Der Knoten für modernes Bauen muss platzen

Nach Angaben des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) haben die Mitgliedsunternehmen im vergangenen Jahr in Berlin rund drei Milliarden Euro in den Wohnungsbau investiert – so viel wie noch nie seit Beginn der Datenerfassung durch den BBU 1991.

Das seien 6,5 Prozent mehr als 2023. Zulegen konnten vor allem die Investitionen in Neubau (+15,0 % auf gut 1,4 Milliarden Euro) und Instandhaltung (+7,5 % auf fast eine Milliarden Euro).

Die Modernisierung zeige sich weiterhin als ein verhaltener Investitionsbereich, dessen Zahlen gegenüber dem Vorjahr mit einem Minus von 12 Prozent auf 545 Millionen Euro eingebrochen seien. Es seien keine Daten des Unternehmens Berlinovo in diesen Angaben enthalten; die Planzahlen würden aber durch dessen Anteil noch höher ausfallen.

Für das laufende Jahr zeigten die Planzahlen steil nach oben: Die Gesamtinvestitionen sollen um 32 Prozent oder fast eine Milliarde Euro auf dann rund 3,9 Milliarden Euro steigen. Auch die weiteren Investitionsabsichten lägen in den nächsten Jahren bei rund 30 Prozent der BBU-Unternehmen beim Neubau. Mit Blick auf Modernisierungen äußerten 60 Prozent von ihnen Investitionsabsichten – und hinsichtlich Instandhaltung sogar mehr als 62 Prozent.

Inflation kassiert Rekordinvestitionen

Die Zahlen bedürften eines genaueren Hinschauens. Gegenüber 2019 seien die Investitionen der Berliner BBU-Mitgliedsunternehmen 2024 um den Faktor 1,1 gestiegen. Im gleichen Zeitraum seien die Baupreise in Berlin aber um den Faktor 1,5 gestiegen, wodurch die Investitionszuwächse mehr als aufgezehrt werden. Damit lägen die Investitionen 2024 dem Wert nach um fast ein Drittel unter dem Niveau von 2019.

Die Genossenschaften konzentrierten sich auf die Bestandsentwicklung vorrangig durch Instandhaltung sowie zweitrangig durch Modernisierung. Durch Inanspruchnahme von Förderprogrammen für Werterhalt und energetische Sanierung sichere die Bestandspflege deren bezahlbare Wohnqualität. Bei den privaten Unternehmen im BBU, die rund 30 Prozent des Wohnungsbestandes bewirtschaften, lägen Neubau und Instandhaltung bei den Planzahlen 2025 (611 Millionen Euro) gleich auf. Der Neubau schwächelte in den letzten Jahren etwas, für beide Bereiche seien jedoch die geplanten Investitionengestiegen.

Etwa die Hälfte des Bestandes soll energetisch ertüchtigt werden

Die BBU-Mitgliedsunternehmen hätten ihre Bestände in den vergangenen Jahrzehnten stetig modernisiert. Bei vielen Gebäuden reiche der damalige Standard heute teilweise nicht mehr aus, um den gesetzlichen Auflagen zur Einhaltung von Energieeffizienzklassen gerecht zu werden.

Rund 52 Prozent der Wohnungen liegen nach einer aktuellen Auswertung des Verbandes in den Energieeffizienzklassen A+ bis C – also auf einem guten Niveau. Rund 34 Prozent fielen in die soliden KategorienD und E und 7,7 Prozent in die Klassen F und schlechter.

Mit welchem maximalen Ziel die energetischen Sanierungen durchzuführen seien, ließe sich derzeit nicht pauschal ausmachen. So blieb offen, ob das Erreichen der Energieeffizienzklasse C für alle Wohnungen angestrebt werden könne.

Ohne Richtfest keine Fertigstellungen

Aufgrund der Teuerung im Bausektor haben viele Wohnungsunternehmen Neubauaufträge storniert. Das habe Kapazitätsengpässe bei Baufirmen beseitigt, die inzwischen wieder Aufträge annehmen könnten. So seien die geplanten Fertigstellungen von 35.000 Wohnungen bis 2031 positiv zu werten, wobei 7.000 Fertigstellungen für 2026 geplant seien.

