Löschen eines bedingten Wohnrechts

Aus dem Tatbestand

Der Beteiligten gehört bebauter Grundbesitz. Soweit hier noch erheblich räumte sie ihrem Lebensgefährten Siegfried S. zu notarieller Urkunde vom 3.7.2012 auf dessen Lebensdauer ein Wohnungsrecht, bestehend aus dem Recht auf ausschließliche Benützung der im ersten Obergeschoß des Anwesens gelegenen abgeschlossenen Wohnung und auf Mitbenützung aller gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen ein. Das Wohnungsrecht soll, aufschiebend bedingt, mit dem Tod der Beteiligten wirksam werden und, auflösend bedingt, bei vorheriger Auflösung der Partnerschaft mit dem Berechtigten erlöschen. Weiter soll es zum Nachweis des Erlöschens genügen, wenn die Beteiligte zu notarieller Erklärung feststellt, dass die Partnerschaft beendet ist und sie die Löschung des Wohnungsrechts im Grundbuch bewilligt. Die Bewilligung zur Eintragung des Wohnungsrechts ist mit der Maßgabe erteilt, dass zur Löschung der Nachweis des Todes des Berechtigten bzw. die Feststellung der Beendigung der Partnerschaft genügen soll.

Das Grundbuchamt hat auf den Vollzugsantrag am 11.7.2012 eine Zwischenverfügung folgenden Inhalts mit Fristsetzung zur Behebung des Eintragungshindernisses erlassen: Das Wohnungsrecht könne zwar mit der vorbezeichneten auflösenden Bedingung eingetragen werden, nicht hingegen als Inhalt des Rechts die Nachweisform. Denn es stehe nicht in der Rechtsmacht der Beteiligten, Verfahrensvorschriften abzuändern. Der Nachweis, dass die Partnerschaft aufgelöst sei, könne nicht in grundbuchmäßiger Form erbracht werden. Die bloße Erklärung, sie sei beendet, sei lediglich eine Behauptung. Anders könne es sein, wenn als auflösende Bedingung die notariell beglaubigte Erklärung der Beteiligten über die Beendigung der Partnerschaft gewählt worden wäre. So könne die abgegebene Erklärung aber nicht ausgelegt werden. Auch die Löschungserleichterungsklausel könne unter diesen Umständen nicht eingetragen werden. Denn eine solche könne nur zum Inhalt haben, dass zur Löschung des Rechts der Nachweis des Eintritts der auflösenden Bedingung genüge. Bedingung sei hier aber die Auflösung der Partnerschaft selbst und nicht die Behauptung der Beteiligten, dass es so sei.

Die Beteiligte habe deshalb in der Form des § 29 GBO ihre Eintragungsbewilligung in den beiden Punkten einzuschränken.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde des beurkundenden Notars. Der behauptete Widerspruch zwischen dem beendigenden Ereignis und dessen Nachweis bestehe nicht. Man sei aber damit einverstanden, als Löschungserleichterung einzutragen: "bei Nachweis der auflösenden Bedingung", das wäre (insoweit) die beglaubigte Erklärung der Grundstückseigentümerin.

Im Übrigen sei die Unterscheidung zwischen dem Nachweis des Eintritts der auflösenden Bedingung und der Behauptung der Beteiligten, dass die Bedingung eingetreten sei, nicht nachvollziehbar.

Das Grundbuchamt hat am 23.11.2012 nicht abgeholfen. Das Recht sei (u.a.) auflösend bedingt für den Fall bestellt, dass die Partnerschaft aufgelöst sei. Es könne nicht festgelegt werden, wie der Bedingungseintritt nachgewiesen werde. Die Löschungserleichterung schränke das Recht in seinem materiellen Bestand nicht ein. Ohne entsprechende auflösende Bedingung könne die Löschungserleichterungsklausel nicht dahingehend lauten, dass zur Löschung schon die Feststellung der Beteiligten über die Beendigung genüge.

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige (§ 13 Abs. 1 Satz 2, § 18 Abs. 1, § 71 Abs. 1 mit § 73 und § 15 Abs. 2 GBO) Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg.

