Wohnfläche

Aus dem Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543
I ZPO abgesehen.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung ist form- und fristgerecht eingelegt und rechtzeitig
begründet worden. In der Sache hat die Berufung keinen Erfolg.
Die Mieterhöhungserklärungen der Beklagten sind ordnungsgemäß,
die Nachforderungen berechtigt.

Die Einwände gegen die Heizkostenabrechnung 1996 überzeugen
nicht. Das Ableseprotokoll weist die von der Beklagten angesetzten
Einheiten auf. Die pauschale Behauptung der Klägerin, bei Kaltverdunstung
dürften maximal 0,2 Einheiten verbraucht werden, ist nach wie
vor eine Behauptung ins Blaue hinein. Eine geringfügige Kaltverdunstung
ist vom Mieter hinzunehmen (LG Berlin, Urteil vom 11. Oktober 1988
- 65 S 313/87 - GE 1989, 39). In der Wohnanlage der Beklagten sind
in Gestalt der Verdunstungsröhrchen keine Wärmezähler,
sondern Heizkostenverteiler angebracht (§ Abs. 1 HeizkostenV), die
keine physikalischen Größen, wie etwa abgegebene Wärmemengen,
exakt messen, sondern nur ein grobes Verhältnis für die
relative Benutzung der einzelnen Heizkörper erkennbar machen.
Zum einen geschieht die Verdunstung nicht parallel zur Erhitzung
des Heizwassers und Warmwassers, zum anderen ergibt sich eine nicht
unerhebliche Kaltverdunstung auch bei normalen Zimmertemperaturen
ohne Erwärmung des Heizkörpers. Diese physikalischen und
technischen Gegebenheiten, die vom Gesetzgeber in der HeizkostenV
hingenommen worden sind, machen es unmöglich, einen einzelnen
Mieter völlig von dem Teil der Heizkosten freizustellen, die
aufgrund der Ablesung der Verdunstungsröhrchen umgelegt werden.
Denn eine völlige Freistellung eines einzelnen Mieters würde
die Folgen der systembedingten Messfehler und Anzeigeungenauigkeiten
allein den übrigen Mietern aufbürden, die nicht in der
Lage sind, etwa die Heizkörper ständig abgesperrt zu halten
(BayObLG GE 1988, 771).

Auch den Einwendungen zur in den Abrechnungen angesetzten Wohnfläche
kann nicht gefolgt werden. Geringfügige Unterschiede lassen
sich bei der Ermittlung der Flächen kaum vermeiden. Soweit
die Klägerin darauf abstellt, dass in den Heizkostenabrechnungen
einmal 11.014,32 qm und einmal 13.218,66 qm angesetzt sind, hätte
schon ein Blick in den Mietvertrag genügt, um festzustellen,
dass die Beklagte vereinbarungsgemäß nach Wohnfläche
und beheizbarer Fläche unterscheidet. Dementsprechend sind
auch einmal bei der Verteilung der Kosten auf die Klägerin
63,27 qm (beheizte Fläche lt. Mietvertrag) und einmal 73,26
qm (Wohnfläche lt. Mietvertrag) angegeben.

Auch die Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung 1996 überzeugen
nicht. Die Kosten des Kaufs eines Schneeräumgeräts und
eines Laubsaugers können als Betriebskosten umgelegt werden.
Gemäß § 20 I NMV ist die Umlage von Betriebskosten entsprechend
§ 27 II. BV zulässig, soweit diese bei gewissenhafter Abwägung
aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung
gerechtfertigt sind. Dabei kann Immobilien Vermieten gemäß §
27 II der II. BV auch seine Sachleistungen ansetzen, durch die Betriebskosten
erspart werden. Ob sich die Anschaffung eines Schneeräumgerätes
im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung hält, beurteilt
sich insbesondere nach der Größe der Wohnanlage, den
Gegebenheiten der zu räumenden Gemeinschaftsflächen, den
klimatischen Verhältnissen und nach dem Preis der Maschine
(BayObLG WuM 1991, 209 zum WoEigG). Im Hinblick auf das Vorliegen
einer (größeren) Wirtschaftseinheit bestehen insoweit
keine Bedenken, zumal die Klägerin hierzu weiter nichts vorträgt.

