Renovierung

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Berufung war insoweit nach § 519 b Abs. 1 ZPO als unzulässig
zu verwerfen, als sich die Beklagten dagegen wenden, zur Zahlung
des restlichen Mietzinses für Juni und Juli 1992 (insgesamt
948,67 DM) verurteilt worden zu sein. Denn es fehlt in der Berufungsbegründung
die nach § 519 Abs. 3 Nr. 2 ZPO erforderliche Auseinandersetzung
mit den Gründen des angefochtenen Urteils.

Soweit die Beklagten sich gegen die Verurteilung zur Zahlung des
Mietzinses für September 1992 sowie des Schadensersatzes für
den Mietausfall und die Kosten für die Malerarbeiten wenden,
ist die Berufung zulässig. Sie ist statthaft (§ 511 ZPO), erreicht
den notwendigen Wert der Beschwer (§ 511 a Abs. 1 ZPO) und ist form-
und fristgerecht eingegangen und begründet worden (§§ 516,
518, 519 ZPO).

II.

In der Sache hat die Berufung nut teilweise Erfolg.

Die Beklagten schulden den Mietzins bis einschließlich September
1992 (1). Sie haben durch die Rückgabe der Wohnung, in der
teilweise die Türen, Fliesen sowie Heizkörper und Heizungsrohre
farbig gestrichen waren, eine vertragliche Nebenpflicht verletzt
(2). Zum Umfang des von ihnen zu ersetzenden Schadens gehört
neben den Nettokosten für die Malerarbeiten der durch die Schlechterfüllung
bedingte Mietausfall (3).

III.

1) Der Kläger kann von den Beklagten die Zahlung des
der Höhe nach unstreitigen Mietzinses (900 DM) für September
1992 verlangen (§ 535 Satz 2 BGB). Die Kündigung der Beklagten
vom 29. Juni 1992 ist erst zum 30. September 1993 wirksam geworden
(§ 565 Abs. 2 S. 1 BGB). Das Mietverhältnis ist zu keinem früheren
Zeitpunkt beendet worden. Die Parteien haben keinen Mietaufhebungsvertrag
geschlossen.

Die Beklagten hatten kein vertragliches Recht, vorzeitig aus dem
Mietverhältnis auszuscheiden, sofern sie nur einen zumutbaren
Nachmieter benannten. Sie haben sich bei Abschluss des Mietvertrages
keine Ersatzmieterklausel ausbedungen.

Der Kläger handelt nicht treuwidrig (§ 242 BGB), wenn er auf
Erfüllung des Mietvertrages besteht. Zunächst ist zu berücksichtigen,
dass der Kläger mit der Zahlung der September-Miete nichts
anderes begehrt als die Erfüllung der Leistung, zu der sich
die Beklagten verpflichtet haben. Einem Vertragspartner ist es nur
bei Hinzutreten besonderer Gründe verwehrt, sein Gegenüber
an der getroffenen Vereinbarung festzuhalten (vgl. OLG Karlsruhe
NJW 1981, 1741; LG Berlin WM 1992, 472). Einen solchen wichtigen
Grund haben die Beklagten nicht vorgetragen. Das bloße wirtschaftliche
Interesse, zwei Monatsmieten einzusparen, reicht nicht (vgl. OLG
Oldenburg WM 1981, 177).

2) Die Beklagten haften dem Kläger dem Grunde nach
auf Schadensersatz wegen positiver Forderungsverletzung. Nach diesem
Rechtsinstitut hat derjenige Schadensersatz zu leisten, der eine
vertragliche Nebenpflicht schuldhaft verletzt. Diese Voraussetzungen
sind vorliegend erfüllt.

