Gesetzliche Änderungen und Fristen für Wohnungseigentümer in 2025

E-Rechnungspflicht auch für vermietende Eigentümer:innen

Eine Änderung des Umsatzsteuergesetzes sieht die Einführung der elektronischen Rechnung vor – als Teil des Wachstumschancengesetzes. Die E-Rechnungspflicht tritt in Deutschland am 01.01.2025 für Unternehmen im B2B-Sektor in Kraft. Auch alle vermietenden Eigentümer – ganz gleich, ob sie umsatzsteuerfrei oder umsatzsteuerpflichtig vermieten – müssen ab 01.01.2025 elektronische Rechnungen empfangen, verarbeiten und archivieren können.

Die Pflicht zum Ausstellen von E-Rechnungen gilt hingegen nur für Vermietende, die zur Umsatzsteuer optieren, die also umsatzsteuerpflichtig an andere Unternehmer vermieten (gemäß § 9 UStG). Allerdings gilt noch bis Ende 2026 eine Übergangsfrist. Bis dahin sind auch weiterhin Papier- bzw. PDF-Rechnungen zulässig, sofern der Rechnungsempfänger dem zugestimmt hat.

Vermietende Haus- und Wohnungseigentümer sollten sich mit dem Thema E-Rechnungen befassen und sich über eine hierfür geeignete Softwarelösung informieren“, sagt Dr. Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum.

Einbau von Smart Metern in bestimmten Haushalten verpflichtend

Ab dem 01.01.2025 sind Messstellenbetreiber verpflichtet, in bestimmten Haushalten sogenannte Smart Meter – intelligente Messsysteme – einzubauen. Das betrifft Haushalte mit einem Jahresstromverbrauch von mehr als 6000 Kilowattstunden, Haushalte, die eine Photovoltaikanlage mit 7 bis 100 Kilowatt installierter Leistung haben, und Haushalte mit einer steuerbaren Verbrauchseinrichtung, zum Beispiel Wärmepumpe, E-Ladestation oder andere.

In allen anderen Haushalten wird lediglich ein digitaler Stromzähler eingebaut. Sie können allerdings beim Messstellenbetreiber – in der Regel ist das der örtliche Netzbetreiber – auch den Einbau eines Smart Meter verlangen. Diese senden regelmäßig Daten über den Stromverbrauch an Stromversorger und Netzbetreiber sowie an den Messstellenbetreiber. Ab 2025 müssen Haushalte mit einem Smart Meter dynamische Stromtarife angeboten bekommen.

Für den Einbau der neuen Technik kann es nötig sein, den vorhandenen Zählerschrank grundlegend umzubauen. Das ist insbesondere bei Gebäuden, die vor 1965 erbaut wurden, der Fall, informiert die Verbraucherzentrale NRW. In Wohnungseigentümergemeinschaften ist der Zählerschrank Gemeinschaftseigentum. Muss er umgebaut werden, muss die WEG hierfür zunächst einen Beschluss fassen. In der Regel handelt es sich hierbei um eine Erhaltungsmaßnahme, deren Kosten von allen Eigentümer getragen werden müssen.

Die Verwaltung sollte beim Messstellenbetreiber nachfragen, wann der Austausch der Zähler erfolgen soll und ob ein Umbau des Zählerschranks nötig sein wird – damit genügend Zeit ist, um einen entsprechenden Beschluss vorzubereiten und zu fassen“, rät Dr. Sandra von Möller.

Einkommensteuerbefreiung für kleine Photovoltaik-Anlagen wird ausgeweitet

Für Anlagen, die nach dem 31.12.2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert werden, gilt: Die für die Anwendung der Steuerbefreiung zulässige Bruttoleistung wird von 15 Kilowatt Peak (kW peak) auf 30 kW peak pro Wohneinheit oder Gewerbeeinheit erhöht. Es wird außerdem klargestellt, dass es sich bei der Steuerbefreiung um eine Freigrenze und nicht um einen Freibetrag handelt. Das bedeutet: Wird die Grenze überschritten, wird die volle Besteuerung fällig.

Wohnen im Eigentum (WiE) begrüßt die Erhöhung der zulässigen Bruttoleistung für die Steuerbefreiung.

Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung auch bei Wärmepumpen

Seit 01.10.2024 müssen auch in Mehrfamilienhäusern, die überwiegend mit Wärme bzw. mit Wärme und Warmwasser aus Wärmepumpen versorgt werden, die Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wie es bei Öl, Erdgas und Fernwärme der Fall ist. Das schreibt die novellierte Heizkostenverordnung vor. Wenn der anteilige Verbrauch der Nutzer zum Stichtag 01.10.2024 noch nicht erfasst wurde, gilt eine Übergangsfrist: Gebäudeeigentümer haben dann bis 30.09.2025 Zeit, entsprechende Geräte zur Verbrauchserfassung zu installieren (§ 12 (3) Heizkostenverordnung).​ Nach diesem Datum müssen sie die Heizkosten verbrauchsabhängig abrechnen.

WiE informiert: Laut Experten ist es empfehlenswert, einen Wärmemengenzähler auf der Ausgangsseite der Wärmepumpe zu installieren, um die erzeugte Gesamtwärmemenge zu messen. Damit lässt sich zum einen die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe ermitteln und somit überprüfen, ob diese auch optimal und effizient läuft. Zum anderen ist dies wichtig, um eine korrekte verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für die einzelnen Wohnungen zu ermöglichen.

