Kommt die rein virtuelle Eigentümerversammlung?

Bundestag übergibt Gesetzentwurf an den Rechtsausschuss

Der Bundestag hat in erster Lesung über ein Gesetz für die rein virtuelle Wohnungseigentümerversammlung diskutiert. Nach kurzer Debatte wurde der Entwurf an den Rechtsausschuss überwiesen, der voraussichtlich am 19. Februar eine Expertenanhörung durchführen wird.

Nach den Vorstellungen des Bundesjustizministers sollen Wohnungseigentümer zukünftig auch rein virtuell tagen und Beschlüsse fassen können. Bild: Francesco Ridolfi/stock.adobe.com
Nach den Vorstellungen des Bundesjustizministers sollen Wohnungseigentümer zukünftig auch rein virtuell tagen und Beschlüsse fassen können. Bild: Francesco Ridolfi/stock.adobe.com

Weitere Debatten sind notwendig, weil der Bundesrat den Gesetzentwurf der Bundesregierung bereits Ende November 2023 zurückgewiesen hat. Dieser Entwurf sieht vor, dass Wohnungseigentümer mit einer Dreiviertelmehrheit beschließen können, Eigentümerversammlungen auch rein online durchzuführen. Der Bundesrat kritisiert in seiner Stellungnahme unter anderem, „kapitalschwache, lebensältere oder technikferne Eigentümer“ könnten mit der Teilnahme an einer Videokonferenz überfordert sein. Der Bundesrat fürchtet um die Minderheitenrechte dieser Gruppe. Die Teilnahme- und Stimmrechte dieser Gruppe könnten auch nicht durch kommerzielle Dienste, Nachbarschaftshilfe oder die Entsendung von Vertretern gesichert werden. Der Bundesrat hält es daher für erforderlich, dass Beschlüsse für die reine Online-Versammlung einstimmig gefasst werden müssen.

Das Bundesjustizministerium hatte im vergangenen Jahr einen Referentenentwurf für ein erweitertes Wohnungseigentumsgesetz vorgelegt. Der § 23 des WEG soll durch folgenden Absatz 2a ergänzt werden:

„Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (virtuelle Wohnungseigentümerversammlung). Die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.“

Damit solle eine Beschlusskompetenz für die Eigentümer für virtuelle Wohnungseigentümerversammlungen geschaffen werden. Zur Begründung heißt es im Referentenentwurf: Der organisatorische, zeitliche und finanzielle Aufwand für die Durchführung von Versammlungen verringere sich. Es entfielen Fahrzeiten, es entstünden keine Kosten für die Anmietung von Versammlungsräumen und Übertragungstechnik wie bei hybriden Versammlungen. Auf Seiten der Verwaltungen reduziere sich der Personalaufwand.

VDIV: Einfache Mehrheit für den Beschluss ausreichend

Das Zustimmungsquorum der Eigentümerversammlungen von 75 Prozent stellt für den Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) eine zu hohe Hürde dar. Der Berufsverband setzt sich in seiner jüngsten Stellungnahme dafür ein, dass eine einfache Mehrheit für die Einführung der rein virtuellen Eigentümerversammlung ausreichend sei. Neben der Präsenz- und der hybriden Versammlung wäre die virtuelle Eigentümerversammlung eine weitere Versammlungsform, so der VDIV. Dabei bleibe es jeder Eigentümergemeinschaft überlassen, welche Form der Zusammenkunft sie wählt. Viele Eigentümergruppen, die derzeit der Präsenzversammlung fernblieben, könnten daran partizipieren: mobilitätseingeschränkte Personen, Alleinerziehende oder Besitzer von vermieteten Wohnungen und Ferienunterkünften.

Die Erfahrungen der Corona-Pandemie haben nach Ansicht der VDIV gezeigt, dass Beschlüsse in virtuellen Versammlungen auf eine breitere Basis gestellt werden und beschlossene Maßnahmen auf höhere Akzeptanz stoßen. Die Versammlungen gelangten schneller zu Abstimmungen, um beispielsweise zeitlich befristete Fördermittel in Anspruch nehmen zu können. Längere Anfahrtswege entfielen, Zeitaufwand und Kosten können optimiert werden.

Bundesrat auf der Linie der Verbraucherschützer

Die Kritik des Bundesrates am fehlenden „Minderheitenschutz“ von nicht technikaffinen Eigentümern liegt auf der Linie der Verbraucherschutzorganisation Wohnen im Eigentum (WiE). Anfang September letzten Jahres sprach WiE von einer „Spaltung“ der Wohnungseigentümer und rief seine Mitglieder zum Protest gegen die Möglichkeit der rein virtuellen Eigentümerversammlung auf. Schon früher im Jahr hatte Wohnen im Eigentum empört auf den Gesetzesvorstoß reagiert und von einer „Ausgrenzung älterer und nicht-onlineaffiner Eigentümer“ gesprochen. Weiterer Kritikpunk: Das Justizministerium würde die Bedenken des Verbraucherschutzverbandes ignorieren und allein den Wünschen der Verwalterinteressenverbände folgen. Nach Ansicht von WiE-Vorständin Gabriele Heinrich, ist „der Entwurf eindeutig nur auf Verlangen von Verwalterverbänden und großen Wohnungsgesellschaften verfasst worden“.

Es dürfte Wohnen im Eigentum fürs Erste zufrieden stellen, dass es der Bundesrat in seiner Stellungnahme zum Gesetzentwurf für erforderlich hält, zum Schutz der Teilnahme- und Stimmrechte eine Regelung zu treffen, wonach auf Antrag schon eines Eigentümers die Versammlung als hybride Versammlung durchzuführen ist.

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Thomas Engelbrecht

Thomas Engelbrecht
Chefredakteur
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