Mietvertrag befristet

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende
(§ 511 a ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete
(§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung der Kläger gegen das Urteil des
Amtsgerichts Neukölln vom 22. Juli 1998 ist zulässig.

II.

Die Berufung ist auch im Wesentlichen begründet. Den Klägern steht
auch noch für die Monate August 1997 bis März 1998 Mietzins zu,
da eine Kündigung erst zum 30. Juni 1998 erfolgen konnte.

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Regelung im Mietvertrag
nicht unklar oder unwirksam. Bei dem Mietverhältnis handelt es sich
um einen auf 1 Jahr befristeten Mietvertrag, der sich jeweils um
3 Monate verlängert, sofern er nicht gekündigt wird. Welche Fristen
für die Kündigung zu gelten haben, ergibt sich aus § 2 Nr. 2 des
Mietvertrags. Das ist auch nicht widersprüchlich. Zwar führt dies
im Ergebnis dazu, dass sich das Mietverhältnis für den Mieter um
mehr als ein Jahr verlängern kann, wenn er nicht rechtzeitig kündigt.
Jedoch behält die Regelung darin seine Bedeutung, dass eine Kündigung
nur zum Ende des jeweiligen Quartals ausgesprochen werden kann.

Die Befristung zum 31. August 1998 ist wirksam. Gegen die Beschränkung
des Kündigungsrechts sprich insbesondere auch nicht die Regelung
des § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB. Zwar ist danach eine Vereinbarung unwirksam,
nach der die Kündigung nur für den Schluss bestimmter Kalendermonate
zulässig ist. Jedoch ist diese Regelung hier nicht einschlägig.

Denn bei befristeten Mietverträgen mit Verlängerungsoption i.S.
von § 565 a BGB kann diese Regelung schon deshalb nicht anwendbar
sein, weil das Gesetz solche Verträge ausdrücklich für zulässig
erachtet (vgl. auch Staudinger/Sonnenschein, BGB, § 565 Rdnr. 70
m.w.N.). Auch nach Sinn und Zweck der Regelung des § 565 Abs. 2
Satz 4 BGB ergibt sich nichts anderes. Sinn der Vorschrift war die
Verhinderung von bestimmten Jahresterminen, an denen landesweit
eine Beendigung der Mietverhältnisse stattfindet (vgl. MünchKomm/Voelskow,
BGB, 3. Auflage Rdnr. 18). Dies betrifft mithin die Festlegung von
Kündigungsterminen für unbefristete Mietverhältnisse. Nicht eingeschränkt
sollte damit aber die Möglichkeit eines befristeten Mietverhältnisses,
welches hier vorliegt.

III.

Bei dem Zinszeitpunkt war zu berücksichtigen, dass die Vorauszahlungsklausel
im Mietvertrag unwirksam ist ,da der Mietvertrag auch eine Aufrechnungklausel
enthält, wonach der Mieter gegen eine Mietzinsforderung nur aufrechnen
oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben kann, wenn er seine Absicht
dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit des Mietzinses
angezeigt hat (vgl. BGH GE 95, 40).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
 

Gericht: LG BERLIN
Aktenzeichen: 64 S 343/98