Bewertung eines Wohnungsrechts

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Der Kläger nimmt den Beklagten auf Schadensersatz wegen der Verletzung
anwaltlicher Pflichten in Anspruch, weil dieser in dem Rechtsstreit 15
O 358/98 LG Köln einen am 8. Oktober 1998 für den Kläger
geschlossenen Vergleich auftragswidrig nicht widerrufen hat. In diesem
Rechtsstreit hatte der Kläger gegen die Tochter seiner ehemaligen
Lebensgefährtin darauf geklagt, festzustellen, dass er berechtigt
sei, auf Grund eines ihm testamentarisch von seiner Lebensgefährtin
eingeräumten Wohnungsrechts eine Wohnung im Einfamilienhaus der Tochter
in K. zu vermieten, und ihm den Zutritt zur Wohnung zu gestatten. In dem
Vergleich hatte die Tochter sich verpflichtet, an den Beklagten zur Abgeltung
aller Ansprüche einen Betrag von 60.000 DM zu zahlen, wobei ihr monatliche
Ratenzahlungen von 500,00 DM gestattet worden waren.

Der Kläger verlangt von dem Beklagten für den infolge des Vergleichs
eingetretenen Verlust des Wohnungsrechts einen Schadensersatzbetrag von
115.236,00 DM sowie Ersatz für den Verlust weiterer Ansprüche
gegen die Tochter in Höhe von 109.882,35 DM. Er hat die Auffassung
vertreten, in dem Vergleich sei das Wohnungsrecht mit 60.000 DM zu niedrig
bewertet worden. Außerdem könne er Ansprüche auf Ersatz
von Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Wohnungsrecht gegen die Tochter
nicht mehr geltend machen, weil der Vergleich eine entsprechende Verzichtsklausel
enthalte.

Das Landgericht hat den Beklagten nach Einholung eines Sachverständigengutachtens
zum Wert des Wohnungsrechts unter Klageabweisung im Übrigen zur Zahlung
eines Schadensersatzbetrages von 92.600,00 DM nebst Zinsen verurteilt,
und zwar Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche gegen die Tochter
aus dem gerichtlichen Vergleich vom 8. Oktober 1998.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung des Beklagten. Er
ist der Ansicht, dem Kläger sei durch den Abschluss des Vergleichs
ein Schaden nicht entstanden. Da diesem die Vermietung der Wohnung nicht
gestattet gewesen sei und er die Wohnung bereits vor dem mit Vergleich
beendeten Rechtsstreit endgültig aufgegeben habe, habe das Wohnungsrecht
für ihn auch angesichts der von ihm nach dem Testament hälftig
zu tragenden Grundstückslasten keinen Wert mehr gehabt.

Der Kläger wendet sich seinerseits mit der unselbstständigen
Anschlussberufung gegen das Urteil des Landgerichts. Er hält die
sachverständige Bewertung des Wohnungsrechts mit 92.600 DM für
zu niedrig. Wegen der der Tochter im Vergleich eingeräumten Ratenzahlungen
habe der Vergleichsbetrag letztlich einen weit geringen Wert als 60.000,00
DM. Das mit dem Vergleich verlorene Wohnungsrecht sei mit 115.236,00 DM
zu bewerten, worauf die bis September 2001 eingegangenen Zahlungen der
Tochter in Höhe von 18.000,00 DM anzurechnen seien. Daneben schulde
der Beklagte wegen der Aufwendungen für die Wohnung und im Zusammenhang
mit seinem Umzug nach W. weitere 109.882,35 DM nebst Zinsen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf
den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils sowie auf den vorgetragenen
Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze mit Anlagen
Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung des Beklagten hat in der Sache Erfolg. Die
Anschlussberufung des Klägers ist hingegen unbegründet.