Die Beklagten haben die Pflicht zur Rückgabe der Wohnung schlecht
erfüllt. Die Wohnung befand sich bei Rückgabe nicht in
einem vertragsgemäßen Zustand. Durch die farbliche Gestaltung
war die Wohnung nicht zur Weitervermietung geeignet. Die von den
Beklagten verwendeten Farben können weder als neutral noch
als hell beschrieben werden. Ausweislich der von den Beklagten im
Termin vor dem Amtsgericht am 29. November 1993 eingereichten Lichtbilder
war in der Küche der Fensterschrank ebenso wie die Heizungsrohre
teils in türkis, teils in lila gestrichen; der Fliesenspiegel
oberhalb der Spüle war türkis übermalt worden. Im
Badezimmer waren die Türinnenseite, der Heizkörper, die
Heizungsrohre und das Fensterbrett lila gestrichen. Im Wohnzimmer
waren die Heizungsrohre teils rot und teilweise schwarz lackiert
und der Türrahmen schwarz gestrichen. Folgt schon aus der Farbgebung,
dass sich die Mietsache in keinem vertragsgemäßen Zustand
befindet, kommt es nicht mehr darauf an, ob die Anstriche fachgerecht
ausgeführt worden sind und sich die Farboberfläche noch
in einem guten Zustand befindet. Unerheblich ist es auch, ob die
Beklagten einen Nachmieter gefunden haben oder hätten finden
können, der – möglicherweise im Hinblick auf die
angespannte Wohnungsmarktsituation – die Farbgestaltung akzeptiert
hätte. Der Wohnungszustand ist nach einer objektiv generalisierenden
Betrachtungsweise zu bewerten.

Ohne Erfolg berufen sich die Beklagten darauf, dass die von ihnen
angestrichenen Flächen schon bei ihrem Einzug in kräftigen
Farben bemalt gewesen seien. Sie – die Beklagten – sind
mit diesem Vortrag gemäß § 528 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen.
Ihr diesbezügliches Vorbringen ist neu. In keinem der Schriftsätze
des Prozessbevollmächtigten der Beklagten ist zu der farblichen
Gestaltung der Wohnung bei Beginn des streitigen Mietverhältnisses
vorgetragen worden. Bei einer sorgfältigen und auf Förderung
des Verfahrens bedachten Prozessführung (§§ 282 Abs. 1, 523
ZPO) hätten die Behauptungen über die farbliche Ausgestaltung
der Wohnung bei Mietbeginn bereits in der ersten Instanz vorgebracht
werden können. Dazu hatten die Beklagten auch Anlass. Denn
bereits in der Klageschrift wird auf das Aufforderungsschreiben
des Klägervertreters vom 27. August 1993 Bezug genommen. Darin
wird geltend gemacht, dass sich die Renovierungsbedürftigkeit
der Wohnung aus der farblichen Gestaltung ergibt. Die Zulassung
des neuen Verteidigungsmittels hätte die Erledigung des Rechtsstreits
verzögert. Der Klägervertreter hat das neue Vorbringen
im Termin bestritten. Die Erhebung der von den Beklagten angebotenen
Beweise hätte einen neuen Termin erfordert. Die benannten Zeugen
waren nicht an Gerichtsstelle anwesend. Sie wären nach der
ständigen Übung der Kammer vorsorglich geladen worden,
wenn der neue Vortrag dem Gericht rechtzeitig angezeigt worden wäre.
Die Beklagten haben trotz des gerichtlichen Hinweises im Termin
auf die Möglichkeit der Präklusion nichts dazu vorgetragen,
dass die Verspätung des Vortrages nicht auf einer groben Nachlässigkeit
beruht.

3) Die Beklagten haben den Kläger so zu stellen, wie
dieser stehen würde, wenn sie die Wohnung in einem ordnungsgemäßen
Zustand übergeben hätten (§ 249 Satz 1 BGB). Da der Kläger
Ersatz für die Beschädigung einer Sache verlangt, stehen
ihm die Kosten der Renovierung auch dann zu, wenn er die Arbeiten
nicht hat ausführen lassen (§ 249 Satz 2 BGB).

Der von dem Kläger eingereichte Kostenvoranschlag des Malermeisters
Wichmann vom 23. November 1992 ist eine taugliche Grundlage, den
Schadensumfang zu schätzen (§ 287 Abs. 1 ZPO). Die Beklagten
haben die einzelnen Positionen des Kostenvoranschlages nicht substantiiert
angegriffen. Es ist entgegen ihrer Ansicht bei einem Schaden der
hier in Rede stehenden Größenordnung nicht zu beanstanden,
wenn im Kostenvoranschlag nicht bei jeder Position aufgeschlüsselt
wird, welchen Lohnkostenanteil sie enthält. Es ist ausreichend,
wenn der Stundensatz mitgeteilt und für die einzelnen Arbeiten
Pauschalpreise genannt werden.

