Gutachterkosten bei Schönheitsreparaturen

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die statthaften (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer
erreichenden (§ 511 a Abs. 1 ZPO), form- und fristgerecht eingelegten
und begründeten (§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufungen der Klägerin
und der Beklagten sind zulässig. Die Entscheidung erster Instanz
ist insoweit nicht angegriffen worden, als über die Feststellungsklage
entschieden worden ist.

II.

Die Berufung der Klägerin ist teilweise begründet, die
Berufung der Beklagten ist unbegründet.

Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Schadenersatz
wegen bei Auszug unterlassener Schönheitsreparaturen beziehungsweise
unterlassener Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes
der Mietwohnung gemäß § 326 Abs. 1 BGB und aus positiver
Vertragsverletzung in Höhe von insgesamt 18.585,60 DM zu. Daneben
hat die Klägerin einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung
wegen Mietausfall für die Monate Januar bis März 2000
in Höhe von (834,64 DM x 3 =) 2.503,95 DM.

1. Die Klägerin hat dem Grunde nach einen Anspruch auf Ersatz
für Schönheitsreparaturen. Dieser ergibt sich aus § 4
Nr. 2 des Mietvertrages vom 10. Februar 1965, wonach den Mietern
die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen übertragen
wurde. Die Klausel des Mietvertrages ist wirksam. Dem steht nicht
entgegen, dass im Text des Mietvertrages vor dem Wort Mieter ein
Strich eingefügt wurde. Dieser ist bei objektiver Auslegung
eindeutig nicht eingefügt worden, um § 4 Nr. 2 insgesamt zu
streichen, sondern soll lediglich anzeigen, dass in dem Feld vor
dem Wort Mieter keine Eintragungen vorgenommen wurden.

Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf die
Beklagten scheitert auch nicht daran, dass im Mietvertrag kein Fristenplan
für die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen aufgenommen
wurde. In Ermangelung eines solchen sind die Schönheitsreparaturen
fällig, wenn der Zustand der Wohnung entsprechende Arbeiten
erforderlich macht. Es gilt insoweit die Vermutung der Fälligkeit
alle drei Jahre bei Nassräumen und alle fünf Jahre bei
allen übrigen Räumen (LG Berlin, NZM 2000, 862). Bei der
Dauer des Mietverhältnisses von annähernd 35 Jahren spricht
die Vermutung für die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen
bei Auszug der Beklagten. Der Vortrag der Beklagten ist nicht geeignet
diese Vermutung zu entkräften. Soweit die Beklagten behaupten,
sie hätten ungefähr dreieinhalb Jahre vor Beendigung des
Mietverhältnisses die Mieträume renoviert, ist dieser
Vortrag zu unsubstantiiert, da nicht explizit dargelegt wurde, welche
Schönheitsreparaturen in welchen Räumlichkeiten in welcher
Art und Weise vorgenommen wurden.

Jedoch sind nicht sämtliche Rechnungsposten der Aufstellung
des Gutachtens vom 12. März 2000 erstattungsfähig. Im
Einzelnen gilt hinsichtlich der geltend gemachten Ansprüche
folgendes:

a) Fußbodenflächen

Das Amtsgericht hat zu Recht einen Anspruch auf Streichen der Dielenfußböden
abgewiesen. Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die Beklagten
den Dielenboden mit Belag genutzt haben. Insoweit ist es unerheblich,
ob der Belag bereits bei Einzug vorhanden war oder erst von den
Beklagten angebracht wurde, da angesichts des Belags grundsätzlich
davon auszugehen ist, dass der Dielenboden nicht abgenutzt wurde.
Eine dennoch eingetretene Beschädigung des Dielenfußbodens
durch vertragswidrige Nutzung hat die Klägerin nicht dargelegt.
Ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für das Anstreichen besteht
daher in keinem der Räume der Mietwohnung.

b) Fußleisten

Die Fußleisten in Diele, Küche, Zwischendiele und den
drei Zimmern waren teilweise mit Tapete überklebt und wiesen
unterschiedliche Farbanstriche auf. Sie entsprechen daher nicht
dem vertragsgemäßen Zustand, so dass der Klägerin
ein Anspruch auf Ersatz der Kosten zusteht. Dem entsprechenden Vortrag
der Klägerin sind die Beklagten nicht substantiiert entgegen
getreten. Die Kosten der Schönheitsreparaturen belaufen sich
entsprechend dem Privatgutachten ... für die Diele auf 65,04
DM, für das erste Zimmer auf 272,49 DM, für das zweite
Zimmer auf 351,26 DM, für das dritte Zimmer auf 201,55 DM,
für die Zwischendiele auf 76,30 DM und für die Küche
auf 75,25 DM, somit insgesamt auf 1.041,89 DM.