Dem Kläger stehen Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten
wegen Verletzung anwaltlicher Sorgfaltspflichten aus positiver Vertragsverletzung
nicht zu. Zwar ist zwischen den Parteien unstreitig, dass der Beklagte
auf Grund ausdrücklicher Anweisung des Klägers verpflichtet
gewesen wäre, den am 8. Oktober 1998 vor dem Landgericht Köln
geschlossenen Vergleich zu widerrufen. Die Verletzung dieser Pflicht hat
sich aber nicht zum Nachteil des Klägers ausgewirkt. Die mit der
Tochter in dem Vergleich vereinbarte Ausgleichszahlung zur Abgeltung aller
Ansprüche stellt auch unter Berücksichtigung der getroffenen
Ratenzahlungsvereinbarung einen angemessenen Ausgleich für den Verlust
des Wohnungsrechts und sämtlicher Ansprüche des Klägers
gegen die Tochter dar. Der Wert des Wohnungsrechts und etwaige Aufwendungsersatzansprüche
des Beklagten sind nämlich mit dem ratenweise zu zahlenden Betrag
von 60.000,00 DM mehr als angemessen bewertet.

1)Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist das Wohnungsrecht
des Klägers nicht mit 92.600,00 DM zu bewerten. Das Wohnungsrecht
mag diesen vom Sachverständigen ermittelten Wert zunächst gehabt
haben. Zum Zeitpunkt des Vergleichsabschlusses kann dieser Wert aber nicht
mehr zugrunde gelegt werden. Zu berücksichtigen ist nämlich,
dass der Kläger, der zur Vermietung der ihm überlassenen Räumlichkeiten
an Dritte nicht berechtigt war und daher das Wohnungsrecht nur persönlich
ausüben konnte, zum Zeitpunkt des Vergleichs bereits nach W. übergesiedelt
war und dort nach umfangreichen Umbaumaßnahmen, die insbesondere
im Hinblick auf seine körperlichen Beeinträchtigungen erforderlich
waren, das von den Eltern geerbte Wohnhaus bezogen hatte.

Der Kläger war zu einer Vermietung der Wohnung nicht berechtigt.
Nach §§ 1092 Abs. 1 S. 2, 1093 Abs. 2 BGB kann die Ausübung des Wohnungsrechts
- abgesehen von Familienmitgliedern und Personal - einem anderen nur überlassen
werden, wenn die Überlassung gestattet ist. Eine solche Gestattung
enthält das Testament der ehemaligen Lebensgefährtin des Klägers
nicht. Auch eine Gestattung durch die Tochter ist nicht anzunehmen. Zwar
hat diese im Vertrag mit dem Kläger vom 16. Oktober 1993 eine solche
Vermietung erlaubt. Diese Vereinbarung ist jedoch im Rahmen der Eintragungsbewilligung
vom 20. Juni 1996 einverständlich aufgehoben worden.

Eine Gestattung der Vermietung ist hier auch nicht deshalb entbehrlich,
weil der Kläger die Wohnung nach seinem Umzug nach W. nicht mehr
persönlich nutzen kann. Zwar mag sich ein Gestattungsanspruch aus
Treu und Glauben (§ 242 BGB) ergeben, wenn dem Berechtigten das eigene
Wohnen unmöglich wird (vgl. Palandt/Bassenge, 60. Aufl., BGB, § 1093
Rn. 12; OLG Celle NZM 1998, 929). Dem Kläger ist aber die Nutzung
der Wohnung nicht etwa aus gesundheitlichen Gründen unmöglich
geworden. Er hat sich vielmehr vor Abschluss des Vergleichs entschlossen,
in das elterliche Haus nach W. zu ziehen und dieses seinen Bedürfnissen
entsprechend umzubauen, und zwar zu einem Zeitpunkt, als die Tochter und
ihr Partner aus dem gemeinsam mit dem Kläger bewohnten Haus seiner
ehemaligen Lebensgefährtin längst ausgezogen waren. Die von
dem Kläger im Einzelnen angeführten Streitigkeiten mit der Tochter
haben ihn entgegen seinen Darlegungen also nicht aus dem Haus "vertrieben"
und zur "Aufgabe" seines Wohnungsrechts veranlasst. Vielmehr
hat der Kläger sich selbst entschlossen, die Wohnung aufzugeben und
sich neu in W. einzurichten. Ein solcher Lebenssachverhalt führt
nicht dazu, dass der Berechtigte vom Eigentümer nunmehr erwarten
kann, eine Vermietung der Wohnung an Dritte zu gestatten. Es liegt vielmehr
nahe, in einem solchen Verhalten eine "Aufgabe" des Wohnungsrechts
zu sehen.

