen verpflichtet, Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse anzuzeigen. Das Gleiche gilt, wenn das Eigentum an einem auf fremdem Grund und Boden errichteten Gebäude übergegangen ist. Nur der Übergang des Eigentums an Grundstücken wird vom (notwendig beteiligten) Notar angezeigt. Änderungsanzeigen müssen (je nach Berechnungsmodell) insbesondere vorgenommen werden bei:

• Änderungen an unbebauten oder bebauten Grundstücken, die Auswirkungen auf den Grundsteuerwert haben;
• Änderungen der Vermögensart oder der Grundstücksart;
• Tatsachen, die zu einer Aufhebung des Grundsteuerwerts führen könnten;
• Wegfall einer Steuerbefreiung oder einer Begünstigung wegen Änderung der Nutzung oder der Eigentumsverhältnisse.

Solche Änderungen sind gegeben, wenn beispielsweise eine zu Wohnzwecken genutzte Fläche zu betrieblichen Zwecken genutzt wird, oder umgekehrt, wenn sich Wohn- oder Nutzflächen durch bauliche Maßnahmen vergrößern oder verkleinern, oder wenn eine zum Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehörende Fläche mit einem Wohnhaus bebaut wird. Auch die nachträgliche Begründung von Wohn- oder Teileigentum an einem Gebäude führt zur Anzeigepflicht.

Die Erklärung durch die Eigentümer erfolgt grundsätzlich weiterhin durch Übermittlung eines amtlich vorgeschriebenen Datensatzes mittels Datenfernübertragung. Die Finanzverwaltung gestattet es dabei, soweit bereits über das Portal „Mein ELSTER“ eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts übermittelt wurde, die Daten aus der Erklärung zu übernehmen, punktuell anzupassen und unter Angabe des zutreffenden Feststellungszeitpunktes an die Finanzverwaltung zu übermitteln. Somit entfällt die Notwendigkeit, alle Daten vollständig neu zu erfassen.

Änderungen am besten in elektronischer Form angeben

Alternativ kann die Abgabe einer Grundsteuer-Änderungsanzeige anhand des neu zur Verfügung gestellten Formulars „GW-5“ auf analogem Weg erfolgen, in der Regel durch Übermittlung der eigenhändig unterschriebenen Unterlage an das zuständige Finanzamt per Post. Leider besteht in diesem Zusammenhang die erhöhte Gefahr insbesondere für nicht geübte Grundstücks- oder Gebäudeeigentümer, dass Informationen nicht vollständig oder gar falsch abgegeben werden und die Nutzung des Formulars zu Nachfragen oder zu einer zusätzlichen Abgabe einer digitalen Erklärung, im schlimmsten Fall zu rechtswidrigen Grundsteuerwertbescheiden und einer nicht korrekten Grundsteuerfestsetzung führen. In der Praxis empfiehlt es sich daher in der Regel, gleich eine Änderungsanzeige in elektronischer Form zu übermitteln.

Darüber hinaus erfolgt die Zustellung der Bescheide – trotz der digitalen Abgabe der Erklärung – weiterhin in Papierform. Eine digitale Verarbeitung und Überprüfung der Bescheide wird dadurch erheblich erschwert.

Inhaltlich komplexe Überprüfung der eingehenden Bescheide

Weitere Stolpersteine liegen in der Tatsache, dass sich die Bundesländer auf kein einheitliches Besteuerungsmodell einigen konnten. Das Bundesmodell und die Länder-Modelle führen zu regionalen Unterschieden, die im Einzelfall Unsicherheit bei der korrekten Ermittlung der erforderlichen Daten aufkommen lassen. Auch die Festsetzung der Hebesätze unterliegt kommunalen Unterschieden. Jede Gemeinde legt eigene Hebesätze fest, wodurch die Steuerlast variieren kann. Finanzschwache Gemeinden erhöhen oft die Hebesätze, um zusätzliche Einnahmen zu generieren. Differenzierte Messzahlen und Hebesätze führen im Ergebnis jeweils zu einer komplexen Steuerberechnung.

