Mietminderung - das Vorgehen und die Fallen

Bei einem Mangel, der erst nach Vertragsabschluss auftritt, wird das Minderungsrecht verwirkt, wenn die Mieter den Vermieter nicht unverzüglich in Kenntnis setzen. Haben sie dies aber getan, dann sind sie berechtigt, vom Zeitpunkt ihrer Mitteilung bis zur Beseitigung des Mangels den Teil von der Miete abzuziehen, um den der Wohnwert durch den Mangel verringert worden ist. Dabei kommt es auf die Zustimmung des Vermieters selbstverständlich nicht an. Die Mietkürzung braucht auch nicht angekündigt zu werden. Eine entsprechend reduzierte Mietzahlung reicht aus. Der Vermieter kann daraufhin nicht kündigen. Auch dann nicht, wenn die Minderung überhöht ist. Ausgenommen ist nur eine schuldhaft vollkommen überhöhte Minderung.
Mängel berechtigen nicht nur zur Mietminderung. Werden sie vom Vermieter nicht beseitigt, können die Mieter nach vergeblicher Mahnung und Fristsetzung den Mangel selbst beseitigen und die Kosten vom Vermieter zurückfordern oder mit der Miete verrechnen. Neben dem Recht, die Miete zu mindern, besteht gegebenenfalls das Recht auf Schadensersatz. Für Körperschäden kann insbesondere Schmerzensgeld verlangt werden. Der Schadensersatzanspruch gilt auch für Schäden an allen im Haushalt der Mieter lebenden Personen. Hat der Mangel eine fristlose Kündigung seitens der Mieter zur Folge, müssen vom Vermieter auch Wohnungsbeschaffungskosten, entgangener Gewinn und Ähnliches ersetzt werden.

Problematisch ist immer, die Höhe der Minderung einzuschätzen. Sie richtet sich jeweils nach der Beeinträchtigung und die lässt sich stets nur den konkreten Umständen entnehmen. Wenn es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt, sind die Mieter beweispflichtig. Es genügt dann nicht, nur den Baulärm zu beklagen - der Mieter muss ihn möglichst genau protokolliert haben und am besten auch bezeugen können. Ein "Wasserfleck an der Decke" ist eine Angabe, mit der kein Richter etwas anfangen kann. Ein Foto hingegen überzeugt eher.