War es dem Kläger danach auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und
Glauben nicht gestattet, die Wohnung an Dritte zu vermieten, so wurde
das Wohnungsrecht mit dem Auszug aus der Wohnung, der lange vor Abschluss
des Vergleichs erfolgt war, praktisch wertlos. Denn der Kläger konnte
die Wohnung weder für sich noch für Dritte nutzen. Der Vortrag
des Klägers, er habe die Wohnung nicht endgültig aufgegeben,
sondern jederzeit wieder dort einziehen können, lässt sich mit
den von ihm selbst vorgetragenen Umständen nicht in Einklang bringen.
Wenn der Umzug nach W. bei dem Kläger nach seiner eigenen Darstellung
dazu geführt hat, dass ein "ungeheurer Kräfteverfall zu
beklagen" war, so erscheint ein erneuter Umzug nach K. auch unter
Berücksichtigung der erheblichen Umbauten und Investitionen in dem
elterlichen Haus in W. lediglich als eine theoretische Möglichkeit.
Hierzu passt, dass der Kläger durch seine seinerzeitigen Bevollmächtigten
am 07. Juni 1997 der Tochter hat mitteilen lassen, er beabsichtige, in
Kürze aus der Wohnung auszuziehen, so dass es im Interesse beider
Parteien liege, kurzfristig eine "umfassende gütliche Einigung"
zu erzielen. Der Kläger hat aber den Auszug aus der Wohnung keineswegs
von einer solchen Einigung abhängig gemacht. Auch in dem Schreiben
seiner Anwälte vom 10. Juli 1997 klingt bereits an, dass der Kläger
beabsichtigte, endgültig nach W. zu ziehen.

Dafür, dass das Wohnungsrecht für den Kläger praktisch
wertlos war, spricht auch die Tatsache, dass er nach den testamentarischen
Bestimmungen seiner ehemaligen Lebensgefährtin verpflichtet war,
die öffentlichen und privaten Lasten des Grundbesitzes einschließlich
der Instandhaltungskosten des Gesamtgrundstücks zur Hälfte zu
tragen. Wie sich aus seinem Schreiben an den Beklagten vom 15. Juni 1998
ergibt, erwartete der Kläger erhebliche Instandsetzungsaufwendungen
im Hinblick darauf, dass das Haus in Eigenleistung mit schlechten Materialien
errichtet, die Wohnung seit mindestens zwanzig Jahre nicht mehr renoviert
und der Fußbodenestrich an mehreren Stellen eingebrochen waren.
Schließlich hat der Kläger in seinem Schreiben vom 15. Juni
1998 selbst formuliert, für eine Ausgleichszahlung von 80.000,00
DM wolle er "von allem entbunden" sein.

Nimmt man die vorgenannten Gesichtspunkte zusammen, so hatte der Kläger
vor Abschluss des Vergleichs sein Wohnungsrecht praktisch aufgegeben.
Zu diesem Zeitpunkt war klar, dass er die erheblichen Investitionen in
das elterliche Haus in W. nicht vorgenommen hatte, um später in die
K.er Wohnung zurückzukehren. Es handelte sich dabei nämlich
nicht nur um Investitionen, die objektiv wertsteigernd waren, sondern
vor allem um solche, die den individuellen Bedürfnissen des Klägers
nach einer behindertengerechten Ausstattung des Hauses entsprachen. Der
Wert des Wohnungsrechts, das der Kläger nur persönlich ausüben
konnte, tendierte auch angesichts der Verantwortlichkeit des Klägers
für die Belastungen praktisch gegen Null. Dritten konnte der Kläger
die Wohnung allenfalls zu Besuchs-, nicht aber zu Wohnzwecken überlassen.

Soweit dem Wohnungsrecht danach überhaupt noch ein nennenswerter
Vermögenswert beigemessen werden kann, lag dieser auch unter Berücksichtigung
etwaiger Aufwendungsersatzansprüche des Klägers weit unter der
Vergleichssumme von 60.000,00 DM. Wegen der der Tochter eingeräumten
Ratenzahlungen erscheint eine Abzinsung schon deshalb nicht gerechtfertigt,
weil auch das Wohnungsrecht von dem Kläger lediglich sukzessive hätte
abgewohnt werden können.