1. Die formellen Voraussetzungen für den Erlass der Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO sind gegeben. Es ist zwar unzulässig, mit einer Zwischenverfügung aufzugeben, das einzutragende dingliche Recht abzuändern. Allgemein als zulässig erachtet wird jedoch eine Zwischenverfügung mit dem Ziel, den Antrag einzuschränken, um ihm einen eintragungsfähigen Inhalt zu geben. So ist auch die gegenständliche Zwischenverfügung zu verstehen. Sie geht davon aus, dass die grundsätzlich zulässige auflösende Bedingung (§ 158 Abs. 2 BGB) für das einzutragende Wohnungsrecht nach § 1093 BGB der Umstand bildet, dass die Partnerschaft mit dem Berechtigten erloschen ist. Die Regelung zum Nachweis des Erlöschens stellt hierbei nur einen Zusatz dar, dessen Zurücknahme den Antrag beschränkt, aber nicht zu einem neuen Antrag macht. Nicht anders ist dies für die bewilligte Eintragung des Löschungserleichterungsvermerks nach § 24 i.V.m. § 23 Abs. 2 GBO zu beurteilen.

2. In der Sache ist dem Grundbuchamt beizutreten.

a) Als Bedingung für die Beendigung des dinglichen Wohnungsrechts gemäß § 1093 BGB ist nach dem insoweit eindeutigen und nicht weiter auslegungsfähigen Inhalt der Bestellung die vorherige Auflösung der Partnerschaft festgelegt. Die Feststellung der Beteiligten zur Beendigung der Partnerschaft stellt ihrerseits nicht die Bedingung für das Erlöschen des materiellen Rechts dar, sondern dient nach deren Vorstellung nur der Nachweisführung gegenüber dem Grundbuchamt. Die Eindeutigkeit des Erklärungsinhalts verbietet es auch, alternativ entweder die Beendigung selbst oder aber (bereits) die Feststellung der Beendigung in der festgelegten Form als auflösende Bedingung zu verstehen.

Im Grundbuchverfahren bedarf als sonstige Voraussetzung der Eintragung (§ 29 Abs. 1 Satz 2 GBO), nämlich der Löschung des nach Bedingungseintritt erloschenen Wohnungsrechts, der Umstand der vorherigen Auflösung der Partnerschaft, wie bei anderen persönlichen Verhältnissen auch, des Nachweises durch öffentliche Urkunden. Das Formprinzip des § 29 GBO stellt eine tragende Säule des Grundbuchrechts dar und bildet ein grundlegendes verfahrensrechtliches Mittel für eine größtmögliche Gewähr der Richtigkeit des Grundbuchs. Es steht nicht zur Disposition der Parteien. Diese können zwar die Bedingung selbst autonom festlegen, weshalb nichts dagegen spräche, die notarielle Erklärung eines Beteiligten mit einem bestimmten Inhalt selbst zur Bedingung des Rechtsuntergangs zu machen. Hingegen können sie verfahrensrechtlich nicht bestimmen, in welcher Weise der Nachweis über das Vorliegen des gewählten Erlöschensgrundes zur Überzeugung des Grundbuchamts erbracht werden kann.

b) Es kann auf sich beruhen, ob mit dem Rechtsmittel eine Einschränkung des Beschwerdegegenstands verbunden ist, nämlich derart, dass es sich nicht auf den vom Grundbuchamt beanstandeten Inhalt der Löschungserleichterungsklausel bezieht. Die Klausel in der ursprünglich bewilligten Form stellte auf die feststellende Erklärung der Beteiligten, nicht auf die Bedingung selbst, nämlich die Auflösung der Partnerschaft, ab. Die nur der formellrechtlichen Erleichterung, nicht aber der materiellen Einschränkung des gleichzeitig einzutragenden Rechts dienende Klausel nach § 24 i.V.m. § 23 Abs. 2 GBO wird auf Bewilligung des Eigentümers eingetragen. Gelöscht werden kann sodann, wenn nachgewiesen ist, dass die auflösende Bedingung eingetreten ist . Formal passt die Beteiligte zwar die einzutragende Klausel der Beanstandung an ("bei Nachweis der auflösenden Bedingung"), misst ihr aber nichtsdestoweniger einen unveränderten Inhalt bei. Könnte die Klausel zwar entsprechend (nämlich: "bei Nachweis des Eintritts der auflösenden Bedingung") nun eingetragen werden, so hätte sie doch einen anderen als gerade den Inhalt, welchen ihr die Beteiligte beilegt. Allein die Abänderung des Vermerks führt nicht zur Eintragungsfähigkeit des Rechts, weil dessen materieller Gehalt unverändert - unzulässig - bliebe.

Gericht: OLG München
Aktenzeichen: 34 Wx 452/12
Urteil vom: 18.12.2012