Vermieter-Besuche?

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende
(§ 511 a ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründet
(§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung der Klägerin gegen das Urteil
des Amtsgerichts Neukölln vom 9. Juni 1998 ist zulässig.

II.

Die Berufung ist jedoch nicht begründet. Der Klägerin
steht kein weiterer Mietzins zu und die Beklagte hat Anspruch auf
Rückzahlung der Kaution in Höhe von 850,00 DM.

1.Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung von Mietzins
in Höhe von 70,00 DM für den Monat April 1997. Denn die
Klägerin hat auch in der zweiten Instanz nicht hinreichend
dargelegt, wie sie ihren Anspruch begründet. Unstreitig hat
die Beklagte die Miete an die Vormieterin ... überwiesen. Einen
entsprechenden Zahlungsbeleg hat die Beklagte unwidersprochen vorgelegt.
Da die Klägerin jedoch nicht den hälftigen Mietzins in
Höhe von 250,00 DM fordert, sondern nur 70,00 DM ist davon
auszugehen, dass sie - wie von der Beklagten vorgetragen - mit einer
Zahlung der anteiligen Miete für diesen Monat an die Vormieterin
... einverstanden war und sie von dieser den vollständigen
Mietzins erhalten hatte. Gegenbeweis für ihre Behauptung, dass
keine Zahlungen an die Hausverwaltung (?) geleistet werden sollten,
sondern nur an sie, ist nicht angetreten worden.

2. Ab August 1997 hatte die Klägerin keinen Anspruch mehr
auf Mietzins, da durch die fristlose Kündigung der Beklagten
vom 31. Juli 1997 das Mietverhältnis beendet wurde. Denn die
Kündigung war nach § 554a BGB wirksam.

Es stellt grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung
dar, wenn Immobilien Vermieten ohne vorherige Ankündigung und ohne
sich vorher zu vergewissern, ob der Mieter anwesend ist, die Wohnung
mit Hilfe eines eigenen Schlüssels unbefugt betritt.

Eine solche Handlung stellt eine nicht hinzunehmende Eigenmächtigkeit
hin, die ein Festhalten an dem Vertrag unzumutbar macht. Für
eine derartige Befugnis gibt auch der schriftliche Mietvertrag nicht
ansatzweise etwas her. Von einer Teilvermietung ist dort nirgendwo
die Rede. Auch soweit die Klägerin behauptet hat, dass ihr
erlaubt worden sei, im Falle des Urlaubs der Beklagten die Wohnung
für Studien zu nutzen, ergibt sich nichts anderes. Denn zum
einen hat nicht sie, sondern ihr Ehemann die Wohnung betreten. Die
Beklagte war auch nicht im Urlaub und der Ehemann wollte die Wohnung
nicht zu Studienzwecken nutzen, sondern um Arbeiten in ihr durch
Handwerker vornehmen zu lassen. Somit kann der Klägerin auch
nicht zu Gute gehalten werden, dass sie sich in einem entschuldbaren
Irrtum befunden hat.

Es bedurfte auch keiner Abmahnung vor der Kündigung. Der von
der Klägerin herangezogene Rechtsentscheid des OLG Koblenz
(4 W-RE 602/96; NJW-RR 98, 659; GE 97, 1101) betrifft nur das Verhältnis
des § 553 BGB zu § 554a BGB, welches konkurrierend nur seitens des
Vermieters auftreten kann. Für den Mieter ist $ 554a BGB allein
anwendbar und setzt eben keine Abmahnung voraus. Die unterschiedlichen
Anforderungen an die Kündigung ergeben sich mithin aus dem
Gesetz.

Auch war die Kündigung nach dem Vorfall vom 16. Juni 1997
auch noch nicht verwirkt. Zutreffend ist allerdings, dass zwischen
dem vertragswidrigen Verhalten und der Kündigung kein erheblicher
Zeitraum liegen darf, weil ansonsten zweifelhaft ist, inwieweit
die Vertragsverletzung tatsächlich die Fortführung des
Mietverhältnisses für eine Seite unzumutbar macht. Jedoch
konnte die Beklagte hier noch Ende Juli 1997 die Kündigung
aussprechen. Denn jedenfalls auf Seiten des Mieters muss diesem
zugebilligt werden, dass er im Hinblick auf eine Aufgabe der Wohnräume
Dispositionen zu treffen hat, insbesondere eine neue Wohnung suchen
muss. Dies innerhalb von 2 Wochen durchzuführen ist nicht realistisch.
6 Wochen sind in diesem Zusammenhang jedenfalls noch angemessen.
Es kann auch nicht von dem Mieter verlangt werden, dass er die Wohnung
kündigt, ohne eine neue gefunden zu haben.

Im übrigen ist nicht recht nachzuvollziehen, weshalb sich
die Klägerin gegen die Kündigung der Beklagten wehrt.
nachdem sie kurz zuvor mehrere Kündigungen ihrerseits gegenüber
der Beklagten ausgesprochen hatte.

3. Der Klägerin steht aber Nutzungsentschädigung
(§ 557 BGB) für den Zeitraum August 1997 bis 9. September 1997
zu, da bis zu diesem Zeitpunkt die Beklagte die Wohnung nicht zurückgegeben
hatte. Darüber hinaus besteht jedoch kein Anspruch mehr. Wie
das Amtsgericht bereits zutreffend ausgeführt hat, war die
Beklagte zu diesem Zeitpunkt bereits aus der Wohnung ausgezogen.
Das war der Klägerin bekannt, sie hatte auch einen Schlüssel,
um die Wohnung zu betreten. Sie war daran auch nicht durch die einstweilige
Verfügung gehindert, da diese ersichtlich nur so lange Bedeutung
hatte, als die Beklagte noch in der Wohnung wohnte.

Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung ist jedoch, wie vom
Amtsgericht dargelegt, durch Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch
erloschen.

Dieser war bereits zur Rückzahlung fällig. Denn in der
Regel hat Immobilien Vermieten 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung
die Kaution zurückzuzahlen. Insoweit war die Klägerin
spätestens im März 1998 zur Rückzahlung verpflichtet,
so dass die Beklagte aufrechnen konnte. Gegenansprüche hat
die Klägerin nicht konkret dargelegt.

Den Restbetrag, wie vom Amtsgericht festgestellt, kann die Beklagte
deshalb verlangen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Gericht: LG BERLIN
Aktenzeichen: 64 S 305/98