Mobbing - fristlos kündigen?

Aus dem Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543
Abs. 1 ZPO abgesehen, d gegen das Urteil die Revision nicht stattfindet.

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige Berufung hat in der Sache überwiegend Erfolg.

Der Beklagten steht der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung einer
Mietzinsdifferenz in Höhe von monatlich 201,70 DM zu.

Der Kläger war ,da der Mietvertrag fest bis zum 30. 9. 1999
geschlossen war, zur ordentlichen Kündigung zum 31. 12. 1996
nicht berechtigt. Eine außerordentliche Kündigung wird
nicht behauptet. Das Schreiben des Klägers vom 22. 8. 1996
ist daher als an die Beklagte herangetragener Wunsch aufzufassen,
den Kläger wegen Erkrankung vorzeitig aus dem Mietverhältnis
zu entlassen. Insoweit sieht die Kammer weder eine Annahme dieses
Angebots zur Aufhebung des Mietvertrages noch eine Verpflichtung
der Beklagten zum Abschluss eines solchen Vertrages.

An einer Annahme des Angebots auf unbedingte Aufhebung des Mietvertrages
fehlt es vorliegend. Die Beklagte hat mit Schreiben vom 4. 9. 1996
der "Kündigung" widersprochen. Soweit sie im genannten
Schreiben ankündigte, bei Finden eines adäquaten Nachmieters
durch den Kläger diesem bei einem vorzeitigen Auszug keine
Steine in den Weg zu legen, ist eine entsprechende Vereinbarung
einer Mietvertragsbeendigung zwischen den Parteien unstreitig nicht
zustande gekommen.

Der Kläger hatte weiterhin keinen Anspruch auf Abschluss einer
Mietaufhebungsvereinbarung zum 31. 12. 1996 gegen die Beklagte.
Nach ständiger Rechtsprechung hat der Mieter ausnahmsweise
dann einen solchen Anspruch nach Treu und Glauben, § 242 BGB, wenn
das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige
des Vermieters am Bestand des Vertrages ganz erheblich überragt
und der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellt (hierzu Schmidt/Futterer,
Mietrecht, 7. Aufl., Nach § 564, Rdnr. 10). Hiernach kann es vorliegend
dahin stehen, ob die Erkrankung des Klägers ein solches, überwiegendes
Interesse darstellt, denn jedenfalls fehlt es an der Stellung eines
Nachmieters durch den Kläger. Die Voraussetzung der Stellung
eines Nachmieters durch den Kläger. Die Voraussetzung der Stellung
eines Nachmieters durch den Mieter entfällt nicht dadurch,
dass es der Beklagten als gewerblicher Vermieterin leichter möglich
ist, einen Nachmieter zu finden, da es sich um eine den Mieter treffende
Verpflichtung handelt. Insoweit kommt es nicht darauf an, welcher
Partei die Benennung eines Nachmieters leichter fällt. Auch
ist etwa eine Vereinbarung der Parteien dahingehend, dass sich die
Beklagten anstatt des Klägers um einen Nachmieter bemüht,
nicht zustande gekommen. Es ist weiter darauf hinzuweisen, dass
sich der Kläger auch nicht darauf verlassen konnte, die Beklagte
werde schon einen geeigneten Nachmieter finden. Insoweit hat die
Beklagte mit dem genannten Schreiben vom 4. 9. 1996 ausdrücklich
darauf hingewiesen, dass sie die Stellung eines Nachmieters durch
den Kläger erwartet. Dem Kläger ist daher letztlich der
Vorwurf zu machen, dass er sich entgegen seiner Verpflichtung aus
§ 242 BGB nicht um die Stellung eines geeigneten Nachmieters bemüht
hat.

Dem Anspruch auf Zahlung der Mietzinsdifferenz steht weiterhin
die Regelung des § 5 WiStG nicht entgegen. Insofern ist der Kläger
seiner Darlegungslast (hierzu Schmidt/Futterer, § 5 WiStG, Rdnr.
88 ff) nicht nachgekommen. Er hat weder Daten zum ortsüblichen
Mietpreisniveau genannt noch Tatsachen dargelegt, aus denen sich
das Ausnutzen eines geringen Angebots ergibt. Ein gerichtlicher
Hinweis war insoweit nicht vonnöten, da die Beklagte selbst
mit Schriftsatz vom 14. 11. 1997 auf die fehlende Substantiierung
hingewiesen hat. Auch in der Berufungserwiderung erfolgte kein diesbezüglicher
Vortrag.

