Mietminderung?

Aus dem Tatbestand

Der Kläger verlangt von der Beklagten restlichen Mietzins
in Gesamthöhe von 11.361,88 DM für die Monate Januar bis
einschließlich April 1996.

Die Beklagte hatte von den Rechtsvorgängern des Klägers
durch Mietvertrag vom 02.04.1991 gewerbliche Räume in dem Hause
... in ... gemietet, in denen sie eine EDV-Firma betrieb. Der Vertrag
war für die Dauer von zehn Jahren abgeschlossen. Der
monatliche Mietzins betrug zunächst 7.280,00 DM, wobei § 4
des Vertrages eine Klausel zur Anpassung des Mietzinses an den Lebenshaltungskostenindex
enthielt. In § 6 Abs. 2 des Mietvertrages heißt es: Der Mieter
kann weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungs- oder Minderungsrecht
gegenüber dem Vermieter geltend machen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf Bl.
11 a bis 27 d.A. Bezug genommen.

Für die Monate Januar 1996 bis einschließlich April
1996 kürzte die Beklagte den Mietzins um jeweils 2.840,47 DM
monatlich, und zwar mit der Begründung, daß die gemieteten
Räume mit Kakerlaken befallen seien. Dem liegt folgender Sachverhalt
zugrunde:

Mit Schreiben vom 17.01.1995 teilte die Beklagte dem Kläger
mit, daß nach wiederholter Ungezieferbekämpfung in den
Vorjahren erneut Küchenschaben aufgetreten seien und daß
die gemieteten Räume nicht mehr als vertragsgemäß
anzusehen seien.

Mit Schreiben vom 31.05.1995 bat die Beklagte den Kläger,
schnellstens Maßnahmen zur Bekämpfung der Schädlingsplage
einzuleiten. Daraufhin schaltete der Kläger den Hausverwalter
ein, der sich um Abhilfe kümmern sollte. Mit Schreiben vom
28.07.1995 forderte die Beklagte den Kläger auf, das "Kakerlakenproblem"
endgültig zu lösen und drohte eine Kündigung des
Mietverhältnisses an. In der Folgezeit kam es zur Einschaltung
einer Schädlingsbekämpfungsfirma, die der Beklagten unter
dem 07.09.1995 eine Produktbeschreibung der einzusetzenden Schädlingsbekämpfungsmittel
übersandte. Mit Schreiben vom 30.10.1995 erklärte die
Beklagte die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.12.1996
mit der Begründung, daß es weder den Vorbesitzern noch
dem Kläger gelungen sei, den Schädlingsbefall zu beseitigen.
Sie wies in diesem Schreiben darauf hin, daß die Angaben der
Schädlingsbekämpfungsfirma in deren Schreiben vom 07.09.1995
unzureichend gewesen seien und kündigte eine Minderung des
Mietzinses an. Mit Schreiben vom 22.12.1995 führte die Beklagte
aus, daß das "Kakerlakenproblem" nicht beseitigt sei
und daß die Mietzahlungen ab sofort erst einmal um 20 % gemindert
würden. Daraufhin reduzierte die Beklagte ihre Mietzinszahlungen
in den Monaten Januar bis einschließlich April 1996 um jeweils
2.840,47 DM. Der Kläger wies mit Schreiben vom 09.02.1996 die
Kündigung der Beklagten zurück. Mit Schreiben vom 18.03.1996
forderte die Beklagte den Kläger erneut zur Beseitigung der
Schädlinge auf. Nachdem der Kläger mit Schreiben vom 26.03.1996
mitteilte, daß derzeit kein Kakerlakenbefall feststellbar
sei, forderte die Beklagte den Kläger mit Schreiben vom 27.03.1996
erneut zur Beseitigung der Schädlinge auf. Sie wiederholte
ihre Aufforderungen mit Schreiben vom 19.04.1996 und 09.05.1996.
Im September 1996 kam es sodann zu einer Schädlingsbekämpfungsmaßnahme,
deren Erfolg streitig ist. Die Beklagte ist inzwischen aus den Mieträumen
ausgezogen.

Der Kläger hat die Auffassung vertreten, daß der Beklagten
nach den Bestimmungen des Mietvertrages kein Minderungsrecht zustehe.
Abgesehen davon würden Kakerlaken in den Mieträumen nur
auftreten, wenn der Mieter seiner Reinigungspflicht nicht nachkomme.
Dazu gehöre auch die Schädlingsbekämpfung. Schließlich
habe er, der Kläger, in der Vergangenheit die Kakerlaken in
dem Haus wirksam bekämpft. Wenn es doch noch möglich sei,
daß gelegentlich Kakerlaken auftreten würden, so
sei das darauf zurückzuführen, daß die Beklagte
eine wirksame Schädlingsbekämpfung in ihren Räumen
verhindert habe.

