Schönheitsreparaturen

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige Berufung der Kläger hat weitgehend Erfolg.

Der unstreitige Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Mietsicherheit
von DM 2.353,- ist nur in Höhe von DM 452m70 durch die vom Beklagten
erklärte Aufrechnung erloschen.

1.Der Beklagte hat keinen Anspruch wegen nicht durchgeführter
Schönheitsreparaturen.

Es kann dahinstehen, ob die einzelnen vom Beklagten im Hinblick
auf Schönheitsreparaturen verwendeten Klauseln wegen Verstoßes gegen
das AGB-Gesetz unwirksam sind; dazu wird auf die Entscheidung der
Kammer vom 20. Oktober 1995 im Verfahren 311 S 45/95 verwiesen.
Nach Auffassung der Kammer kann sich hier der Beklagte jedenfalls
nicht auf eine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen
berufen, weil er sich so mit dem für die vereinbarte Befristung
des Mietvertrages genannten Grund treuwidrig in Widerspruch setzt.

In § 2 des Mietvertrages ist eine Befristung auf 3 Jahre vorgesehen,
die wie folgt begründet wurde: "Es sind umfangreiche Renovierungs-
und Umbaumaßnahme, Fenster, Türen, Fußboden, Wandbelag und E-Installation
in allen räumen erforderlich." Nur im Hinblick auf diese Vereinbarung
konnten die Mieter gemäß § 564c BGB nicht trotz der Befristung eine
Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen.
Es verstößt gegen Treu und Glauben, vor dem Hintergrund dieser angekündigten
Maßnahmen auf einer Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen
zu bestehen, jedenfalls soweit sich daraus Schadensersatzansprüche
bei der Beendigung des Mietverhältnisses nach Fristablauf ergeben.
Der vorliegende Fall ist nicht damit vergleichbar, daß bei einem
gewöhnlichen unbefristeten Mietverhältnis Schönheitsreparaturen
wegen eines Umbaus sinnlos wären und die Rechtsprechung im Wege
ergänzender Vertragsauslegung einen Ersatzanspruch des Vermieters
bejaht /vgl. nur BGHZ 92, 363). Hier war der Umbau von Anfang an
vom Beklagten als Bestandteil des Mietvertrags verbindlich mitgeteilt
worden und es fehlte damit an einer Regelungslücke, die durch eine
ergänzende Auslegung gefüllt werden könnte. Es kommt nicht darauf
an, ob und in welchem Umfang der Beklagte die in Aussicht gestellten
Arbeiten tatsächlich ausgeführt hat, denn er muß sich an seiner
Ankündigung festhalten lassen.

Hinzu kommt daß hier die für die Durchführung von Schönheitsreparaturen
vereinbarten Fristen vor der vereinbarten Beendigung des Vertrages
noch nicht abgelaufen waren, so daß der Mieter auch schon aus diesem
Grunde mit Ansprüchen wegen Schönheitsreparaturen nicht zu rechnen
brauchte. Auch ist vom Beklagten nicht dargelegt worden, daß die
von ihm vor Ablauf dieser Fristen beanstandeten Dekorationsmängel
auf einem übermäßigen Gebrauch der Mietsache durch die Kläger beruhen
würden.

2. Hinsichtlich der Klebereste der entfernten Styroportapete
handelt es sich um die Folge eines vertragswidrigen Gebrauchs durch
die Kläger, denn diese waren zu dieser Art der vermeintlichen Selbstabhilfe
nicht berechtigt. Ein Anspruch kann dem Beklagten trotzdem nicht
zuerkannt werden, weil der Beklagte jedoch trotz eines ausdrücklichen
Hinweises im Beschluß der Kammer vom 1. 3. 1996 nicht nachvollziehbar
vorgetragen hat, welche Kosten auf dadurch veranlaßte Maßnahmen
entfallen.

Dem Vortrag im Schriftsatz vom 17. 4. 1996 läßt sich nicht entnehmen,
auf welche Wandflächen abgestellt werden müßte; das als Anlage B7a
vorgelegte Angebot des Malermeisters ... vom 30. 3. 1995 weist keine
Arbeiten zur Entfernung von Kleberesten aus, und schließlich kann
ein gesonderter Aufwand für diese Arbeiten ohnehin nicht entstanden
sein, soweit sich der Kleber auf der Rauhfasertapete befunden hat
(so die Feststellung des Malermeisters ...), denn diese Tapete ist
sowieso insgesamt entfernt worden und ein Mehraufwand wird nicht
behauptet.

3. Hinsichtlich des Waschbeckens ist weder vorgetragen
noch anderweit ersichtlich, daß der auf den eingereichten Fotos
sichtbare Riß durch ein Verschulden der Kläger und nicht durch ordnungsgemäßen
Gebrauch der Mietsache entstanden sein müßte. Da keinerlei Abplatzung
in der Glasur des Beckens erkennbar ist - und auch vom Beklagten
nicht behauptet wird - gibt es kein Anzeichen dafür, daß der Riß
etwa durch einen ins Becken fallenden Gegenstand verursacht worden
ist. Da eine Verursachung durch Alterung, Wärme/Kälteeinwirkung
und Spannungseinwirkungen nicht ausgeschlossen werden kann, war
eine Beweisaufnahme darüber, ob dieser riß schon bei Beginn des
Mietverhältnisses vorhanden gewesen ist, nicht durchzuführen.