Der Beklagten steht daher der Anspruch auf Zahlung der geltend
gemachten Mietzinsdifferenz in Höhe von monatlich 201,70 DM
für die noch geltend gemachte Zeit 1/1997 bis 9/1998, somit
insgesamt in Höhe von 4.235,70 DM, zu. Soweit die Beklagte
in der Berufungserwiderung den Zahlungsanspruch – klageerweiternd
– bis 9/1999 geltend gemacht hat, hat sie die Widerklage diesbezüglich
mit weiterem Schriftsatz vom 24. 3. 2000 konkludent zurückgenommen.

Der Beklagten steht weiterhin aus der Nebenkostenabrechnung 1996
ein Zahlungsanspruch in Höhe von 389,83 DM zu. Die streitige
Position Grundsteuer ist vorliegend mit 590,.52 DM zu berücksichtigen,
so dass sich aus der Nebenkostenabrechnung des Jahres 1996 ein Saldo
in Höhe der genannten 389,83 DM ergibt. Insoweit handelt es
sich um die Grundsteuer des Kalenderjahres 1996. Gegen die Abrechnung
der Grundsteuer für das Jahr 1996 bestehen keine Bedenken.
Insoweit handelt es sich, da es hier um die Abrechnung für
das Jahr 1996 geht, nicht um eine Erhöhung bereits abgerechneter
Betriebskosten. Der Beklagten steht daher zunächst ein Erstattungsanspruch
der ihr für das Jahr 1996 berechneten Grundsteuer in Höhe
von 590,52 DM zu.

Weiterer Anspruch auf Zahlung von Grundsteuer für die Jahre
1994 und 1995 steht der Beklagten nicht zu.

Insoweit haben die Parteien zwar in § 3 Nr. 3 des Mietvertrages
vereinbart, dass Betriebskostenerhöhungen auf den Mieter umgelegt
werden können. Hierunter fällt die Grundsteuer für
die Jahre 1994 und 1995. Gegen diese mietvertragliche Regelung hat
die Kammer insoweit keine Bedenken, als hierin zum Ausdruck gebracht
wird, dass Mehrbelastungen nach der übereinstimmenden Vorstellung
beider Parteien umlagefähig sein sollen, was auch dem Grundsatz
entspricht, dass dem Vermieter die Nettomiete ungeschmälert
erhalten bleiben soll (Schmidt/Futterer, § 546, Rdnr. 56).

Zu beachten ist jedoch die zeitliche Grenze des § 4 Abs. 3 MHG,
wonach dem Vermieter der rückwirkende Ansatz von Kostensteigerungen
nur bis zum Beginn des der Erklärung der Mehrbelastung vorausgehenden
Kalenderjahres gestattet ist. Zwar ist die Regelung des § 4 Abs.
3 MHG unmittelbar allein auf die Erhöhung von Betriebskosten
anzuwenden, ihr liegt jedoch eine Gerechtigkeitsvorstellung des
Gesetzgebers zugrunde, die auch im vorliegenden Zusammenhang gemäß
§ 242 BGB zu beachten ist (Schmidt/Futterer, a.a.O.). Da die Erklärung
der Erhöhung in 1997 erfolgte, ist es der Beklagten daher verwehrt,
erhöhte Grundsteuer für die Jahre 1994 und 1995 im Rahmen
der 1997 erklärten Nebenkostenabrechnung für das Jahr
1996 geltend zu machen.

Es ergibt sich somit folgende Gesamtabrechnung:

Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der Kaution 4.338,-
DM

Abzüglich:

Geschuldete Miete 10/1996 bis 12/1996 (durch das Amtsgericht rechtskräftig
entschieden) – 1.085,10 DM

Rechtsanwalts- und Gerichtskosten (durch das Amtsgericht rechtskräftig
entschieden) – 138,50 DM

Mietzinsdifferenz 1/1997 bis 9/1998 – 4.235,70 DM

Nebenkostenabrechnung 1996 – 389,83 DM

Saldo zugunsten der Beklagten – 1.234,13 DM

Hiernach war die Klage abzuweisen und der Widerklage in Höhe
von 1.234,13 DM stattzugeben.

Zinsen stehen der Beklagten aus Verzug, §§ 284, 288 BGB, für
den aus der Urteilsformel ersichtlichen Zeitraum zu, jedoch nur
in Höhe von 4 %, da der Kläger den geltend gemachten Zinssatz
von 10,5 % bestritten, die Beklagte einen solchen Zinssatz jedoch
nicht nachgewiesen hat.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 92, 269 Abs. 3
S. 2 ZPO.
 

Gericht: LG FRANKFURT/M.
Aktenzeichen: 2/17 S 301/99