Der Kläger hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an ihn 11.361,88 DM nebst 9,5 % Zinsen
von jeweils 2.840,47 DM seit dem 03.01.1996, 03.02.1996, 03.03.1996
und 03.04.1996 zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat bestritten, daß sie für den Schädlingsbefall
verantwortlich sei. Die Kakerlaken würden auch nach den Bekämpfungsmaßnahmen
immer wieder auftreten.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung
ausgeführt, daß der Kakerlakenbefall einen Mangel der
Mietsache darstelle, der zur Minderung berechtige. Das Minderungsrecht
sei weder gesetzlich noch aufgrund der Bestimmungen in § 12 des
Mietvertrages ausgeschlossen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme
sei nicht davon auszugehen, daß die Beklagte die Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen
behindert habe.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers.
Er vertritt weiterhin die Auffassung, daß ein Minderungsrecht
durch die Bestimmungen des Mietvertrages ausgeschlossen sei. Dazu
behauptet er, daß die Bestimmungen des Mietvertrages individuell
ausgehandelt worden seien. Jedenfalls habe die Beklagte ein eventuelles
Minderungsrecht entsprechend § 539 BGB aufgrund vorbehaltloser Weiterzahlung
des Mietzinses verloren. Im übrigen habe die Beklagte die Schädlingsbekämpfung
behindert. Insbesondere hätte sie ihm, dem Kläger, unverzüglich
mitteilen müssen, daß sie die Informationen der Schädlingsbekämpfungsfirma
für unzureichend gehalten habe. Statt dessen habe die Beklagte
jedoch nichts von sich hören lassen und am 30. 10. 1995 die
Kündigung des Mietvertrages erklärt. Dieser zeitliche
Ablauf zeige, daß der Kakerlakenbefall als Kündigungsgrund
nur vorgeschoben worden sei, um sich aus dem langfristigen Mietverhältnis
zu lösen.

Der Kläger beantragt,

abändernd die Beklagte zu verurteilen, an ihn 11.361,88 DM
nebst 9,5 % Zinsen von jeweils 2.840,47 DM seit dem 03.01.1996,
03.02.1996, 03.03.1996, und 03.041996 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt das Urteil des Landgerichts. Sie ist der
Auffassung, daß ein Minderungsrecht nach den Bestimmungen
des Mietvertrages, die nicht individuell ausgehandelt worden seien,
nicht wirksam ausgeschlossen worden sei. § 539 BGB greife nicht
ein, denn aus dem Schriftverkehr sei zu entnehmen, daß die
Beklagte den Mietzins in der Erwartung gezahlt habe, daß der
Kläger wirksame Bekämpfungsmaßnahmen gegen die Schädlinge
ergreife. Die Information der Schädlingsbekämpfungsfirma
sei unzureichend gewesen. Sie, die Beklagte, habe keinen Anlaß
gesehen, zu diesem Schreiben Stellung zu nehmen, weil trotz der
schlechten Erfahrungen mit den bisherigen Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen
keine Alternativmethoden angeboten worden seien.

Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens
wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug
genommen.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung des Klägers hat bis auf einen geringen Teil der
Zinsforderung Erfolg.

I.

Die Berufung ist zulässig. Der Senat geht davon aus, daß
der Kläger die Rechtzeitigkeit der Einlegung der Berufung gemäß
§ 516 ZPO aufgrund seiner Ausführungen im Schriftsatz vom 25.07.1997
unter Berücksichtigung der beigefügten Anlagen glaubhaft
gemacht hat.

II.

Die Berufung ist begründet. Dem Kläger steht gegen die
Beklagte ein Anspruch auf Zahlung restlichen Mietzinses für
die Monate Januar bis einschließlich April 1996 in Höhe
von insgesamt 11.361,88 DM gemäß § 535 Satz 2 BGB zu.

Gegenüber diesem Anspruch kann sich der Beklagte jedenfalls
deshalb nicht mit Erfolg wegen eines Mangels der Mietsache aufgrund
des Schädlingsbefalls auf ein Recht zur Minderung nach § 537
BGB berufen, weil § 6 Abs. 2 des Mietvertrages einer Geltendmachung
des Minderungsrechts entgegensteht. Demnach bedarf es keiner Entscheidung,
ob die Minderung ensprechend § 539 BGB ausgeschlossen ist.

1.