Offenhalten der Besteuerungsverfahren

In allen Fällen, in denen die Bescheide aufgrund einer noch zu überprüfenden Verfassungswidrigkeit offengehalten werden sollen, muss der Steuerpflichtige selbst tätig werden, Einspruch einlegen und um das Ruhenlassen des Verfahrens bitten. Weniger bürokratisch wäre es hingegen, wenn die Finanzverwaltung von Amts wegen die Bescheide insoweit für vorläufig erklären würde.

Für das Bundesmodell, das in neun Bundesländern gilt, ist ein Revisionsverfahren vor dem Bundesfinanzhof anhängig, in dem die Regelungen auf ihre Verfassungsmäßigkeit hin überprüft werden, nachdem das Finanzgericht Köln mit Urteil vom 19. September 2024 (Az. 4 K 2189/23) die Klage in erster Instanz abgewiesen, aber die Revision beim Bundesfinanzhof zugelassen hat. Das Verfahren ist offen.

Das Finanzgericht Hessen hat beispielsweise mit Urteil vom 23. Januar 2025 entschieden, dass auch das Hessische Grundsteuergesetz (Flächen-Faktor-Modell) verfassungsgemäß ist (Urt. v. 23.01.2025, Az. 3 K 663/24). Jeder Eigentümer sei mit der Erlangung des Grundbesitzes automatisch leistungsfähig. Es bleibt abzuwarten, ob hier ein Revisionsverfahren eingeleitet wurde, und ob die Finanzverwaltung die vielfältig eingelegten Einsprüche, zu denen weiterhin zu raten ist, bis zu einer höchstrichterlichen Entscheidung auch in Hessen ruhen lässt.

Wie aufkommensneutral fällt die Grundsteuerreform tatsächlich aus?

Erste, überwiegend nicht repräsentative Erhebungen und Erfahrungen ergeben ein beunruhigendes Bild. Die Steuerbeträge sind im Vergleich zur Erhebung in 2024 überwiegend gestiegen, je nach Immobilientyp in unterschiedlichem Ausmaß. So hat beispielsweise Haus & Grund bei seinen Mitgliedern erhoben, dass die durchschnittlichen Steuermehrbelastungen für Ein- und Zweifamilienhäuser von 463 auf 747 Euro, für Mehrfamilienhäuser von 834 auf 1.370 Euro und für Eigentumswohnungen von 285 auf 316 Euro gestiegen sind.

In der Praxis ist auch festzustellen, dass die Höhe der Grundsteuer stark durch das verwendete Bewertungsmodell beeinflusst wird. 79  Prozent der Teilnehmer der Erhebung von Haus & Grund teilten mit, dass die Steuerlast gestiegen oder gleich geblieben ist, 21 Prozent teilten eine geringere Steuerlast mit. Auf die Bundesländer bezogen wurde in Baden-Württemberg sowohl absolut als auch relativ der stärkste Belastungsanstieg festgestellt. Ähnliche Ergebnisse veröffentlichte der Spiegel unter Verweis auf eine Umfrage der Steuersoftware Wiso, wonach allerdings in Berlin mit (+116,8 %) die durchschnittliche Mehrbelastung am höchsten ausgefallen sei.  

Diese Effekte werden im nächsten Jahr die Mieter in Aufruhr versetzen, da die Grundsteuer 2025 bekanntermaßen auf diese im Rahmen der Betriebskostenabrechnung ungekürzt abgewälzt wird.

Die Stadt Bremen veröffentlicht hingegen Zahlen, nach denen die gesetzgeberische Absicht, die Reform nahezu vollständig aufkommensneutral umzusetzen, eingehalten sei. Die geringe Abweichung bei den festgesetzten Beträgen (–1,8 %) sei statistisch unkritisch. Das tatsächliche Aufkommen liege praktisch auf Vorjahresniveau (–0,02 %).

Autoren:

Andreas Lichel, Steuerberater, und Patrick Wolff, Rechtsanwalt, bei der Prüfungs- und Beratungsgesellschaft Forvis Mazars, Berlin