2)Der im Vergleich vereinbarte Zahlungsbetrag von 60.000,00 DM
reichte danach in jedem Fall aus, nicht nur den Verlust des nur noch theoretisch
bestehenden Wohnungsrechts, sondern auch den Verlust etwaiger Ansprüche
gegen die Tochter wegen der Aufwendungen auszugleichen, die der Kläger
für die Wohnung in K. und das Haus in W. sowie den Umzug von K. nach
W. hatte.

(a)Aus § 826 BGB lassen sich solche Ansprüche des
Klägers gegen die Tochter nicht herleiten. Der Kläger hat keine
hinreichenden Umstände dargetan, die die Annahme einer sittenwidrigen
Schädigung der Tochter und ihres Partners rechtfertigen. Dies setzte
voraus, dass die Tochter beabsichtigt hätte, den Kläger durch
ihr Verhalten zu schädigen. Hierfür reichen aber die von dem
Kläger im Einzelnen behaupteten und beschriebenen Verhaltensweisen
der Tochter und ihres Partners nicht aus. Diese haben ihren Ursprung vielmehr
in dem Spannungsverhältnis zwischen dem Kläger und der Tochter,
welches in der "familiären" Verbundenheit und dem Wohnen
in einem Haus begründet sein mag. Sie sind in ihrer Gesamtheit aber
nicht geeignet, den Vorwurf eines sittenwidrigen Verhaltens zu begründen.
So stellen weder die Aufforderung des Partners der Tochter zum Auszug
noch das Ausräumen eines gemeinsam genutzten Kellerraums "aus
Platzgründen", aber auch Geräuscheinwirkungen durch den
einmaligen oder gelegentlichen Gebrauch einer "Flex" auf dem
Hof, die Lagerung von Ästen auf dem Gartenfahrweg oder eine unzureichende
Pflege des Gartens, die Unterlassung von Renovierungsarbeiten im Obergeschoss
und das Verlegen von Steinplatten in der Obergeschosswohnung sowie die
Ankündigung, die Heizung stilllegen zu lassen, Gründe dar, um
den Kläger zur Aufgabe seines Wohnungsrechts zu bewegen und ihn in
diesem Zuge zu schädigen. Die Behauptung des Klägers, er sei
durch die Tochter und ihren Partner "bei jeder Gelegenheit schikaniert
und terrorisiert" worden, reicht ebenfalls nicht. Wie dargelegt war
es letztlich nicht so, dass der Kläger durch die Tochter und ihren
Partner aus der Wohnung herausgedrängt worden ist. Vielmehr ist der
Kläger am 12. Juli 1997 nach W. umgezogen, als die Tochter und ihr
Partner das gemeinsam bewohnte Haus schon längst, nämlich im
November 1996, verlassen hatten. Die Argumentation des Klägers, deren
Auszug stelle eine schikanöse Handlung dar, ist auch unter der Berücksichtigung
der vorgetragenen Schwierigkeiten bezüglich der Abrechnung der Verbrauchskosten
und der für 1998 und 1999 behaupteten Weigerung, Erfassungseinrichtungen
einrichten zu lassen, nicht nachzuvollziehen.

(b)Da der Kläger letztlich selbst entschieden hat,
die Wohnung in K. aufzugeben und endgültig nach W. zu verziehen,
haftete die Tochter auch nicht nach den Grundsätzen der positiven
Vertragsverletzung. Denn nicht sie, sondern der Kläger selbst, hat
die Ausübung des Wohnungsrechts praktisch unmöglich gemacht.

(c)Dem Kläger standen Ansprüche auf Ersatz der
Aus- und Umbaukosten für die K.er Wohnung gegen die Tochter auch
nicht aus anderen Rechtsgründen zu. Soweit einzelne Maßnahmen
des Klägers zu einer objektiven Wertsteigerung und damit zu einer
Bereicherung der Tochter geführt haben, wären Ansprüche
des Klägers gegen die Tochter durch die Vergleichssumme mit abgegolten
worden.