4. Hinsichtlich des Badezimmerfenster ist auf Seite 4 der
Anlage zum Mietvertrag vorgesehen, daß vom Mieter ein Duschvorhang
anzubringen ist. Bedenken gegen die Wirksamkeit dieser Klausel können
dahinstehen, denn es ist schon nicht ersichtlich, daß ein Scharnier
am Badezimmerfenster, das überhaupt rostanfällig ist, nicht auch
bei der Montage des vorgesehenen Duschvorhangs und im übrigen vereinbarungsgemäßen
Gebrauch durch die im Bad reichlich entstehenden Wasserdämpfe verursacht
worden wäre.

5. Der Beklagte hat keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten
für einen neuen WC-Deckel.

Die Zeugin ... hat zwar die Behauptung des Beklagten bestätigt,
daß sich die Scharniere des Deckels bei Übergabe der Wohnung an
die Kläger in ordnungsgemäßem Zustand befunden haben sollen, bei
Rückgabe jedoch oxidiert gewesen sein, Grünspan angesetzt hätten
und sich nicht leicht hätten bewegen lassen. Der Zeuge ... hat hingegen
bekundet, daß die Kläger einen "schönen bunten" Deckel auf dem WC
montiert hatten, nämlich in grünlich-blau mit bunten Mustern. Diesen
habe er bei gelegentlichen Besuchen in der Wohnung bemerkt und auch
in der neuen Wohnung wieder gesehen. Auf Vorhalt der eingereichten
Fotos hat er bekundet, daß der dort sichtbare Deckel nicht montiert
gewesen ist.

Die Kammer ist nach diesen einander widersprechenden Angaben der
Zeugen nicht davon überzeugt, daß der Zustand des WC-Deckels am
Ende der Mietzeit nicht dem bei Übergabe der Mietsache entsprochen
hat. Es gibt keinen Anhaltspunkt dafür, daß der Zeuge ... die Unwahrheit
gesagt hätte und auf den vorgelegten Fotos ist der umstrittene Zustand
der Scharniere nicht zu erkennen. Der Beklagte hat daher den ihm
obliegenden Beweis nicht führen können.

6. Der Beklagte kann jedoch die Erstattung der Kosten für
einen Austausch des WC-Deckels verlangen.

Insoweit hat die Zeugin ... bekundet, daß das WC bei Übergabe der
Wohnung sauber gewesen sei. Sie hat bestätigt, daß vor der Übergabe
vom Beklagten Fotos gemacht worden sind und das im Termin vorgelegte
und ihr vorgehaltene Foto den Zustand zutreffend wiedergibt.

Der Zeuge ... mußte auf Vorhalt der Fotos vom Zustand des WC-Beckens
bei Rückgabe der Wohnung einräumen, daß er nicht angeben könne,
ob der Ablauf bei Beginn des Mietverhältnisses genauso ausgesehen
hat; er habe nicht so genau hingesehen und würde sich daran, auch
wenn er es gesehen hätte, nicht erinnern können.

Nach allem ist die Kammer aufgrund der überzeugenden Aussage der
Zeugin ... und des eindeutigen und mit Datum vom 1. 11. 1990 versehenen
Fotos davon überzeugt, daß der - unstreitige - Zustand des WC-Beckens
bei Rückgabe der Wohnung von den Klägern verursacht worden ist.

Da auch von den Klägern nicht behauptet wird, daß eine Reinigung
möglich oder sinnvoll gewesen wäre, sind die Kosten einer Erneuerung
des WC-Beckens zu erstatten. Diese schätzt das Gericht unter Anwendung
von § 287 ZPO auf DM 452,70: Aus der als Anlage B8 eingereichten
Rechnung vom 22. 3. 1995 ist zunächst der Preis für das WC-Becken
und das Bodenrohr in Ansatz zu bringen (DM 128,50 und DM 40,20);
die Positionen Nr. 1, 4, 5, und 6 betreffen das Waschbecken und
sind herauszunehmen; die übrigen Positionen der Rechnung (Material,
Arbeitszeit und Kfz-Pauschale = DM 449,90) sind zu halbieren, weil
diese der Montage des Waschbeckens einerseits und des WC-Beckens
andererseits nicht zuordnen lassen. Er ergeben sich insgesamt DM
393,65 netto und daher DM 452,70 mit MwSt.

7. Die Mietsicherheit war gemäß § 9 Nr. 2 des Mietvertrages
vom Beklagten als Spareinlage mit dem üblichen Zinssatz anzulegen.
Die von den Klägern insoweit noch geltend gemachten Zinssätze sind
im Termin am 10. Mai 1996 unstreitig gestellt worden. Diese Zinsen
sind bis zum Zeitpunkt des Auszugs der Kläger auf den gesamten Kautionsbetrag
zu zahlen, denn der Anspruch des Beklagten auf die Erstattung der
Kosten für den Austausch des WC-Beckens sind erst mit dem Auszug
der Kläger fällig geworden, und die insoweit erklärte Aufrechnung
wirkt nur auf diesen Zeitpunkt zurück. Der im Zeitpunkt des Auszugs
am 15. 12. 1994 geltende Zinssatz ist hinsichtlich des Restbetrages
auch noch für das folgende halbe Jahr anzuwenden, denn dieser Zeitraum
ist dem Vermieter für eine Abrechnung der Kaution zuzubilligen und
erst nach deren Ablauf wird der Rückzahlungsanspruch fällig. Für
die Folgezeit stehen den Klägern Prozeßzinsen in gesetzlicher Höhe
zu (§§ 288, 291 BGB); die geltend gemachten höheren Zinsen haben
die Kläger trotz Bestreitens durch den Beklagten nicht belegt.

8.Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO.

Gericht: LG HAMBURG
Aktenzeichen: 311 S 164/95