Somit ergeben sich folgende Schadenspositionen:

- Küche

Fensterschrank 200 DM

Fliesenfläche 140 DM

Heizkörper 225 DM

- Badezimmer

Fensterbank 60 DM

Fliesenfläche 140 DM

Heizkörper 175 DM

Tür 180 DM

- Wohnzimmer

Türen 400 DM

Heizkörper 265 DM

Insgesamt 1.785 DM

Die weiteren in dem Kostenvoranschlag aufgeführten Positionen
können nicht berücksichtigt werden. Der Kläger hat
nicht vorgetragen, dass sich auch diese Positionen auf Flächen
beziehen, die in kräftigen Farben gestrichen waren. Liegen
deshalb insoweit die Voraussetzungen für einen Anspruch aus
positiver Forderungsverletzung nicht vor, könnte sich ein Schadensersatzanspruch
nur wegen vertraglich übernommener aber nicht ausgeführter
Schönheitsreparaturen ergeben. Es kann in diesem Zusammenhang
dahingestellt bleiben, ob die Vertragsklausel, mit der die Ausführung
der Schönheitsreparaturen auf die Mieter abgewälzt werden
sollte, wirksam ist. Denn der Kläger hat nicht im einzelnen
dargelegt, dass die Wohnung infolge Abnutzung renovierungsbedürftig
war. Dafür spricht auch keine tatsächliche Vermutung.
Das Mietverhältnis begann am 1. Februar 1991. Es endete am
30. September 1992, noch bevor die kürzeste der in § 13 des
Mietvertrages für die Ausführung der Schönheitsreparaturen
aufgeführten Fristen abgelaufen war. Ein Anspruch auf Schadensersatz
wegen Nichtausführung von Schönheitsreparaturen scheitert
zudem daran, dass die Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB nicht
vorliegen. Der Erfüllungsanspruch wandelt sich nur zum Schadensersatzanspruch,
wenn eine Frist mit Ablehnungsandrohung nach Eintritt des Verzuges
gesetzt worden ist. Die von dem Kläger geltend gemachten Schönheitsreparaturen
waren jedoch zu dem Zeitpunkt, als die Beklagten das Fristsetzungsschreiben
vom 27. August 1992 erhielten, noch nicht fällig. Denn die
Fristsetzung bezog sich nicht auf eine periodische Durchführung
von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses,
sondern auf die Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des
Mietverhältnisses im vertragsgemäßen Zustand. Zur
Erfüllung dieser vertraglichen Verpflichtung waren die Beklagten
bis zum 30. September 1992 berechtigt. Vor diesem Tag konnten sie
nicht in Verzug geraten (vgl. BGH NJW 1991, 2416, 2417 = GE 1991,
975).

Die Beklagten schulden nicht die Brutto-, sondern lediglich die
Nettokosten der Renovierung. Es mag sein, dass die Malerarbeiten
ausgeführt worden sind. Der Kläger trägt jedoch nicht
vor, dass er sie durch einen Handwerker hat ausführen lassen,
der ihm die Umsatzsteuer in Rechnung gestellt hat (vgl. LG Berlin
GE 1989, 1111).

Über die Kosten der Renovierung hinaus haben die Beklagten
dem Kläger den durch die Rückgabe der Wohnung in einem
nicht vertragsgemäßen Zustand bedingten Mietausfall zu
ersetzen (vgl. LG Berlin GE 1994, 345; Scheuer in Bub/Treier, Handbuch
der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., V. Rdnr. 180).
Die Kammer hält eine Renovierungszeit von mindestens 14 Tagen
für erforderlich (§ 287 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von dem von
den Parteien vereinbarten monatlichen Mietzins von zuletzt 900 DM
ergibt sich ein weiterer Schadensbetrag von 450 DM. Die Berücksichtigung
eines weitergehenden Mietausfallschadens kommt nicht in Betracht,
weil dieser nicht Gegenstand des Berufungsverfahrens ist.

4)Zusammenfassend ergeben sich folgende Schadensersatzpositionen:

- restlicher Mietzins Juni 1992 48,67 DM

- Mietzins Juli 1992 900 DM

- Mietzins September 1992 900 DM

- Renovierungskosten 1.785 DM

- Mietausfall Oktober 1992 450 DM

insgesamt 4.083,67 DM.

Gegen diesen Anspruch haben die Beklagten die Aufrechnung mit dem
Anspruch auf Rückzahlung der Kaution (2.325 DM) erklärt,
so dass die Klage in Höhe von 1.785,67 DM begründet ist.

5) Der Zinsanspruch beruht auf §§ 284 Abs. 1 Satz 1, 288
Abs. 1 Satz 1 BGB.

6)Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 1, 97
Abs. 1, 281 Abs. 3 Satz 2 ZPO.

Gericht: LG BERLIN
Aktenzeichen: 64 S 213/94