Auch den Einwendungen zur Glasreinigung kann nicht gefolgt werden.
Es ist unerheblich, ob der Hauswart theoretisch in der Lage ist,
diese Arbeiten auszuführen. Ebenso ist es irrelevant, dass
der Hauswartsvertrag die Durchführung dieser Arbeiten nicht
verbietet. Dass Hauswarte schon aus Zeitgründen nicht alles
machen können, dürfte auf der Hand liegen. Wenn im Abrechnungsjahr
1995 keine Glasreinigungskosten angefallen sind, dann liegt das
daran, dass die Bezugsfertigkeit des Gebäudes erst 1995 eingetreten
ist und die Durchführung der Reinigungsarbeiten noch Teil der
geschuldeten Baureinigung war.

In der Abrechnung bedarf es auch keiner Aufschlüsselung der
für den einzelnen Hauswart angefallenen Kosten. Die weiteren
pauschalen Einwendungen gegen den Ansatz der Hauswartskosten sind
unsubstantiiert. Dass die Hauswarte tatsächlich Instandhaltungsarbeiten
und Ähnlichen vornehmen, behauptet auch die Klägerin nicht.
Die Einwände gegen die Kosten für Reinigungsmaterial sind
ebenfalls unsubstantiiert. Die Klägerin verkennt zudem die
gesetzliche Regelung. Diese verlangt zwar eine Erläuterung
der Abrechnung, aber keine jeden einzelnen Posten aufzählende
und im einzelnen begründende Darlegung. Weshalb die Erläuterung
der Reinigungskosten mit Angabe der Rechnungen und mit der beispielhaften
Aufzählung nicht genügen soll, ist unerfindlich.

Auch die pauschalen Einwände gegen die Aufzugskostenabrechnung
1996 liegen neben der Sache. Was die Klägerin als Abrechnungsmaßstab
für "zweckmäßig" hält, ist unerheblich, denn
den Abrechnungsmaßstab bestimmt gemäß § 315 BGB
Immobilien Vermieten, wenn der Mietvertrag hierzu keine Vereinbarung enthält.
Dass der Abrechnungsmaßstab grob unbillig sein soll, behauptet
auch die Klägerin nicht. Die Abrechnung im Rahmen einer Wirtschaftseinheit
ist dem Kläger unbenommen.

Die Einwände gegen die Kosten der Telekom sind nicht nachvollziehbar.
Die Beklagte hat keineswegs behauptet, dass die Kosten von 1.048,13
DM allein Gesprächsgebühren darstellen, sondern vorgetragen,
es handele sich um die Telefongebühren für die in den
Aufzügen jeweils installierten Sprecheinrichtungen und dass
viele Gesprächsgebühren anfallen, weil etwaige Eingeschlossene
die Verbindung zur Notrufstelle aufrechterhalten. Daneben gibt es
naturgemäß auch noch die Bereitstellungsgebühren.
Zudem genügt in der Abrechnung die Darlegung der Kosten. Hat
die Klägerin Einwände gegen die angesetzten Kosten, sind
diese erst dann substantiiert, wenn sie Einsicht in die Abrechnungsunterlagen
genommen hat. Entgegen der Ansicht der Klägerin ist sie dazu
auch im preisgebundenen Wohnungsbau verpflichtet. Die Klägerin
verwechselt hier Darlegung und Erläuterung mit der Erforderlichkeit
des Nachweises.

Die Mieterhöhungserklärung vom 10. März 1998 ist
ordnungsgemäß.

Der Beifügung des Schreibens der IBB bedurfte es nicht, denn
erforderlich ist die Darlegung und Erläuterung, die ist in
der Erhöhungserklärung enthalten. Auch hier verwechselt
die Klägerin Erläuterung und Nachweis. Aus der Erhöhungserklärung
ergibt sich auch, wie sich die Miete verändert hat, eine Wirtschaftlichkeitsberechnung
war beigefügt.

Hinsichtlich der Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung
1997 kann auf die obigen Ausführungen verwiesen werden. Aus
der Aufzählung der Rechnungen - die die Klägerin nicht
in Abrede stellt - und der Angabe der Gesamtsumme ergibt sich unschwer,
dass die von der Reinigungsfirma in Rechnung gestellten Kosten gestiegen
sind. Es ist nicht ersichtlich, welche weitere Erläuterung
die Abrechnung der Beklagten hierzu enthalten sollte.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.
 

Gericht: LG Berlin
Aktenzeichen: 62 S 463/99