Eigentümer entscheiden

Aus den Entscheidungsgründen

I.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 22. November 1994
haben die Beteiligten zu 2 mehrheitlich den vorliegenden Vertrag
mit der neu zu bestellenden Verwalterin, der Beteiligten zu 3, gebilligt.
In dritter Instanz streiten Antragsteller und Antragsgegner nur
noch darum, ob die Bestimmungen des Verwaltervertrages in II 2.0
bis 2.2 und damit der diesbezügliche Beschluß der Eigentümerversammlung
zu TOP 2 a = Ziffer 3 des Versammlungsprotokolls den Grundsätzen
einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen.

Diese Bestimmungen des Verwaltervertrages lauten:

II. Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

Der Verwalter ist insbesondere berechtigt und verpflichtet:

2.0 Die für die ordnungsgemäße und dem jeweiligen
Stand der Technik angepaßte Instandhaltung und Instandsetzung
des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen
außerhalb des Wirtschaftsplanes nach Absprache mit dem Beirat
durchzuführen. Mit Zustimmung des Beirates können auch
Fachleute, wie Bauingenieure, Sachverständige etc. herangezogen
werden.

2.1 Bei Auftragserteilung über einem Wert von 20.000
DM ist die vorherige Zustimmung der Wohnungseigentümer einzuholen,

2.2 bei Aufträgen ab einem Wert von 5.000 DM ist die
vorherige Zustimmung des Beirats einzuholen, ausgenommen sind Betriebskosten.

Die Antragsteller haben die Ansicht vertreten, der Beschluß
über den Abschluß des Verwaltervertrages entspreche in
diesen Punkten nicht dem Gebot der ordnungsgemäßen Verwaltung.
Dadurch, daß die Verwalterin bis 5.000 DM ohne vorherige Zustimmung
Aufträge erteilen darf und bis 20.000 DM lediglich die Zustimmung
des Beirats eingeholt werden müsse, werde die Eigentümerversammlung
ihres ureigensten Rechtes beraubt, über erforderliche Instandsetzungen
und Instandhaltungsarbeiten selbst zu beschließen.

Das Amtsgericht hat den Anfechtungsantrag zurückgewiesen und
zur Begründung ausgeführv, die getroffene Regelung sei
mit Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung noch vereinbar.
Die Grenze von 5.000 DM sei deshalb tolerabel, weil bei den heute
üblichen Handwerkerpreisen damit nur Arbeiten geringen Umfanges
in Auftrag gegeben werden könnten. Auch die Regelung, nach
der Arbeiten bis 20.000 DM lediglich nach vorheriger Zustimmung
des Beirates ausgeführt werden dürfen, stelle keine unzulässige
Verlagerung von Rechten der Eigentümerversammlung auf den Beirat
dar.

Die hiergegen form- und fristgerecht eingelegte sofortige Beschwerde
der Antragsteller ist ohne Erfolg geblieben. Zur Begründung
hat das Landgericht ausgeführt, daß gerade auch bei größeren
Wohnungseigentümergemeinschaften die Möglichkeit bestehen
müsse, Zuständigkeiten von der Eigentümerversammlung
auf den Verwaltungsbeirat delegieren zu können, um handlungsfähig
zu bleiben. Dadurch werde das Initiativrecht der Eigentümer
oder die umfassende Zuständigkeit der Eigentümerversammlung
nicht berührt.

Gegen den am 16. 1. 1997 zugestellten Beschluß haben die
Antragsteller form- und fristgerecht sofortige weitere Beschwerde
eingelegt, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren weiterverfolgen.

II.

Die gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 22, 27 und 29 FGG zulässige,
insbesondere form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere
Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg, da die Entscheidung des
Landgerichts auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften im Sinne
der §§ 27 FGG, 550 ZPO beruht. Der Senat folgt insoweit der von
den beiden Vorinstanzen im Hinblick auf die Praktikabilität
vertretenen Rechtsauffassung nicht.

Die in den Ziffern II 2.0 bis 2.2 des Verwaltervertrages vorgenommene
Bevollmächtigung der Verwalterin, Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
bis zu 5.000 DM ohne Einschränkungen und bis zu 20.000 DM mit
vorheriger Zustimmung des Verwaltungsbeirates selbständig in
Auftrag geben zu können, kann nicht durch einen Mehrheitsbeschluß
einer Eigentümerversammlung erteilt werden. Für eine solche
Vollmachtserteilung ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer
im Sinne des § 10 Abs. 1 WEG erforderlich. Dies folgt aus dem Zusammenspiel
der Regelungen in den §§ 20, 21, 27 und 29 WEG. Die danach der Eigentümerversammlung
vorbehaltene Entscheidung über Art und Umfang von Instandsetzungs-
und Instandhaltungsmaßnahmen kann grundsätzlich nur durch
eine Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 1 WEG auf ein anderes Organ
delegiert werden. In engen Grenzen ist eine solche Kompetenzerweiterung
auch im Beschlußwege möglich. Diese Grenzen sind bei
dem hier zu prüfenden Beschluß jedoch überschritten.

