Wo stehen Verwaltungen bei Heizungstausch und Sanierung?

Laut Branchenbarometer 2024 verwalten 84,4 Prozent der befragten Unternehmen WEG-Objekte, in denen Wohnungen mit Gasetagenheizungen gewärmt werden. Durchschnittlich sind pro Verwaltung 15,6 Prozent der WEG-Einheiten mit Gasetagenheizungen ausgerüstet.

Sobald eine kommunale Wärmeplanung vorliegt, was bis spätestens 30. Juni 2028 geschehen muss, und die erste Gasetagenheizung in einer WEG ausgetauscht wird, beginnt der Entscheidungsprozess für eine neue Heizungsanlage gemäß den GEG-Vorgaben. Wie gehen Immobilienverwaltungen das Thema an? 90,3 Prozent der befragten Firmen planen, bei der nächsten Eigentümerversammlung über die neuen Gesetzesvorgaben zu informieren. 37,5 Prozent der Unternehmen haben ihre WEG bereits schriftlich über die neuen Gesetze informiert, während 62,6 Prozent dies bis zum Umfragezeitraum noch nicht getan hatten.

Zudem empfehlen 73,7 Prozent der Verwaltungen, kurzfristig einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) zu erstellen, der auch die Erneuerung der Heizungsanlage beinhaltet. Viele Unternehmen möchten vor der ersten Havarie einen Beschluss zum künftigen Vorgehen fassen, um im Ernstfall handlungsfähig zu sein. Inwieweit der Empfehlung gefolgt wird, bleibt offen. Erschwerend kommt hinzu, dass die Bundesregierung anstelle ihrer Ankündigung den iSFP zu 100 Prozent kostenfrei zu stellen, diesen Zuschuss nun kürzlich auf 50 Prozent absenkte.

Weniger schnell zeigt sich die Branche beim Sammeln der Informationen über bestehende Gasetagenheizungen: Nur 25,8 Prozent der Unternehmen hatten diesen im GEG vorgeschriebenen Prozess bereits begonnen. Immobilienverwaltungen müssen bis zum 31. Dezember 2024 entsprechende Informationen von den Sondereigentümern und Schornsteinfegern einholen. Bei der Frage, ob erst nach einem WEG-Beschluss gehandelt werden soll, herrscht Uneinigkeit: 47,6 Prozent stimmen zu, 52,4 Prozent sind dagegen.

Energetische Sanierung – was ist in Planung?

Bei Gebäuden mit Gasetagenheizungen und allen anderen Gebäuden, die ein klimafreundlicheres Heizsystem erhalten sollen, ist eine energetische Gesamtsicht auf das Gebäude ratsam. Viele Verwaltungen empfehlen daher als Einstieg in das Thema das Erstellen eines iSFP. Selbst die effizienteste Heizung bringt wenig, wenn die Wärme schnell entweicht.

60,9 Prozent der befragten Unternehmen haben 2023 Sanierungsmaßnahmen in WEG-Objekten begleitet, während es 2022 nur 48,2 Prozent waren. Für 2024 planen 74,1 Prozent der Immobilienverwaltungen energetische Sanierungen in WEG-Objekten.

Der häufigste Grund, warum zuletzt keine Sanierungen stattfanden, war laut 39,1 Prozent der Firmen der Mangel an Instandhaltungsrücklagen, was 69,2 Prozent als Hauptgrund nannten. Auf Platz zwei lag mit 58,3 Prozent die fehlende Beschlusslage, welche das zuvor häufigere Problem mangelnder Handwerkskapazitäten (50,0 Prozent) überholte.

Diese Gründe werden auch in Zukunft die eine oder andere Sanierung be- oder gar verhindern. Nach zukünftigen Sanierungen in WEG-Objekten befragt, sagten ein Viertel (25,9 Prozent), sie planen keine energetischen Sanierungsmaßnahmen, das sind allerdings deutlich weniger, als zuletzt in 2023. Der Großteil derjenigen, die 2024 keine Maßnahmen vornehmen (86,3 Prozent), hatte bereits 2023 keine Sanierungen begleitet. Wie schon in der letztjährigen Erhebung haben erneut 22,3 Prozent (VJ: 22,2 Prozent) aller WEG-Verwaltungen weder 2023 eine Sanierung begleitet noch für 2024 geplant, überdurchschnittlich häufig (35,3 Prozent) sind es Unternehmen der kleinsten Größenkategorie (<400 VE). Der Teil der Wohnungseigentümergemeinschaften, die in Energieeffizienz investieren wollen, ist jedoch mit 74,1 Prozent (VJ: 72,7 Prozent) annähernd dreimal so groß.

Mehr als eine Versammlung pro Jahr erforderlich?

Viele Immobilienverwaltungen (62,6 Prozent der befragten Verwaltungen) halten eine Eigentümerversammlung pro Jahr für nicht ausreichend, um alle Beschlüsse – die zum Beispiel zur Durchführung energetischer Sanierungsmaßnahmen notwendig sind – fassen zu lassen. 74,1 Prozent gehen davon aus, dass mehr Personal benötigt wird, um die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen und zu beaufsichtigen. Gleichzeitig wird der Fachkräftemangel nach Einschätzung von 94,2 Prozent der Firmen weiter zunehmen, was die Verwaltung kleiner WEG mit hohem Sanierungsbedarf unattraktiv macht. Kleinere Gemeinschaften haben bereits Schwierigkeiten, eine Verwaltung zu finden, und dieser Mangel wird sich durch neue gesetzliche Vorgaben und den Fachkräftemangel noch verschärfen, was 91,0 Prozent der Verwaltungen bestätigen.

Ein möglicher Ausweg ist die Anpassung der Versammlungszeiten. Hier hat der VDIV Deutschland zuletzt mit einer Kurzumfrage erhoben, dass 90,8 Prozent der antwortenden Unternehmen einen Beginn der ETV vor 17 Uhr favorisieren. 82,7 Prozent sehen für eine Zusammenarbeit mit Wohnungseigentümergemeinschaften einen Beginn der ETV vor 17 Uhr als sehr relevant an.

Fazit

Dass Verwaltungen und Eigentümergemeinschaften vor großen Herausforderungen stehen ist damit noch einmal nachdrücklich belegt. Viele Verwaltungen informieren bereits aktiv über die neuen gesetzlichen Anforderungen und empfehlen frühzeitige Sanierungspläne, um auf mögliche Havariefälle vorbereitet zu sein. Trotz dieser Bemühungen zeigt sich, dass die Umsetzung vieler Maßnahmen, wie die Erneuerung von Gasetagenheizungen, noch schleppend verläuft und der Abstimmungsbedarf innerhalb der Gemeinschaften weiter zunehmen wird. Viele Eigentümergemeinschaften warten derzeit – auf die kommunale Wärmeplanung, auf eine stabile, zuverlässige Förderkulisse, auf Förderprogramme, die an die speziellen Bedürfnisse von WEG angepasst sind. Die Liste ist lang, die Hürden sind weiterhin hoch.