Anspruch kontra Beschluss

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer
einer aus neun Häusern bestehenden Wohnanlage. In einem 1986 eingeleiteten
Beweissicherungsverfahren kam ein Sachverständigengutachten zu dem
Ergebnis, dass zwischen den Treppenhäusern und den angrenzenden
Wohnungen erhebliche Trittschallübertragungen bestehen, die auf
Mängel bei der Errichtung der Gebäude zurückzuführen sind. Der Bauträger
bot zur Abgeltung dieser und weiterer Mängel eine Zahlung von 210.000
DM an. In der Eigentümerversammlung vom 10. 12. 1990 beschlossen
die Wohnungseigentümer, den vom Bauträger angebotenen außergerichtlichen
Vergleich anzunehmen (TOP 1 a), den Vergleichsbetrag von 210.000
DM der Instandhaltungsrücklage zuzuführen (TOP 1 b) und -wegen der
Unzumutbarkeit (Staub, Lärm) für die Hausbewohner - die Trittschallmängel
in allen Treppenhäusern auch in Zukunft nicht zu beseitigen (TOP
1 c). Die Antragstellerin, der eine Erdgeschosswohnung im Haus ...
gehört, beantragte beim Amtsgericht die Eigentümerbeschlüsse zu
TOP 1 b und 1 c für ungültig zu erklären. In der mündlichen Verhandlung
vom 27. 2. 1991 erklärte der damalige Verfahrensbevollmächtigte
der Antragsgegner für die Wohnungseigentümergemeinschaft, dass der
Beschluss zu TOP 1 c lediglich eine bestimmte, nämlich ursprüngliche
Sanierungsart ausschließen solle, nicht jedoch die von der Antragstellerin
angestrebte Verbesserung der Situation durch Anbringen eines Teppichbodens.
Daraufhin wurde die Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt.

In der Folgezeit wurde die von der Antragstellerin gewünschte Verlegung
eines Teppichbodens weder vorgenommen noch in einer Eigentümerversammlung
behandelt. Mit Schriftsatz vom 26. 2. 1996 hat die Antragstellerin
beim Amtsgericht beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, im
Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss des Hauses ... einen Teppichboden
zu verlegen, hilfsweise, die Antragsgegner zu verpflichten, im Treppenhaus
des Anwesens ... geeignete Maßnahmen zur Schallisolierung der Wohnung
der Antragstellerin zu treffen. Nach einem Hinweis des Amtsgerichts
wurde die Verlegung eines Teppichbodens in der Eigentümerversammlung
vom 13. 6. 1996 als TOP 4 behandelt. Der von der Antragstellerin
gestellte Antrag, im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss des
Hauses ... einen Teppichboden zu verlegen und damit eine Trittschallisolierung
zu erreichen und die Kosten in Höhe von ca. 5.000 DM aus der Instandhaltungsrücklage
zu entnehmen, wurde mit den Stimmen aller anwesenden und vertretenen
Wohnungseigentümer abgelehnt. Anschließend wurde über den Alternativantrag
abgestimmt, der Antragstellerin - wie bereits im Erdgeschoss geschehen
- zu gestatten, auch im ersten Obergeschoss des Hauses ... auf eigene
Kosten einen Teppich auszulegen, vorausgesetzt, dass der Teppich
den Brandschutzbestimmungen entspreche und die Reinigung des Teppichs
dem Hausmeister zu übertragen. Dieser Antrag wurde mit Mehrheit
angenommen. Der Beschluss wurde nicht angefochten.

