Aus dem Tatbestand
Der Beklagte mietete mit Mietvertrag vom 3. 6. 1983 eine 2-Zimmer-Wohnung
in ... von der Klägerin.
Mit Schreiben vom 15. 5. 1997, auf das Bezug genommen wird, kündigte
die Klägerin das Mietverhältnis mit dem Beklagten fristlos.
Zur Begründung berief sich die Klägerin darauf, der Beklagte
lasse die Wohnung verwahrlosen.
Anläßlich einer zweiten Besichtigung am 1. 7. 1997 wollte
die Zeugin ..., die Schwester der Geschäftsführerin der
Klägerin, den Zustand der Wohnung mit einer Polaroidkamera
festhalten. Daraufhin schlug der Beklagte ihr die Kamera aus der
Hand.
In der Klageschrift vom 14. 7. 1997, dem Beklagten zugestellt am
23. 7. 1997, kündigte die Klägerin im Hinblick auf diesen
Vorfall und den Zustand der Wohnung das Mietverhältnis erneut
fristlos.
Die Klägerin behauptet, in der Wohnung des Beklagten liege
zentimeterhoch Dreck auf dem Boden, weiterhin seien dort verschimmelte
Lebensmittelreste zu finden.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die
von ihm innegehaltene Wohnung in ..., bestehend aus zwei Zimmern,
einer Küche, einer Diele und einem Bad zu räumen und an
die Klägerin herauszugeben.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte vertritt die Ansicht, die Kündigung vom 15. 5.
1997 sei unwirksam, weil ihr keine Abmahnung vorausgegangen sei.
Der Beklagte behauptet, er nutze die Wohnung in ortsüblicher
Weise.
Das Gericht hat über den Zustand der Wohnung Beweis erhoben
durch Vernehmung der Zeugen .... Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme
wird Bezug genommen auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen
vom 14. 11. 1997 und 12. 12. 1997.
Aus den Entscheidungsgründen
Die Klage ist nicht begründet.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Räumung
und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß
§ 556 Abs. 1 BGB.
Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die fristlose
Kündigung vom 15. 5. 1997 nicht beendet worden. Bei Zugang
der Kündigung lagen die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung
gemäß § 553 BGB nicht vor, da der fristlosen Kündigung
keine Abmahnung der Klägerin vorausgegangen war. Das behauptete
Fehlverhalten des Beklagten war nicht derartig schwerwiegend, daß
die Klägerin berechtigt gewesen wäre, gemäß
§ 554 a BGB das Mietverhältnis fristlos auch ohne eine vorherige
Abmahnung zu kündigen. Ein Vermieter, der mit dem Zustand der
Wohnung nicht zufrieden ist, muß dem Mieter zunächst
Gelegenheit geben, Abhilfe zu schaffen. Er ist nicht berechtigt,
ohne vorherige Abmahnung das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.
Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist auch nicht durch
die in der Klageschrift vom 14. 7. 1997 ausgesprochene fristlos
Kündigung beendet worden.
Die Tatsache, daß der Beklagte der Zeugin ... am 1. 7. 1997
die Kamera aus der Hand geschlagen hat, berechtigte die Klägerin
nicht zur fristlosen Kündigung gemäß § 554 a BGB.
Die Zeugin ... war nicht berechtigt, ohne Erlaubnis des Beklagten
in der Wohnung des Beklagten Fotos zu machen. Dies stellt einen
unzulässigen Eingriff in die Privatspähre des Beklagten
dar. Gegen diesen Angriff der Zeugin ... konnte sich der Beklagte
nur dadurch wehren, daß er der Zeugin die Kamera aus der Hand
schlug. Hierbei handelte der Beklagte in berechtigter Notwehr.
Der Zustand der Wohnung am 1. 7. 1997 berechtigte die Klägerin
nicht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß
§ 553 BGB.
Die fristlose Kündigung vom 15. 5. 1997 erfüllte die
Voraussetzungen einer Abmahnung.
Die Klägerin hat aber nicht bewiesen, daß der Zustand
der Wohnung am 1. 7. 1997 derart schlecht war, daß der Klägerin
eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten war.
Zur Überzeugung des Gerichtes steht lediglich fest, daß
die Wohnung zu diesem Zeitpunkt sehr unordentlich war. Es lagen
Zeitungen, Computerteile und Kleidungsstücke zentimeterhoch
auf dem Boden. Dies allein berechtigt einen Vermieter aber nicht
zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Während
der Dauer des Mietverhältnisses stellt eine Wohnung den Lebensmittelpunkt
eines Mieters dar. Dem Mieter ist es daher gestattet, die Wohnung
nach eigenem Geschmack zu möblieren, zu nutzen und zu gestalten.
Eine Grenze ist ihm hier nur insoweit gezogen, als Wert und Substanz
der Wohnung nicht gefährdet werden dürfen. Dies ist durch
eine bloße Unordnung nicht der Fall. Zwar mag die Wohnung
sehr unschön aussehen, Rechte der Klägerin als Vermieterin
werden dadurch aber nicht berührt.
Ihre Behauptung, der Beklagte lasse in der Wohnung Essen verschimmeln,
hat die Klägerin nicht beweisen können. Keiner der vom
Gericht gehörten Zeugen hat Schimmel gesehen. Auch einen Ungezieferbefall
hat keiner der Zeugen feststellen können. Der Zeuge ... hat
lediglich allgemein in einem solchen Wohnumfeld Kakerlakenbefall
für möglich gehalten.
Ob in der Wohnung ein unerträglicher Geruch herrschte, konnte
letztendlich nicht abschließend aufgeklärt werden. Die
Zeugin ... hat von einem Modergeruch und einem extremen Geruch gesprochen.
Es ist jedoch nicht auszuschließen, daß die Zeugin ...,
die als Schwester der Geschäftsführerin der Klägerin
ein Interesse am Ausgang des Rechtsstreites hat, hier etwas übertrieben
hat. Der Zeuge ... hat sich dahingehend geäußert, er
habe den Eindruck gehabt, es sei mehrere Tage nicht gelüftet
gewesen. Auch der Zeuge ... hat von einem solchen Geruch gesprochen.
Der Zeuge ..., der am 11. 6. 1997 in der Wohnung war, hat dagegen
keinen Geruch festgestellt. Auch der Zeuge ..., der noch im Juli
in der Wohnung war, hat nichts diesbezügliches festgestellt.
Auch der Zeuge ... konnte über einen unangenehmen Geruch keine
Angaben machen, gab aber als Erklärung an, er leide unter ständigem
Schnupfen.
Nach Würdigung aller dieser Zeugenaussagen kommt das Gericht
zu der Überzeugung, daß der Geruch, wenn er denn vorhanden
gewesen sein soll, jedenfalls nicht sehr stark war. Hierfür
spricht, daß nach Angaben der Zeugin ... trotz des von ihr
behaupteten extremen Modergeruchs keiner der Anwesenden ein Fenster
öffnete. Dies ist dem Gericht schlichtweg unverständlich.
Wenn in einer Wohnung ein unerträglicher Geruch herrscht, so
ist es der erste Impuls eines jeden Anwesenden, ein Fenster zu öffnen.
Wenn dies nicht geschah, so kann der Geruch so unangenehm auch nicht
gewesen sein. Die Tatsache allein, daß der Beklagte möglicherweise
mehrere Tage nicht gelüftet hat, berechtigte die Klägerin
aber nicht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung zur
vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in §§
708 Nr. 7, 711 ZPO.
Gericht: AG FRANKFURT/M.
Aktenzeichen: 33 C 2515/97 - 67
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