Baugerüst

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende
(§ 511 a ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§
516, 518, 519 ZPO) Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts
Köpenick vom 3. September 1998 ist zulässig.

II.

Die Berufung ist hinsichtlich des Räumungsanspruches begründet,
im Übrigen unbegründet.

1. Der Kläger ist auch aktivlegitimiert. Denn er ist noch
Vermieter, da die Erwerberin der Wohnung unstreitig noch nicht in das
Grundbuch eingetragen ist.

2. Der Kläger hat Anspruch auf Räumung der Wohnung,
da er das Mietverhältnis mit Schriftsatz vom 15. Januar 1999 wirksam
nach § 554 Abs. 1 Nr. 2 GB gekündigt hat.

Unstreitig zahlt der Beklagte seit Oktober 1997 keine Miete mehr an den
Kläger, sondern zahlt die entsprechenden Beträge auf sein Sparkonto.
Nur die Betriebskostenvorauszahlungen werden weiterhin an den Kläger
geleistet. Dies stellt jedoch keine Erfüllung hinsichtlich der Mietzahlungen
dar. Folglich hat der Beklagte für diesen Zeitraum keinerlei Mietzahlungen
geleistet. Der Beklagte war auch nicht berechtigt, aufgrund geltend gemachter
Mängel die Miete in diesem Maße zu mindern (§ 537 BGB) bzw.
zurückzubehalten (§ 320 BGB).

Soweit der Beklagte Minderung geltend macht, kommt er bei Addition sämtlicher
in dem Schriftsatz vom 4. Februar 1999 genannter Mängel auf einen
Minderungssatz von 37 %, so dass sich schon aus diesem Grunde nicht erklärt,
wieso keinerlei Miete überwiesen wurde. Im Übrigen ergibt sich
für die geltend gemachten Mängel folgendes:

Nach Vortrag des Beklagten ist seit 20. Dezember 1995 der Wasserhahn
in der Küche defekt, so dass sich Feuchtigkeitsschäden an der
Küchenwand ergaben, die nach Auffassung des Beklagten eine Minderung
von 5 % ab November 1996 rechtfertigen. Für etwaige Mängel der
Wohnung und die dadurch veranlasste Minderung ist der Mieter darlegungs-
und beweispflichtig. Dies erfordert, dass er nachvollziehbar die Mängel
der Wohnung beschreibt, so dass dem Gericht eine Beurteilung des Mangels
möglich ist und es ihm gestattet, die Minderung zu berechnen. Diesen
Maßstäben genügt der Vortrag des Beklagten hier nicht.
Denn welche Schäden durch die Feuchtigkeit entstanden sind, trägt
der Beklagte nicht vor. Feuchtigkeitsschäden können z.B. darin
bestehen, dass sich Schimmel bildet oder sich der Putz löst. Auch
die Ausdehnung der Schäden und deren Sichtbarkeit sind nicht dargelegt
worden. Insoweit kommt mithin keine Minderung in Betracht.

Nach weiterem Vortrag des Beklagten liegt seit August 1995 Schutt auf
seinem Balkon, der von den Handwerkern des Klägers dort zurückgelassen
worden sei. Trifft dieser Vortrag zu, so erscheint der von dem Beklagten
insoweit angesetzte Minderungsbetrag von 3 % angemessen.

Für diverse Fenstermängel in der ganzen Wohnung setzt der Beklagte
seit Oktober 1996 eine Minderung von insgesamt 10 % an. Diese Minderung
kann er jedoch jedenfalls seit Mai 1998 nicht mehr geltend machen. Denn
der Kläger hat in seiner Modernisierungsankündigung vom 13.
Oktober 1997 für Mai 1998 den Austausch sämtlicher vorhandener
Fenster durch Isolierglasscheiben angekündigt. Der Beklagte hat sich
jedoch geweigert, die Arbeiten auch insoweit durchführen zu lassen.

Eine Minderung kann nicht verlangt werden, wenn der Mangel der Mietsache
von dem Mieter selbst zu vertreten ist. Dies ist nicht nur dann der Fall,
wenn er selbst diesen Mangel verursacht hat, sondern auch dann, wenn er
vereitelt, dass Reparaturarbeiten vorgenommen werden. Letzteres ist auch
der Fall, wenn der Mieter im Rahmen der Durchführung einer Modernisierung
notwendige Arbeiten nicht durchführen lässt.

