Aus dem Tatbestand
Die Parteien streiten im Revisionsverfahren noch um die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten.
Die Klägerin ist ein Unternehmen der Wohnungswirtschaft, das über eine Vielzahl von Mietwohnungen verfügt. Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin. Sie gerieten im Frühjahr 2008 mit zwei Monatsmieten in Verzug. Daraufhin erklärte die Klägerin mit Anwaltsschreiben vom 30. Juni 2008 die fristlose Kündigung wegen eines am 26. Juni 2008 bestehenden Mietrückstands von 1.014,24 Euro und forderte die Beklagten zur Räumung der Wohnung auf.
Gleichzeitig verlangte die Klägerin Erstattung der für die fristlose Kündigung entstandenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 402,82 Euro.
Aus den Entscheidungsgründen
I. ...
II. Die Beurteilung des hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand. Der Klägerin steht kein Anspruch aus § 280 Abs. 1 und 2, § 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB auf Erstattung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten zu. Die Klägerin als gewerbliche Großvermieterin hätte das Kündigungsschreiben selbst abfassen können. Durch die gleichwohl erfolgte Beauftragung eines Rechtsanwalts hat sie ihre Schadensminderungspflicht aus § 254 Abs. 2 BGB verletzt.
Der Geschädigte kann nur solche Aufwendungen ersetzt verlangen, die zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren (Senatsurteil vom vom 8. November 1994 - VI ZR 3/94). Dies ist hier nicht der Fall. Die Beklagten befanden sich unzweifelhaft mit zwei Monatsmieten in Verzug, so dass eine hierauf gestützte Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ohne weiteres gerechtfertigt war. Ob die Vermietungsgesellschaft eine eigene Rechtsabteilung unterhält, ist unerheblich. Maßgeblich ist insoweit nur, wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, ob der Vermieter anwaltlicher Hilfe bei der Abfassung des Kündigungsschreibens bedarf. Dies ist für jeden Vermieter objektiv zu bestimmen. Bei einem gewerblichen Großvermieter wie der Klägerin bedarf es keiner anwaltlichen Hilfe bei der Abfassung eines auf Zahlungsverzug gestützten Kündigungsschreibens, da dieses ohne weiteres durch das kaufmännische Personal eines gewerblichen Großvermieters gefertigt werden kann.
Entgegen der Auffassung der Revision erfordern auch die formalen Anforderungen an ein Kündigungsschreiben kein Tätigwerden eines Rechtsanwalts. Die Kündigung eines Mietverhältnisses bedarf gemäß § 568 Abs. 1 BGB der schriftlichen Form, außerdem ist nach § 569 Abs. 4 BGB der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Nach der Rechtsprechung des Senats genügt es zur Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Darüber hinausgehende Angaben sind selbst dann nicht erforderlich, wenn es sich - anders als hier - nicht um eine klare und einfache Sachlage handelt (Senatsurteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09).
Die Beachtung dieser einfachen Anforderungen kann auch von einem zwar nicht rechtskundigen, jedoch kaufmännisch geschulten Personal einer Großvermietungsgesellschaft erwartet werden.
Gericht: BGH
Aktenzeichen: VIII ZR 271/09
Urteil vom: 06.10.2010
Redaktion (allg.)
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