Es kann dahinstehen, ob es sich bei der Regelung in § 6 Abs. 2
des Mietvertrages, wonach der Mieter weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungs-
oder Minderungsrecht gegenüber dem Vermieter geltend machen
kann, um eine Individualvereinbarung oder um eine Allgemeine Geschäftsbedingung
handelt. Denn in beiden Fällen ist die Regelung zum Minderungsrecht
wirksam. Sollte die Bestimmung individuell ausgehandelt worden sein,
so ergeben sich gegen deren Wirksamkeit schlechthin keine Bedenken.
Falls es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt,
hält diese Regelung einer Inhaltskontrolle nach dem AGBG stand.

a) Als Allgemeine Geschäftsbedingung ist diese Klausel im
Hinblick auf die Minderung dahin auszulegen, daß nicht das
Minderungsrecht schlechthin, sondern nur dessen Verwirklichung durch
Abzug vom geschuldeten Mietzins ausgeschlossen ist. Der Mieter wird
insoweit auf einen Bereicherungsanspruch verwiesen; er muß
zunächst die volle Miete zahlen und kann dann in Höhe
des Minderungsbetrages die zuvielgezahlte Miete vom Vermieter zurückverlangen
(vgl. BGH, NJW 1984, 2404, 2405; Erman-Jendrek, BGB, 9. Aufl., §
537 Rdnr. 28). Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des §
9 AGBG kann in dieser Beschränkung der gesetzlichen Gewährleistungspflicht
des Vermieters nicht gesehen werden, wenn diese Klausel - wie hier
- im Rahmen der Gewerberaummiete gegenüber einem Kaufmann verwendet
wird (vgl. BGH, NJW-RR 1993, 519, 520).

b) Es bedarf keiner Entscheidung, ob der Ausschluß des Aufrechnungs-,
und des Zurückbehaltungsrechtes in § 6 Abs. 2 des Mietvertrages
ebenfalls wirksam ist (vgl. dazu BGH, NJW-RR 1993, 519, 520). Denn
selbst wenn der Ausschluß dieser Rechte unwirksam sein sollte,
würde dies nicht zur Unwirksamkeit des Minderungsausschlusses
führen. Die Regelung des § 6 Abs. 2 des Mietvertrages ist im
Hinblick auf den Ausschluß des Zurückbehaltungsrechtes
und der Aufrechnung einerseits sowie des Minderungsausschlusses
andererseits sprachlich und inhaltlich teilbar, so daß sie
im Hinblick auf den Ausschluß der Minderung aufrechterhalten
werden kann, ohne daß ein Verstoß gegen das Verbot der
geltungserhaltenden Reduktion vorliegt (vgl. zur Teilbarkeit von
Klauseln Palandt-Heinrichs, BGB, 57. Aufl., Vorbem. v. § 8 AGBG,
Rdnr. 11 m.w.N.).

c ) Da bereits § 6 Abs. 2 des Mietvertrages der Geltendmachung
eines Minderungsrechtes entgegensteht, kommt es nicht darauf an,
ob nach der Formulierung in § 22 Abs. 7 des Vertrages nicht nur
die Geltendmachung, sondern das Minderungsrecht als solches ausgeschlossen
sein soll und ob eine solche Regelung einer Überprüfung
nach dem AGBG standhalten würde. Denn falls ein solcher vollständiger
Minderungsausschluß hier unwirksam sein sollte, so bliebe
gleichwohl die Regelung in § 6 Abs. 2 des Mietvertrages wirksam.

2.

Schließlich kommt es für die Entscheidung des vorliegenden
Rechtsstreits auch nicht darauf an, ob das Mietverhältnis durch
die Kündigung der Beklagten vom 30.10.1995 zum 31.12.1996 beendet
worden ist. Denn der Minderungsausschluß in § 6 Abs. 2 des
Vertrages wirkt über eine Vertragsbeendigung und eine Rückgabe
der Mietsache hinaus fort.

a) Die Fortwirkung des vertraglichen Ausschlusses der Geltendmachung
der Minderung ist nach Auffassung des Senats aufgrund vergleichbarer
Interessenlage ebenso zu beurteilen wie die Frage, ob ein vertraglicher
Aufrechnungsausschluß über Vertragsbeendigung und Rückgabe
der Mietsache hinaus fortwirkt. Diese Frage wird nach zutreffender
Auffassung bejaht (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1994, 711, 712; OLG Karlsruhe,
ZMR 1987, 261, 262; OLG Frankfurt, NJW 1987, 1650; Wolf/Eckert,
Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl.,
Rdnr. 494; a.A. Staudinser-Emmerich, 13. Bearb. 1995, § 552 a, Rdnr.
5 m.w.N.; differenzierend Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraummiete, 2. Aufl., II Rdnr. 429).