Die Duldung von Durchführung von Arbeiten in der Wohnung des Mieters
ist in den §§ 541 a und 541 b BGB geregelt. Danach ist erforderlich, dass
nur bei Modernisierungen eine Ankündigung über Umfang und Dauer
der durchzuführenden Arbeiten notwendig ist. Es ist jedoch unschädlich,
wenn Instandhaltungsarbeiten auch in der Form des § 541 b Abs. 2 BGB angekündigt
werden, da diese zusätzliche Ankündigung nichts an der ohnehin
gegebenen Duldungspflicht nach § 541 a BGB ändert. Im Übrigen
können Modernisierungsarbeiten teilweise auch Instandsetzungsarbeiten
sein. In diesem Fall ist ohnehin immer eine Ankündigung nach § 541
b BGB erforderlich (Kinne in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozessrecht,
Teil I, § 541 a Rdnr. 7 m.w.N.). Dies ist auch nicht deshalb problematisch,
weil der Mieter bei Modernisierungsarbeiten ausgeht, dass diese Arbeiten
zu einer Mieterhöhung führen, die im Rahmen des § 541 b BGB,
wie auch hier, regelmäßig angekündigt wird. Denn ob es
sich tatsächlich um Modernisierungen handelt, die nach § 3 MHG eine
Mieterhöhung rechtfertigen, ist erst im Rahmen der Mieterhöhung
selbst zu klären. Etwas anderes könnte nur dass gelten, wenn
sich der Mieter auf Härtegründe des § 541 b BGB stützen
will, für die jedoch nichts vorgetragen worden ist.

Da jedoch der Kläger die Modernisierungsarbeiten zumindest hinsichtlich
der Fenster ordnungsgemäß angekündigt hat, kann sich der
Beklagte auf diesen Mangel nicht mehr berufne.

Es kann dahinstehen bleiben, ob die im Rahmen der Modernisierung durchzuführenden
Arbeiten sämtlichst hinreichend angekündigt worden sind. Da
jedoch im Rahmen der Modernisierung die durchzuführenden Maßnahmen
einzeln angekündigt werden müssen, kann auch die Ankündigung
hinsichtlich der einzelnen Maßnahmen jeweils wirksam oder unwirksam
sein. Der Mieter kann ja auch nur einzelne Maßnahmen dulden (vgl.
Kinne a.a.O. Rdnr. 78).

Für die Auswechslung der Fenster war jedoch die Ankündigung
ausreichend. Denn der Kläger hatte mitgeteilt, dass sämtliche
Fenster durch Isolierglasfenster ersetzt werden und zwar in der 19. Kalenderwoche
im Jahr 1998. Des Weiteren soll bis April 1997 eine hinreichende Heizung
der Wohnung nicht möglich gewesen sein. Dies kann dahinstehen bleiben,
weil es nicht den streitgegenständlichen Zeitraum betrifft.

Für die Einrüstung bis Ende Oktober 1998 kann zu Gunsten des
Beklagten davon ausgegangen werden, dass insoweit eine Minderung von 10
% gerechtfertigt ist. Inwieweit für welchen Zeitraum das Treppenhaus
verschmutzt war, hat der Beklagte nicht hinreichend dargelegt.

Damit ergibt sich jedenfalls ab Mai 1997 folgender Rückstand, wobei
die Minderung von der Nettokaltmiete zu berechnen war, weil der Beklagte
die Betriebskostenvorschüsse ungemindert an den Kläger gezahlt
hat.

... Mai 98 bis Januar 99 ... = gesamt 1.840,14 DM.

Zu Gunsten des Beklagten ist weiterhin davon auszugehen, dass er mit
seinem Kostenerstattungsanspruch aus den Rechnungen vom 29. Oktober 1998
in Höhe von 231,20 DM und aus der Rechnung ... in Höhe von 57,42
DM aufrechnen kann, so dass ein Rest von (1.840,14 DM - (231,20 DM + 57,42
Dm) =) 1.551,52 DM verbleibt. Selbst wenn man zusätzlich davon ausgeht,
dass dem Beklagten für den immer noch nicht beseitigten Schutt ein
Zurückbehaltungsrecht in Höhe von dem fünffachen monatlichen
Minderungsbetrag (5 x 3 %) zusteht, so ergibt das für den fraglichen
Zeitraum nur einen Betrag von (9 Monate x (226,34 x 15 %) =) 305,56 DM,
so dass ein Restbetrag von 1.551,52 DM - 305,56 DM =) 1.245,96 DM verbleibt.
Ein Betrag, der mehr als zwei Monatsmieten beträgt. Ein weiteres
Zurückbehaltungsrecht kommt nicht in Betracht. Dem Mieter steht nur
ein Zurückbehaltungsrecht insoweit zu, als bestimmte Mängel
bestehen. Er kann jedoch nicht "vorsorglich" Beträge zurückhalten,
um gegebenenfalls anfallende Reparaturen davon bezahlen zu können.

Der Rückstand ist auch von dem Beklagten zu vertreten. Soweit er
darauf verweist, dass die Nichtzahlung des Mietzinses und dessen Anlage
auf ein Sparbuch mit seinem Anwalt abgesprochen war, so entlastet ihn
dies nicht. Denn dessen etwaiges Fehlverhalten müsste sich der Beklagte
nach § 278 BGB zurechnen lassen (LG Berlin GE 1983, 867, 869).