(aa) Soweit der Kläger Aufwendungen aus der Zeit vor dem
Tode seiner ehemalige Lebensgefährtin am 19. Dezember 1991 geltend
macht, muss er sich entgegen halten lassen, dass er diese Aufwendungen
nicht im Vertrauen auf ein zukünftiges Wohnungsrecht, sondern im
Rahmen der zehnjährigen Lebensgemeinschaft mit seiner ehemaligen
Lebensgefährtin erbracht hat. Ersatz für solche Aufwendungen
kann der Kläger daher von der Tochter nicht verlangen. Dass dem Kläger
das Wohnungsrecht als Vermächtnis im Hinblick auf seine Aufwendungen
auf die Wohnung zugewandt worden ist, kann angesichts des langjährigen
Zusammenseins mit seiner ehemaligen Lebensgefährtin nicht angenommen
werden. Ein Ersatzanspruch gegenüber der Tochter bestand danach weder
in Höhe von 17.570,00 DM gemäß Inventarnachweis vom 25.
Juli 1991 noch wegen Materialkosten von 15.082,73 DM. Zu letzteren hat
der Kläger nämlich nicht belegt, dass die Arbeiten nach dem
Tode der ehemaligen Lebensgefährtin ausgeführt worden sind.

(bb) Ersatz von Aufwendungen für die K.er Wohnung aus der
Zeit nach dem Tode seiner ehemaligen Lebensgefährtin hätte der
Kläger von der Tochter allenfalls in geringem Umfang verlangen können.
Die von der Tochter ratenweise zu zahlenden 60.000,00 DM reichen aber
hierfür unter Berücksichtigung aller Umstände bei weitem
aus.

Nach §§ 1093 Abs. 1 S. 2, 1049 BGB kann der Wohnungsberechtigte Ersatz
für Aufwendungen, zu denen er nicht ohnehin verpflichtet ist, nach
den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag
verlangen. Für Aufwendungen nach §§ 1041, 1047, 1048 BGB ist eine
Ersatzpflicht hingegen ausgeschlossen.

Soweit aus den von dem Kläger vorgelegten Belegen Ersatzansprüche
für Ausgaben in der Zeit nach dem Tode seiner ehemaligen Lebensgefährtin
in Betracht kommen, gilt folgendes:

Bei der Montage eines Rollladen und der Überprüfung von Lichtleitungen
handelt es sich um gewöhnlichen Unterhaltungsaufwand (§ 1041 BGB).
Abbruch- und Maurerarbeiten im Bad stellen weder Unterhaltungsaufwendungen
nach § 683 BGB dar noch führen sie zu einer Bereicherung der Tochter
(§ 684 BGB), weil es sich weder um werterhaltenden notwendigen Aufwand
noch um wertsteigernden Aufwand handelt. Gleiches gilt für die Montage
einer Tür-Fenster-Kombination und einer Ganzglasschiebetür zwischen
Diele und Bad, deren Einbau den individuellen Bedürfnissen und Vorstellungen
des Klägers diente, nicht aber im Interesse der Tochter erfolgte
und auch nicht zu einer Wertsteigerung des Hausbesitzes geführt hat.
Auch die Erstellung einer Bodenplatte mit Rampe für einen Wintergarten
führt nicht zu einer messbaren Wertsteigerung des Gebäudes für
die Tochter, wobei sich die in diesem Zusammenhang geltend gemachten Genehmigungsgebühren,
Vermessungskosten und Planungskosten ohnehin nicht werterhöhend niedergeschlagen
haben. Selbst wenn man einzelne Positionen zugunsten des Klägers
berücksichtigen wollte, sind diese mit dem Vergleichsbetrag von 60.000,00
DM mit abgegolten.

III.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1, 108, 708
Nr. 10, 711 ZPO n.F.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 225.118,34 DM (115101,19
Euro), davon für die Berufung des Beklagten: 92.600,00 DM (47.345,63
Euro) und für die Anschlussberufung des Klägers: 132.518,35
DM [22.636,00 DM + 109.882,35 DM] (67.755,56 Euro)

Gericht: OLG Köln
Aktenzeichen: 19 U 111/01