Die Wohnungseigentümer sind gemäß §§ 20 Abs. 1,
21 Abs. 1 WEG die Träger und "Herren" der Verwaltung. Diese
gesetzliche Regelung findet ihre Berechtigung schon darin, daß
ihr Eigentum und die mit der Verwaltung notwendigerweise verbundene
Kostenbelastung der Eigentümer maßgeblich durch Verwaltungsmaßnahmen
bestimmt werden. Die Wohnungseigentümer haben deshalb ein berechtigtes
Interesse daran, vor der Vergabe eines Reparaturauftrages hinzugezogen
zu werden. Nur in Fällen der Notmaßnahmen gemäß
§§ 21 Abs. 2, 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG können Reparaturen auch ohne
Beteiligung aller Wohnungseigentümer in Auftrag gegeben werden,
weil dem Interesse aller Wohnungseigentümer an der Verhinderung
eines unmittelbar drohenden Schadenseintritts oder der nur so zu
erreichenden Begrenzung eines Schadens der Vorrang vor dem Beteiligungsinteresse
eingeräumt ist (BGHZ 67, 232, 236 f.; Weitnauer, WEG, 8. Aufl.
1995, § 20 Rdn. 1, 21 Rdn. 3 und 5). Die Beteiligung der Wohnungseigentümer
erfolgt grundsätzlich über die Eigentümerversammlung.
In dieser können mit Stimmenmehrheit solche Maßnahmen
beschlossen werden, die sich in den Grenzen der ordnungsgemäßen
Verwaltung halten.

Der Verwalter ist demgegenüber gemäß § 27 Abs.
1 WEG Sachwalter der Eigentümer und notwendiges Organ, um den
rechtsgeschäftlichen Verkehr mit der Eigentümergemeinschaft
praktikabel zu ermöglichen. Von diesem Grundsatz ausgehend
sind auch die Aufgaben des Verwalters in Bezug auf Instandhaltungs-
und Instandsetzungsmaßnahmen im Wohnungseigentumsrecht geregelt.
Er ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG unabdingbar (§ 27
Abs. 3 WEG) berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsgemäße
Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Da es in erster Linie
Sache der Wohnungseigentümer selbst ist, für die Beseitigung
von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum Sorge zu tragen,
beschränkt sich diese Verpflichtung des Verwalters grundsätzlich
darauf, Mängel festzustellen und die Wohnungseigentümer
zu informieren (KG WE 1993, 157 = WUM 1993, 306 f.; BayOblG ZMR
1992, 352, 353; BayOblG WE 1991, 22 = WUM 1990, 178 f. ZMR 1990,
65 f.; BayOblG WE 1988, 31; Bärmann/Pick(/Merle, WEG, 7. Aufl.
1997, § 27 Rdn. 48; Weitnauer, WEG, 8. Aufl. 1995, § 27 Rdn. 6 und
35). Diese haben dann zu entscheiden, ob und auf welche Weite und
in welchem Zeitraum sie diese festgestellten Mängel beseitigen
wollen. Der Verwalter hat also gerade keine eigene Entscheidungsbefugnis
über Art und Umfang dieser Maßnahmen. Er hat Kontroll-
und Informationsaufgaben und ist darüber hinaus vorwiegend
ausführendes Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Der Verwaltungsbeirat ist nach der gesetzlichen Regelung in § 29
WEG ein den Verwalter beratendes Organ (§ 29 Abs. 2 WEG). Daneben
hat er noch die Aufgabe, den Wirtschaftsplan, die Abrechnung über
diesen, die Rechnungslegungen und die Kostenanschläge vor Beschlußfassung
durch die Eigentümerversammlung prüfen. Nach der gesetzlichen
Regelung steht der Verwaltungsbeirat gerade nicht wie ein Aufsichtsrat
einer Kapitalgesellschaft anstelle der Eigentümerversammlung,
sondern als eigenständiges Organ neben ihr (vgl. Bärmann/Pick/Merle,
a.a.O., § 29 Rdn. 2; Weitnauer, a.a.O., § 29 Rdn. 4).

Die gesetzliche Regelung geht also davon aus, daß die Eigentümergemeinschaft
die notwendigen Entscheidungen über das "Ob" und das "Wie"
von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen grundsätzlich
selbst treffen muß. Da es aber, worauf beide Vorinstanzen
zu recht hingewiesen haben, auch aus Sicht der Eigentümergemeinschaft
sinnvoll sein kann, ein weniger "schwerfälliges" Organ als
die Eigentümerversammlung mit der Entscheidung und Durchführung
von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zu betrauen,
können weitere Befugnisse sowohl auf den Verwalter als auch
auf den Verwaltungsbeirat übertragen werden (vgl. OLG Frankfurt,
OLGZ 1988, 188, 189; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 90
f., § 27 Rdn. 25 und § 29 Rdn. 4 je m. weit. Nachw.). Diese Übertragung
kann grundsätzlich nur in Form der Vereinbarung gemäß
§ 10 Abs. 1 WEG erfolgen, da dadurch eine grundlegende Zuständigkeitsänderung
zwischen diesen drei Organen vorgenommen wird (vgl. OLG Frankfurt,
OLGZ 1988, 188, 189; Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 27 Rdn. 184
und § 29 Rdn. 48; Weitnauer, aaO., § 27 Rdn. 25 und § 29 Rdn. 4
je m. weit. Nachw.). Ein Mehrheitsbeschluß im Sinne de § 21
Abs. 3 WEG kann nicht wirksam zu einer solchen Änderung der
Organisationsform der Eigentümergemeinschaft führen. Dies
läßt sich auch nicht damit rechtfertigen, daß die
beauftragten Organe den Rahmen der "ordnungsgemäßen Verwaltung"
zu beachten hätten und notfalls haften würden. Denn das,
was im Einzelfall wünschenswert und aus der Sicht der Wohnungseigentümer
"ordnungsgemäß" ist, sollen die Eigentümer selbst
entscheiden. Dieses Mitbestimmungsrecht kann die Mehrheit der Minderheit
nicht entziehen.