Das Amtsgericht hat am 8. 11. 1996 die Antragsgegner entsprechend
dem Hilfsantrag verpflichtet, im Treppenhaus des Anwesens ... geeignete
Maßnahmen zur Schallisolierung der im Erdgeschoss liegenden Wohnung
der Antragstellerin zu treffen. Auf die sofortige Beschwerde der
Antragsgegner hat das Landgericht mit Beschluss vom 21. 4. 1998
die Entscheidung des Amtsgerichts aufgehoben und die Anträge abgewiesen.
Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Den geltend gemachten
Ansprüchen stehe die Bestandskraft der Eigentümerbeschlüsse vom
10. 12. 1990 und 13. 6. 1996 entgegen. In der Eigentümerversammlung
vom 10. 12. 1990 hätten die Wohnungseigentümer unter TOP 1 c beschlossen,
bezüglich der Trittschallmängel in den Treppenhäusern keine Nachbesserung
durchzuführen. Im Hinblick darauf könnten sie nicht mehr verpflichtet
werden, geeignete Maßnahmen zur Schallisolierung zu treffen. Zudem
habe die Antragstellerin im Hauptantrag selbst eine Wahl getroffen,
wie die Schallisolierung in erster Linie erreicht werden solle.
Der Hilfsantrag könne daher keinen Erfolg haben. Dem Hauptantrag
stehe der bestandskräftige Eigentümerbeschluss vom 13. 6. 1996 entgegen.
Soweit der Antragstellerin durch Mehrheitsbeschluss gestattet worden
sei, auch im ersten Obergeschoss des Hauses ... auf eigene Kosten
einen Teppich auszulegen, hätten die Antragsgegner eine sachliche
Regelung sowohl über die Art und Weise der Trittschallisolierung
als auch über die Kostenfrage getroffen. Nicht zu folgen sei der
Ansicht der Antragstellerin, dieser Beschluss stelle nur ein Angebot
der Wohnungseigentümer dar, das sie nicht angenommen habe. Aus dem
Versammlungsprotokoll ergebe sich, dass die Wohnungseigentümer eine
verbindliche Regelung hätten treffen wollen. Unerheblich sei auch,
dass dem Eigentümerbeschluss kein entsprechender Antrag der Antragstellerin
vorausgegangen sei. In der Versammlung könne jeder Wohnungseigentümer
und der Verwalter einen Antrag zur Beschlussfassung stellen.
 

2. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung
stand.

a) Das Landgericht geht zutreffend davon aus, dass die von
der Antragstellerin verlangte Beseitigung der seit Errichtung der
Wohnanlage vorhandenen Trittschallübertragung im Treppenhaus auf
die erstmalige Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands des Gemeinschaftseigentums
gerichtet ist. Darauf hat grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer
Anspruch (§ 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG), jedoch sind gemäß § 21
Abs. 4 WEG Vereinbarungen und Beschlüsse der Wohnungseigentümer
zu beachten (BayObLG NJW-RR 1989, 1165).

b) Das Landgericht hat angenommen, dass dem Hauptantrag,
mit dem die Wohnungseigentümer zur Verlegung eines Teppichbodens
im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss verpflichtet werden sowie
die Kosten dieser Maßnahme aus der Instandhaltungsrücklage entnommen
werden sollen, der bestandskräftige Eigentümerbeschluss vom 13.
6. 1996 entgegensteht. Hiergegen wendet sich die Rechtsbeschwerde
ohne Erfolg.

(1) Die Feststellung, ob ein Eigentümerbeschluss zustande
gekommen ist und welchen Inhalt er hat, ist grundsätzlich Sache
des Tatrichters. Das Rechtsbeschwerdegericht kann die hierzu getroffenen
Feststellungen nur beschränkt, nämlich auf Rechtsfehler nachprüfen
(BayObLG ZMR 1998, 643/644 und WuM 1997, 344 m.w.N.). Solche Rechtsfehler
liegen nicht vor. Die Prüfung, ob ein Eigentümerbeschluss gefasst
wurde, muss ebenso wie die Auslegung eines solchen Beschlusses nach
objektiven Maßstäben vorgenommen werden. Es können allerdings Umstände
herangezogen werden, die in der Versammlungsniederschrift zum Ausdruck
gekommen sind (BayObLG aaO). Diese Grundsätze hat das Landgericht
beachtet. Es hat aufgrund des Wortlauts der unter TOP 4 zur Abstimmung
gestellten Beschlussanträge und des weiteren Inhalts der Versammlungsniederschrift
festgestellt, dass die Abstimmung der Wohnungseigentümer sich nicht
nur in der Ablehnung des von der Antragstellerin eingebrachten Antrags
erschöpfte, sondern mit der Entscheidung über den Alternativantrag
eine verbindliche Regelung über die Frage der Trittschallisolierung
durch Verlegung eines Teppichbodens und über die Kostentragung getroffen
wurde. Der Senat teilt die Auslegung des Landgerichts. Inhalt der
Beschlussfassung zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 13. 6. 1996
ist es, dass die Wohnungseigentümer auch künftig von einer Beseitigung
der Trittschallmängel durch Verlegung eines Teppichbodens absehen,
aber der Antragstellerin die Verlegung auf eigene Kosten gestatten.
Dieser Eigentümerbeschluss begründet werde eine Verpflichtung der
Antragstellerin, noch ist ihr damit ein Angebot unterbreitet worden,
wie die Rechtsbeschwerde meint. Der Eigentümerbeschluss ist nicht
auf den Abschluss einer Vereinbarung mit der Antragstellerin gerichtet.
Er enthält vielmehr die Zustimmung der Wohnungseigentümer zu einer
Maßnahme, deren Durchführung sie der Antragstellerin gestatten also
lediglich freistellen.