c) Wandflächen

Entsprechend dem Vortrag der Klägerin weisen die Wandflächen
in sämtlichen Räumen unsachgemäßes Anbringen
der Tapete und unzureichenden Anstrich auf. Dem sind die Beklagten
nicht substantiiert entgegen getreten. Die Klägerin kann daher
Ersatz der Kosten für die Schönheitsreparaturen verlangen.
Die Kosten belaufen sich entsprechend dem Gutachten für die
Diele auf 132,94 DM, für das erste Zimmer auf 1.267,85 DM,
für das zweite Zimmer auf 1.442,59 DM, für das dritte
Zimmer auf 726,97 DM, für die Zwischendiele auf 252,60 DM und
für die Küche auf 668,48 DM, somit insgesamt auf 4.491,43
DM.

d) Türschwellen

Bezüglich der fehlenden Türschwellen wird von den Beklagten
vorgetragen, dass diese bereits bei Einzug in die Wohnung nicht
vorhanden waren. Hinsichtlich des Vorhandenseins von Ausstattungsgegenständen
der Wohnung ist grundsätzlich Immobilien Vermieten darlegungs- und
beweispflichtig. Ein Beweisantritt hinsichtlich des Vorhandenseins
der Türschwellen seitens der Klägerin liegt jedoch nicht
vor, so dass diese die Kosten der Wiederherstellung der Türschwellen
nicht von den Beklagten verlangen kann.

e) Türrahmen

Die Türrahmen im ersten und dritten Zimmer und in der Zwischendiele
sind nach dem Vortrag der Klägerin in unterschiedlichen Brauntönen
gestrichen und entsprechen daher nicht dem ordnungsgemäßen
Zustand, wonach grundsätzlich ein farbneutraler Anstrich geschuldet
wird (LG Berlin GE 1995, 115). Diesem Vortrag der Klägerin
sind die Beklagten nicht substantiiert entgegen getreten, so dass
sie der Klägerin zum Ersatz der Kosten verpflichtet sind, die
für das erste Zimmer 135,44 DM, für das dritte Zimmer
135,44 DM und für die Zwischendiele 131,94 DM, somit insgesamt
402,82 DM betragen.

f) Heizkörper

Die Heizkörper in den drei Zimmern und der Küche sind
stark vergilbt und vergraut, bedürfen daher eines neuen Anstrichs.
Dem entsprechenden Vortrag der Klägerin sind die Beklagten
nicht substantiiert entgegen getreten. Die Kosten der Schönheitsreparaturen
betragen für das erste Zimmer 127,88 Dm, für das zweite
Zimmer 67,96 DM, für das dritte Zimmer 146,47 DM und für
die Küche 59,92 DM, insgesamt somit 402,23 DM.

g) Heizungsrohre

Gleiches gilt für die Heizungsrohre, bei denen die Kosten
der erforderlichen Schönheitsreparaturen für das erste
Zimmer 51,13 DM, für das zweite Zimmer 75,62 DM, für das
dritte Zimmer 60,64 DM und für die Küche 8,34 DM, insgesamt
195,73 DM betragen.

h) Fenster

Das Streichen der Innenseite der Fenster gehört ebenfalls
zu den Schönheitsreparaturen. Nach dem Vortrag der Klägerin
sind die Fenster der drei Zimmer und der Küche nicht mit einem
hinreichenden Anstrich versehen. Dem sind die Beklagten nicht substantiiert
entgegen getreten. Die Kosten der Schönheitsreparaturen betragen
für das erste Zimmer 1.340,93 DM, für das zweite Zimmer
670,03 DM, für das dritte Zimmer 285,10 DM und für die
Küche 219,88 DM, insgesamt 2.515,94 DM.

i) Gipsstuck und Deckenflächen

Nach dem Vortrag der Klägerin sind in den drei Zimmern, der
Zwischendiele und in der Küche die Gipsstuckflächen mit
brauner Farbe gestrichen und der Anstrich der Decken vergilbt. Dem
sind die Beklagten nicht substantiiert entgegen getreten. Die Kosten
der Schönheitsreparaturen betragen für das erste Zimmer
339,23 DM, für das zweite Zimmer 532,85 DM, für das dritte
Zimmer 449,04 DM, für die Zwischendiele 49,08 DM und für
die Küche 99,15 DM, insgesamt 1.469,35 DM.

j) Türen

Der Behauptung der Klägerin, die Beklagten hätten die
Tür im ersten Zimmer entfernt und die Tür im zweiten Zimmer
verbaut und die Türklinke entfernt, treten die Beklagten dergestalt
entgegen, dass es sich hierbei um den Zustand bei Einzug handelt.
Insofern ist wie bereits bei den fehlenden Türschwellen die
Klägerin für den ordnungsgemäßen Anfangszustand
beweispflichtig, hat jedoch keinen entsprechenden Beweis angetreten.
Die Klägerin kann daher nicht den Ersatz der entsprechenden
Kosten verlangen. Hinsichtlich der Tür der Küche haben
die Beklagten nicht substantiiert bestritten, dass das Oberlichtfenster
fehlt und der Anstrich nicht ordnungsgemäß ist, so dass
sie zum Ersatz der Kosten in Höhe von 561,23 DM verpflichtet
sind.

k) Falttür

Die Falttür im ersten Zimmer wurde unstreitig von den Beklagten
angebracht. Es handelt sich insofern um eine bauliche Beränderung,
die von den Beklagten nach Beendigung des Mietvertrages zu entfernen
ist. Es spielt insofern keine Rolle, ob die Beklagten das Einfügen
der Falttür für sinnvoll erachten, da Immobilien Vermieten grundsätzlich
zur Beseitigung berechtigt ist. Eine Beseitigung erfolgte nicht,
so dass die Klägerin aus positiver Vertragsverletzung einen
Anspruch auf Ersatz der Beseitigungskosten in Höhe von 37,65
DM hat.

l) Leiter

Von den Beklagten wurde unstreitig eine Leiter in den Mieträumen
zurückgelassen. Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet
sämtlich von ihm in die Mietwohnung eingebrachten Gegenstände
zu entfernen.

Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, ist er dem Vermieter
zum Ersatz des für die Entrümpelung entstehenden Schadens
verpflichtet. Es besteht ein Anspruch in Höhe von 18,82 DM.

m) Wandfliesen

In der Küche wurden von den Beklagten teilweise Fliesen entfernt,
teilweise neue Fliesen unfachgemäß angebracht. Die Beklagten
sind der Klägerin zum Ersatz der Kosten der Wiederherstellung
in Höhe von 587,39 DM verpflichtet.

n) Abdeckarbeiten etc.

Hinsichtlich des Kostenpunktes Abdeckarbeiten etc. der Aufstellung
im Gutachten steht der Klägerin Anspruch auf Ersatz der Kosten
nur insoweit zu, als es sich um Anstricharbeiten (ohne Fußböden
und Schwellen) und Fliesenarbeiten handelt. Die Kammer schätzt
diese Kosten entsprechend dem Verhältnis der darauf entfallenden
Kosten (10.626,12 DM) zu den Gesamtkosten ohne Abdeckkosten (17.200,92
DM) mit (1.280,00 DM x 61,78 % =) 790,74 DM. Weitere Abdeckkosten
sind nicht dargetan.

o) Gutachterkosten

Die Gutachterkosten sind als Teil des Schadens unter dem Gesichtspunkt
der positiven Vertragsverletzung und des Anspruchs aus § 326 Abs.
1 BGB ersatzfähig (KG GE 1995, 1011). Zwar ist es der Klägerin
grundsätzlich möglich, die ausgleichsfähigen Kosten
eines Privatgutachtens im Rahmen des Kostenfestsetzungsverfahrens
geltend zu machen, jedoch ist sie nicht verpflichtet, diesen Weg
zu ergreifen und kann die Kosten klageweise geltend machen. Der
Anspruch ist jedoch der Höhe nach nur insoweit begründet
als der Klägerin Ansprüche aus dem Gutachten zustehen,
mithin nur in Höhe von (...) 4.067,94 DM.

Soweit die Beklagten geltend machen, die vom Gutachter veranschlagten
Kosten für die Durchführung der Schönheitsreparaturen
seien überhöht, ist dieser Einwand als zu pauschal zurückzuweisen.
Es fehlt die konkrete Darlegung, welche Einzelsummen um wie viel
überhöht sein sollen.

p)

Ferner hat die Klägerin Anspruch auf die unter a) aufgeführten
Kosten entfallende Mehrwertsteuer von (12.515,22 DM x 16 % =) 2.002,44
DM.

2.Die Klägerin hat auch gemäß § 326 BGB Anspruch
auf Ersatz des Schadens, der ihr durch den Mietausfall für
die Monate Januar bis März 2000 entstanden ist. Dieser Schaden
ist der Klägerin dadurch entstanden, dass die Beklagten die
Wohnung nicht in ordnungsgemäßem Zustand übergeben
haben. Denn grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die Wohnung
in renoviertem Zustand sofort hätte weiter vermietet werden
könnten (LG Frankfurt/M. ZMR 2000, 763 = NZM 2000, 1177).

Hiernach war die Klägerin verpflichtet, den Beklagten eine
Nachfrist zur Vornahme der Schönheitsreparaturen zu setzen,
während der es ihr nicht möglich war, die Wohnung anderweitig
zu vermieten. Nach dem erfolglosen Verstreichen der Nachfrist am
7. März 2000 war die Klägerin berechtigt, ein Gutachten
über die Erforderlichkeit und die Kosten der Schönheitsreparaturen
einzuholen und den Eingang des Gutachtens abzuwarten (LG Berlin,
GE 1995, 115, 117). Das Gutachten wurde am 12. März 2000 erstellt,
so dass der Klägerin bis einschließlich März 2000
Nutzungsausfall zusteht. Die Höhe des Nutzungsausfalls entspricht
dem monatlichen Mietzins von 834,65 DM.

3. Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 284 Abs. 1 Satz 2, Abs.
2 Satz 1, 286 Abs. 1 BGB a.F.

III.

Die Kostenentscheidung beruht für beide Instanzen auf § 92
Abs. 1 ZPO, für die zweite Instanz zusätzlich auf § 97
Abs. 1 ZPO.

Gericht: LG Berlin
Aktenzeichen: 64 S 387/00