In engen Grenzen kann die Eigentümerversammlung abweichend
von dem dargestellten Grundsatz auch im Wege des Beschlusses eine
solche Kompetenzverlagerung vornehmen, wenn dadurch der mit der
gesetzlichen Regelung intendierte Schutzzweck nicht ausgehöhlt
wird. Die gesetzliche Zuständigkeitsverteilung dient dem Schutz
der selbstbestimmten Verwaltung durch die Eigentümer. Jeder
Wohnungseigentümer soll die Möglichkeit haben, bei jeder
einzelnen Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme durch
eigene Beiträge in der Wohnungseigentümerversammlung auf
die Willensbildung der Gesamtheit der Eigentümer Einfluß
nehmen zu können. Im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung
kann er dabei von der Mehrheit überstimmt werden und den gefaßten
Beschluß vor seiner Umsetzung gerichtlich daraufhin überprüfen
lassen, ob er sich im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung
bewegt.

Auf der anderen Seite ist das praktische Bedürfnis gerade
bei großen Wohnungseigentumsgemeinschaften nach flexibleren
Regelungen unübersehbar. Insbesondere bei nicht vorhergesehenen
Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, die nicht als
Notmaßnahmen im sinne des §§ 21 Abs. 2, 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG
anzusehen sind, kann es im Interesse der Wohnungseigentümer
liegen, zur Vermeidung erhöhter Verwaltungskosten und eines
umständlichen Beteiligungsverfahrens den Verwalter zur Durchführung
solcher Maßnahmen zu ermächtigen. Der notwendige Ausgleich
mit dem oben beschriebenen Schutzzweck der gesetzlichen Regelung
ist aber nur dann gewahrt, wenn diese Ermächtigung nur zu einem
begrenzten und für den einzelnen Wohnungseigentümer überschaubaren
finanziellen Risiko führt und die grundsätzliche Verantwortlichkeit
für den Beschluß solcher Maßnahmen bei der Eigentümerversammlung
beläßt. Der Umfang der zulässigen Ermächtigung
des Verwalters bestimmt sich demnach nach der Größe der
Wohnungseigentümergemeinschaft. Je größer eine solche
ist, desto eher wird eine Zuständigkeitsverlagerug möglich
sein. Diese muß darüber hinaus begrenzt sein. Eine solche
Begrenzung könnte beispielsweise durch ein festes Jahresbugdet,
dessen Höhe sich an der anteiligen Belastung für die einzelnen
Wohnungseigentümer zu orientieren hat, herbeigeführt werden.
Denkbar wäre auch eine gegenständliche Beschränkung,
weil auch dadurch das Risiko für die einzelnen Wohnungseigentümer
kalkulierbar bliebe.

Diesen Anforderungen genügt der angegriffene Beschluß
nicht, daß die Verwalterin ermächtigt wird, bis zu 5.000
DM je Auftrag ohne weiters solche Maßnahmen zu Lasten der
Wohnungseigentümer durchführen lassen zu können.
eine Begrenzung auf eine Gesamtsumme sämtlicher Aufträge
enthält die Bestimmung nicht. Wie der Senat schon im Beschluß
vom 22. Mai 1991 (3 Wx 429/90) entschieden hat, entspricht eine
Regelung auch dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung,
wenn ein Mißbrauch zwar bisher nicht aufgetreten, aber grundsätzlich
möglich ist. So liegt der Fall auch hier, daß die Verwalterin
nach dieser Bestimmung mit einer Vielzahl kleiner Aufträge
unterhalb der 5.000-DM-Grenze die Wohnungseigentümergemeinschaft
in erheblichem Umfang belasten könnte. Daß dafür
keine Anhaltspunkte gegeben sind, ändert an der Unzulässigkeit
der Regelung nichts.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem
Ermessen, die Entscheidung über die Gerichtskosten am Ausgang
des Verfahrens zu orientieren. Ein besonderer Grund, auch die Erstattung
außergerichtlicher Kosten anzuordnen besteht nicht (§ 47 Satz
2 WEG).

Gericht: OLG DÜSSELDORF
Aktenzeichen: 3 Wx 61/97