(2) Dieser Eigentümerbeschluss ist innerhalb der Frist des
§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG nicht angefochten und daher bestandskräftig
geworden. Entgegen der Meinung der Rechtsbeschwerde konnte die Antragstellerin
nicht deswegen von einer Anfechtung absehen, weil zur Zeit der Beschlussfassung
schon das vorliegende Verpflichtungsverfahren anhängig war. Denn
ein Eigentümerbeschluss ist nur unbeachtlich, wenn er gemäß § 43
Abs. 1 Nr. 4 WEG für ungültig erklärt worden ist (§ 23 Abs. 4 Satz
1 WEG). Mit der Bestandskraft des Eigentümerbeschlusses vom 13.
6. 1996 ist die von den Wohnungseigentümern getroffene Regelung
gemäß § 21 Abs. 4 WEG auch für die Entscheidung über den Verpflichtungsantrag
maßgebend.

c) Der Hilfsantrag, die Wohnungseigentümer zu verpflichten,
im Treppenhaus des Gebäudes ... geeignete Maßnahmen zur Schallisolierung
der im Erdgeschoss liegenden Wohnung der Antragstellerin zu treffen,
ist ebenfalls unbegründet. Denn eine Vornahme derjenigen Maßnahmen,
die zur Beseitigung der Trittschallmängel geeignet erscheinen, kann
von den Wohnungseigentümern nicht verlangt werden.

(1) Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass
der Eigentümerbeschluss vom 10. 12. 1990 diejenigen Maßnahmen zur
Beseitigung der Trittschallmängel ausschließt, die mit Eingriffen
in die Gebäudesubstanz verbunden sind. Dies ergibt sich insbesondere
aus dem in der Versammlungsniederschrift enthaltenen Hinweis auf
die Unzumutbarkeit einer Mängelbeseitigung für die Hausbewohner
wegen der damit verbundenen Staub- und Lärmentwicklung. Auch die
Rechtsbeschwerde geht davon aus, dass die Vornahme der im Beweissicherungsverfahren
erörterten Sanierungsmaßnahmen, nämlich das Öffnen des Fußbodens
im Treppenhaus und die Beseitigung der Schallbrücken durch Einfräsen
von fugen, mit dem Eigentümerbeschluss vom 10. 12. 1990 ausgeschlossen
worden ist. Einer Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Beseitigung
der Trittschallübertragung mittels Verlegung eines Teppichbodens
steht der Eigentümerbeschluss vom 13. 6. 1996 entgegen.

(2) Zwar kann es im Fall der Verpflichtung zur Vornahme
einer Handlung grundsätzlich dem Verpflichteten überlassen bleiben,
mit welchen Mitteln der durch die Handlung herbeizuführende Erfolg
erreicht wird (vgl. BGH NJW-RR 1988, 208/210; BayObLG WuM 1992,
324/325 und 1993, 85/86). Hier müssten aber vom Ausspruch der beantragten
Verpflichtung diejenigen Maßnahmen ausgenommen werden, die wegen
der Eigentümerbeschlüsse vom 10. 12. 1990 und 123. 6. 1996 von den
Wohnungseigentümern nicht mehr verlangt werden können. In diesem
Fall müsste ein inhaltlich bestimmter und damit vollstreckbarer
Titel die durchzuführenden Maßnahmen näher bezeichnen. Dies setzt
voraus, dass weitere Möglichkeiten in Betracht kommen, mit denen
der angestrebte Erfolg erreicht werden kann. Dies ist nicht ersichtlich.
Die Antragstellerin hat lediglich vorgetragen, es gebe weitere Möglichkeiten
der Sanierung, die von einem Bausachverständigen näher dargelegt
werden könnten. Dies brauchte das Landgericht nicht aufzuklären;
eine Beweiserhebung, durch die erst die Grundlagen für einen sachdienlichen
Antrag geschaffen werden sollten, brauchte es nicht durchzuführen.
Der Grundsatz der Amtsermittlung (§ 12 FGG) gebietet es nicht, allen
nur denkbare entfernten Möglichkeiten nachzugehen, wenn der vorgebrachte
Sachverhalt dazu keine Veranlassung bietet (Jansen FGG 2. Aufl.
§ 12 Rn. 6).

3. Dem Senat erscheint es angemessen, der in allen Rechtszügen
unterlegenen Antragstellerin die gerichtlichen und die außergerichtlichen
Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen (§ 47 WEG).

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird gemäß
§ 48 Abs. 3 Satz 1 WEG und übereinstimmend mit den Vorinstanzen
auf 5.000 DM festgesetzt.
 

Gericht: BayObLG MÜNCHEN
Aktenzeichen: 2Z BR 98/98