Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) nennt die Fälle und Gegenstände, für die eine einfache Mehrheit der Eigentümerstimmen für einen Beschluss nicht ausreicht.
Teilungserklärung kann andere Mehrheiten vorschreiben
Die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann für bestimmte Beschlüsse ein anderes Mehrheitsquorum vorschreiben – zum Beispiel eine Zweidrittelmehrheit der abgegebenen Stimmen oder eine absolute Mehrheit der Eigentümer. Diese ist nur erreicht, wenn mehr als die Hälfte aller in das Grundbuch eingetragener Eigentümer dafür stimmt (nicht nur die anwesenden). Solche Regelungen sind bindend.
Kostenverteilung bei baulichen Maßnahmen: doppelt qualifizierte Mehrheit
Sollen die Kosten einer baulichen Maßnahme von allen Eigentümern getragen werden, muss die bauliche Veränderung laut Wohnungseigentumsgesetz mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit beschlossen werden, bedeutet konkret: mehr als zwei Drittel der Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile. Alternativ muss sich die bauliche Maßnahme amortisieren. Ist dies nicht der Fall und kommt nur eine einfache Mehrheit der Stimmen zustande, zahlen nur die „Ja-Sager“ – also diejenigen, die für die Maßnahme gestimmt haben.
Umlaufbeschluss: Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer
Damit ein Umlaufbeschluss – ein Beschluss, über den in Textform abgestimmt wird, ohne dass eine Eigentümerversammlung stattfindet – zustande kommt, ist Allstimmigkeit erforderlich, das heißt, es müssen alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zustimmen – eine hohe Hürde. Allerdings können Wohnungseigentümergemeinschaften seit der WEG-Reform 2020 in einer Eigentümerversammlung beschließen, dass für einen Umlaufbeschluss für eine bestimmte, einzelne Angelegenheit auch die einfache Mehrheit der Stimmen ausreicht.
Durchführung virtueller Versammlungen: qualifizierte Mehrheit
Möchte eine Eigentümergemeinschaft Versammlungen künftig rein virtuell durchführen, müssen die Eigentümer dies mit mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung beschließen. Dabei muss die WEG auch entscheiden, für wie lange sie die virtuelle Eigentümerversammlung durchführen möchte. Laut Wohnungseigentumsgesetz (§23 Abs. 1a) ist dies für bis zu drei Jahre möglich. Eine Übergangslösung bis 2028 sichert eine zusätzliche Präsenzversammlung für jene Eigentümer, die aus verschiedenen Gründen lieber vor Ort teilnehmen. Auf die zusätzliche Präsenzversammlung kann nur verzichtet werden, wenn dazu ein einstimmiger Beschluss in der Eigentümerversammlung gefasst wird.
Erhalt von Etagenheizungen: doppelt qualifizierte Mehrheit
WEGs mit einer dezentralen Heizungsanlage müssen nach dem ersten Ausfall einer Etagenheizung innerhalb einer Frist von fünf Jahren entscheiden, ob sie weiterhin dezentral oder teilzentral heizen möchten, also mindestens eine Etagenheizung behalten, oder auf eine zentrale Heizungsanlage umstellen wollen. Soll weiterhin dezentral geheizt werden, also wenigstens eine Etagenheizung fortbestehen, muss dies mit zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Das schreibt das Gebäudeenergiegesetz vor (§ 71n Abs. 6).
Nach Verkündung: Aufnahme ins Protokoll und in die Beschlusssammlung
Jeder Beschluss muss nach der Beschlussfassung vom Versammlungsleiter – in der Regel der Verwaltung – in der Versammlung verkündet werden. Andernfalls ist der Beschluss nicht nur nicht wirksam, sondern juristisch überhaupt nicht vorhanden. Die Verkündung des Beschlusses muss auch im Versammlungsprotokoll dokumentiert werden. Außerdem muss die Verwaltung den Beschluss unverzüglich in die Beschlusssammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft eintragen.
Quelle: Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE)
Redaktion (allg.)