3. Da jedoch der Räumungsanspruch durchgreift, hat der Kläger
kein Anspruch (mehr) auf Duldung der Modernisierung.

Der Duldungsanspruch setzt nämlich voraus, dass zwischen den Parteien
ein Mietverhältnis besteht. Dieses ist jedoch durch die wirksame
Kündigung nicht mehr der Fall. Daran ändert sich auch nichts
dadurch, dass auch bei einer wirksamen Kündigung bei der Gewährung
einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO eine sofortige Durchführung
von Modernisierungsarbeiten nicht möglich ist. Denn die Räumungsfirst
soll den Schuldner trotz der entgegenstehenden materiellen Rechtslage
einen Vollstreckungsaufschub gewähren, damit er sich der neuen Situation
anpassen kann. Damit wird jedoch das Mietverhältnis nicht verlängert
(Kinne in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozessrecht, Teil II Rdnr.
243). Das besondere Interesse des Vermieters ist vielmehr bei der Abwägung
der beiderseitigen Interessen im Rahmen der Gewährung der Räumungsfrist
nach § 721 ZPO zu berücksichtigen.

III.

Bei der Gewährung der Räumungsfrist ist zu berücksichtigen,
dass der Beklagte schon für geraume Zeit keinen Mietzins mehr zahlt
und nunmehr auch ein erhebliches Interesse des Klägers an der Durchführung
der geplanten Arbeiten besteht. Allerdings hat der Kläger selbst
vorgetragen, dass in den übrigen Wohnungen bereits Modernisierungen
durchgeführt wurden, so dass durch die Wohnung des Beklagten offenbar
die Restmodernisierung nicht entscheidend behindert wird. Unter diesen
Umständen erscheint eine Räumungsfrist bis zum 30. April 1999
angemessen und ausreichend.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Dabei war zu berücksichtigen,
dass bei einem Gesamtstreitwert von 44.352,66 DM (12 x (226,34 DM + 157,56
DM) =) 4.606,80 DM auf die Räumung und (42 x 946,33 DM 0) 39.745,86
DM auf die Duldung der Modernisierung entfallen.

IV.

Eine Wiedereröffnung der Verhandlung gemäß § 156 ZPO
kommt angesichts des nicht nachgelassenen neuen Vortrags im Schriftsatz
vom 23. Februar 1999 nicht in Betracht.

Die Wiedereröffnung ist nicht geboten, wenn eine Partei neue Verteidigungsmittel
nachreicht und dieses Nachreichen auf einer prozessualen Sorgfaltspflichtverletzung
der Partei selbst beruht (Zöller/Greger, ZPO, 21. Aufl., § 156 Rdnr.
1). Dies ist hier jedoch der Fall. Denn der Beklagte hätte bereits
vor dem Termin die Heilung der ausgesprochenen Kündigung herbeiführen
und dies im Termin vortragen können.

Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn dem Gericht selbst Verfahrensfehler
vorzuwerfen gewesen wären (BGH NJW 93, 134). Dies ist aber nicht
der Fall. Zwar wird vereinzelt vertreten, dass das Gericht über eine
auf § 554 BGB gestützte Räumungsklage nicht entscheiden darf,
bevor die Schonfrist abgelaufen ist (vgl. OLG Hamburg, ZMR 88, 225); jedoch
wird die Auffassung von der ganz h.M. im Schrifttum zutreffend nicht geteilt
(vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnungsmiete, 3. Aufl.,
V A 51; MünchKomm/Voeslkow BGB 3. Aufl., § 554 Rdnr. 23 m.w.N.).
Denn es handelt sich bei der Schonfrist um eine materielle Frist, die
keinen Einfluss auf die Fristen des Verfahrens hat. Die Kündigung
ist vielmehr mit ihrem Ausspruch voll wirksam. Die Schonfrist eröffnet
dem Mieter lediglich die Möglichkeit, die Kündigung unwirksam
werden zu lassen. Er erhält jedoch keinen Anspruch darauf. Das wird
bereits daran deutlich, dass die Schonfrist erst mit Klageerhebung in
Gang gesetzt wird, so dass es nicht sein kann, dass der Prozess erst für
einen Monat unterbrochen werden muss, um festzustellen, ob innerhalb der
Schonfrist keine zureichenden Zahlungen geleistet wurden. Wäre dies
durch den Gesetzgeber beabsichtigt gewesen, so hätte er die Kündigung
entweder erst aufschiebend bedingt wirksam werden lassen müssen oder
die Frist als prozessuale Frist ausgestalten müssen.
 

Gericht: LG BERLIN
Aktenzeichen: 64 S 367/98