b) Für eine Fortwirkung des Minderungsausschlusses spricht
zunächst, daß die Rechtsnatur des geltend gemachten Mietzinsanspruchs
durch eine Beendigung des Mietvertrages und eine Rückgabe der
Mietsache nicht verändert wird. Die Ansprüche beruhen
somit nach wie vor auf der vertraglichen Regelung, die demnach für
die rechtlichen Beziehungen der Parteien grundsätzlich maßgeblich
bleibt. Weder dem Wortlaut des Mietvertrages noch dem Gesetz läßt
sich entnehmen, daß der Ausschluß des Minderungsrechtes
mit der Beendigung des Vertrages und der Rückgabe der Mietsache
entfallen soll. Auch der Schutzzweck des vereinbarten Minderungsausschlusses
entfällt nicht mit Vertragsbeendigung und Herausgabe der Mietsache.
Der Ausschluß der Geltendmachung des Minderungsrechtes gegenüber
dem Mietzinsanspruch dient ebenso wie ein Aufrechnungsausschluß
dazu, eine problemlose und einredefreie Durchsetzung der Mietzinseinnahmen
zu ermöglichen. Dieses Interesse endet nicht mit Beendigung
des Mietvertrages und Herausgabe der Mietsache. Daß Immobilien Vermieten
auch in diesem Fall den Mietzins benötigt, soweit er zur Deckung
der angefallenen laufenden Unkosten dient, liegt auf der Hand. Im
übrigen ist zu berücksichtigen, daß eventuelle Pfandrechte
des Vermieters gemäß § 560 BGB erlöschen. Zudem
würde bei anderer Entscheidung ein vertragsuntreuer Mieter
priviligiert. Denn es bestünde die Gefahr, daß ein Mieter,
der am Mietvertrag nicht festhalten will, bereits geraume Zeit vor
Beendigung des Mietvertrages unter Berufung auf ein vermeintliches
Recht zur Minderung seine Zahlungen reduziert oder einstellt, was
zur Folge hätte, daß auf diese Weise der Schutzzweck
des Minderungsausschlusses unterlaufen würde.

c)

Der Gesichtspunkt, daß es nach der Räumung der Mietsache
im Interesse der Vertragsparteien liegt, möglichst schnell
eine vollständige Abrechnung der gesamten Vertragsbeziehung
zu erreichen, rechtfertigt keine andere Entscheidung. Denn erfahrungsgemäß
bedarf die prozessuale Klärung eines mietvertraglichen Minderungsrechts
oftmals langwieriger Beweiserhebungen, so daß es nicht gerechtfertigt
ist, den Vermieter trotz des vertraglichen Minderungsausschlusses,
der gerade der beschleunigten Durchsetzung des Mietzinsanspruchs
dienen soll, auf einen langwierigen Prozeß zu verweisen. Schließlich
stehen auch die Erwägungen des BGH in der Entscheidung BGH,
NJW-RR 1988, 329 nicht entgegen. Der BGH hat in dieser Entscheidung
ausgeführt, daß eine Klausel, nach der ein Mieter eine
Aufrechnung gegenüber dem Mietzinsanspruch ankündigen
muß, keine Geltung mehr beanspruchen kann, wenn das Vertragsverhältnis
beendet ist, der Mieter das Objekt geräumt hat und nur noch
wechselseitige Ansprüche abzurechnen sind. Diese Fallgestaltung
ist mit der vorliegenden nicht vergleichbar. Die vorgenannte Klausel
soll den Vermieter vor einer überraschenden, ihn unvorbereitet
treffenden Aufrechnung schützen. Dieser Zweck entfällt
mit einer einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses.
Hingegen entfällt der Zweck der Minderungsausschlußklausel,
die eine einfache und problemlose Durchsetzung des Mietzinsanspruches
sichern soll, mit Beendigung des Mietvertrages und Herausgabe der
Mietsache - wie bereits ausgeführt - gerade nicht.

III.

Die Zinsentscheidung beruht auf den §§ 284 Abs. 2, 286, 288 Ahs.
2 ZPO. Die Höhe des Zinssatzes hat der Kläger durch Bankbescheinigung
vom 21.11.1997 belegt. Diese wies für die Zeit seit dem 01.10.1996
jedoch nicht den geltend gemachten Zinssatz von 9,50 %, sondern
9,00 % aus.

IV.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 708

Nr. 10, 711, 713, 546 Abs. 2 ZPO.

Gericht: OLG HAMM
Aktenzeichen: 30 U 70/97