Zwischenzeitlich aber sei die Zahl der Baubeginne deutlich gesunken und erreichte 2024 einen neuen Tiefststand: Mit rund 3.200 habe deren Zahl um gut 36 Prozent unter dem Vorjahresstand gelegen und damit auf dem niedrigsten Stand seit 2015.

Im laufenden Jahren planten die landeseigenen Gesellschaften Baubeginne für rund 6.000 Wohnungen und für 2026 sogar 8.600 Grundsteinlegungen, erläuterte auf Anfrage der IVV-Redaktion BBU-Pressesprecher Dr. David Eberhart. Die steigenden Bauaktivitäten der landeseigenen Unternehmen reichten nicht aus, um auf dem Wohnungsmarkt das Gesamtangebot auszuweiten. Das würden Wohnungssuchende und Bauwirtschaft gleichermaßen spüren. Man scheue sich vor Projekten, die Neuvertragsmieten von 20 Euro pro Quadratmeter nach sich ziehen. Die Lage in der Bauwirtschaft mache ihr Sorgen, so BBU-Vorständin Maren Kern. Sie benannte die hohen Baupreise als wichtigsten Grund für den stagnierenden bis fallenden Neubaupegel (siehe Kastentext). Die Branche selbst sehe sich laut Fachgemeinschaft Bau in der Krise durch Auftragseinbrüche und befürchte nicht zuletzt Kurzarbeit.

Tausende neu fertiggestellte Wohnungen ohne Wirkung

Weil sie zu wenig bauen können, blieben die Bestände der BBU-Mitgliedsunternehmen in Berlin seit Jahren nahezu voll belegt. Der Leerstand liege stabil niedrig bei nur 1,6 Prozent, in der Spitze sogar bei unter einem Prozent. Auch die Fluktuation liege seit Jahren auf einem stabil niedrigen Niveau. 2024 betrug sie 4,6 Prozent – 2008 waren es noch über neun Prozent. Damit habe sich die durchschnittliche Verweildauer in den Wohnungen in diesem Zeitraum von rund elf auf zuletzt etwa 22 Jahre verdoppelt. Kein Wunder, meldeten sich doch auf ein Wohnungsangebot zuweilen 1.000 Bewerber.

Kein Hauptstadtbonus – der Blick geht gen Hamburg

Zwar gebe es eine Aufbruchstimmung sowie erste Schritte für mehr und kostengünstigeres Bauen. Mit dem Schneller-Bauen-Gesetz und der Verwaltungsreform ziele Berlin auf die Straffung von Planungs- und Genehmigungsverfahren und die Klärung von Zuständigkeiten ab. Auch der angekündigte „Bauturbo“ des Bundes setze bei der Entbürokratisierung an. Dies sei richtungsweisend. Das Maß für technische Standards solle sich am „Machbaren und Sinnvollen“ orientieren, forderte BBU-Vorständin Maren Kern. Inwieweit Details des Hamburg-Standards in die Berliner Bauordnung übernommen werden können, sei noch nicht abschließend geklärt. Der Standard könne jedoch Breitenwirkung für Neubau und Sanierung entfalten; seine Adaption auf Berliner Bedingungen befinde sich in der Prüfung. Der Hamburger Standard zeigt für

• Baukonstruktion und Gebäudetechnik
• Optimierung von Prozessen und Verfahren und
• Schnellere Verfahren

seit April 2024 Sparpotenziale von bis zu einem Drittel für kostengünstiges Bauen auf.

Mit einem umfassenden Forderungskatalog und einer umfangreichen Liste konkreter Vorschläge stünden die Unternehmen der sozialen Wohnungswirtschaft bereit. Aus der aktuell wahrgenommenen Aufbruchstimmung solle gemeinsam mit Politik und Verwaltung neues Bauen und Modernisieren erwachsen, so der Appell des BBU.

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