Bestandsaufnahme zum Zustand von Etagenheizungen

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) mit Etagenheizungen bis zum 31.12.2024 ein Verfahren zur Bestandsaufnahme des Zustands ihrer Heizungen einzuleiten. Diese Maßnahme dient der frühzeitigen Vorbereitung auf mögliche spätere Heizungstausche. Wohnungseigentümergemeinschaften mit Etagenheizungen sind gesetzlich verpflichtet, bis zum 31.12.2024 beim Bezirksschornsteinfegermeister Daten aus dem Kehrbuch für jede Etagenheizung anzufordern. Relevant sind Informationen zu Art, zum Alter, zur Funktionsfähigkeit und zur Nennwärmeleistung der einzelnen Heizungen.

Zusätzlich müssen die WEGs bis zum genannten Datum direkt von den jeweiligen Eigentümern Auskünfte über die Heizungsanlagen und -ausstattungen, die zum Sondereigentum gehören, anfragen:

• über den Zustand ihrer Heizung (unter anderem, ob diese in der Vergangenheit bereits einmal oder mehrmals ausgefallen ist),
• über die Anzahl der Heizkörper in der Wohnung und deren Funktionstüchtigkeit,
• über durchgeführte Reparaturen an der Heizung,
• über Veränderungen, die an Heizung, Leitungen oder Heizkörpern vorgenommen wurden.

Ebenfalls wichtig sind Informationen darüber, ob Maßnahmen zur Effizienzsteigerung vorgenommen wurden, zum Beispiel ein Austausch der Heizkörperventile.

WiE informiert: Sowohl der Schornsteinfeger als auch die Eigentümer haben ab dem Zeitpunkt der Datenabfrage sechs Monate Zeit, die angefragten Informationen der WEG, in der Regel vertreten durch die Verwaltung, bereitzustellen. Daraufhin muss die WEG-Verwaltung innerhalb von drei Monaten diese Informationen in konsolidierter Fassung allen Eigentümern zur Verfügung stellen. Den einzelnen Wohnungseigentümern müssen die Daten also spätestens zum 30.09.2025 vorliegen.

Reformierte Grundsteuer

Ab 01.01.2025 wird die reformierte Grundsteuer auf Grundlage der neuen Regeln und neuen Hebesätze der Gemeinden erhoben. Die Grundsteuer berechnet sich anhand von drei Variablen: Wert des Grundbesitzes (Grundsteuerwert) x Steuermesszahl x Hebesatz.

WiE informiert bezüglich des Bundesmodells: Viele Eigentümer haben bereits einen Bescheid über die Festsetzung des neuen Grundsteuerwerts erhalten (Näheres hierzu erhalten Sie beim Verein Wohnen im Eigentum). Darüber hinaus haben bereits viele Kommunen ihre Hebesätze angepasst, was ebenfalls die Höhe der Grundsteuer beeinflusst.

Eintragung von bestimmten Beschlüssen ins Grundbuch bis 31.12.2025

Aufgrund der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 müssen bestimmte (Alt-) Beschlüsse von Wohnungseigentümergemeinschaften ins Grundbuch eingetragen bzw. nachgetragen werden, damit sie auch gegenüber neuen Wohnungseigentümern in der WEG, also Rechtsnachfolgern, Bestand haben. Dies gilt für Beschlüsse, die aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung gefasst wurden und nicht bereits durch eine gesetzliche Öffnungsklausel gedeckt waren/sind. Für die Eintragung bzw. Nachtragung ins Grundbuch gilt eine Frist, die am 31.12.2025 abläuft (§ 48 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz).

Wohnungseigentümergemeinschaften bzw. deren Verwaltungen sollten so bald wie möglich überprüfen, ob bzw. welche Beschlüsse in ihren WEGs aufgrund von Öffnungsklauseln gefasst wurden“, sagt WiE-Vorständin Dr. Sandra von Möller. „Das gilt auch für die Beschlüsse, die vor ihrer Amtszeit getroffen wurden. Hierbei kann gegebenenfalls der Verwaltungsbeirat unterstützen.“

Gibt es Beschlüsse, die ins Grundbuch nachgetragen werden müssen, kann es sinnvoll sein, dass die Wohnungseigentümer diese in der Eigentümerversammlung neu fassen. Denn die Eintragung im Grundbuch erfordert die notarielle Beglaubigung der Unterschriften im Versammlungsprotokoll. Das heißt, diejenigen Personen, die ihre Unterschrift geleistet haben, müssen das persönlich vor einem Notar bestätigen. Gerade bei Beschlüssen, die vor längerer Zeit gefasst wurden, sind diese Personen vielleicht nicht mehr „erreichbar“ (z.B. verstorben oder unbekannt verzogen). Dann gibt es einen Anspruch darauf, dass ein identischer Beschluss nochmals gefasst wird – und diejenigen Personen, die das neue Protokoll unterzeichnen, stehen dann auch für die Unterschriftsbeglaubigung zur Verfügung.

weiterlesen bei der IVV:
Rechte des Eigentümers und Pflichten des Verwalters
Nichtigkeit von Beschlüssen?
Bestimmtheit eines Beschlusses der WEG

Quelle: Wohnen im Eigentum (WiE)