Wenn Verwalter patzt, muss einzelner Eigentümer die Gemeinschaft verklagen

Auf ein entsprechendes Urteil des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 5. Juli 2024; Aktenzeichen: V ZR 34/24) weißt jetzt der Verbraucherschutzverband WiE Wohnen im Eigentum hin. Der WiE kritisiert die Folgen des Urteils: „Für Wohnungseigentümer entsteht ein Mehraufwand, außerdem kann der Wegfall der Direktansprüche zu Unstimmigkeiten in WEGs führen“.

Im verhandelten Fall hatte ein Wohnungseigentümer von seinem Verwalter Schadensersatz verlangt, nachdem dieser ihm einen Teil einer Versicherungsleistung verspätet ausgezahlt hatte. Vorausgegangen war ein Wasserschaden am Gemeinschafts- und Sondereigentum, für den die Gebäudeversicherung der Eigentümergemeinschaft eine Entschädigung gezahlt hatte. Seinen Teilbetrag erhielt der betroffene Wohnungseigentümer erst dann vom Verwalter, nachdem er diesen erfolglos zur Zahlung aufgefordert und dann erklärt hatte, sich anwaltlich selbst zu vertreten. Der BGH stellt dazu klar: Die Erstattung der Anwaltskosten als Schadensersatz kann er nicht mehr direkt vom Verwalter geltend machen, wenn dieser eine Pflicht verletzt hat, sondern nur von der Gemeinschaft.

Zur Begründung führt der BGH an, der einzelne Wohnungseigentümer sei nicht mehr schutzbedürftig, „da ihm nunmehr ein gleichwertiger Haftungsanspruch“ gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zustehe. Verwalterverträge entfalten seit der Wohnungseigentumsgesetz-Reform 2020 keine Schutzwirkung zugunsten Dritter, also einzelner Wohnungseigentümer, mehr.

WiE kritisiert den „Mehraufwand für Eigentümer“

Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) kritisiert das Urteil. „Für Eigentümer bedeutet das einen erheblichen Mehraufwand, ein Spiel über Bande“, so WiE-Chefin Dr. Sandra von Möller. „Sie müssen bei Pflichtverletzungen des Verwalters zunächst ihre WEG auf Schadensersatz verklagen und dann die WEG überzeugen, sich ihrerseits den Schadensersatzbetrag und die Prozesskosten durch Regress bei der Verwaltung zurückzuholen.“ Abgesehen von dem Mehraufwand könne der Wegfall des Direktanspruchs außerdem für Unruhe und Unstimmigkeiten innerhalb von WEGs sorgen, da der einzelne Eigentümer zunächst seine WEG verklagen muss.

Urteil folgt der Logik des neuen Gesetzes

Im Gesetzgebungsverfahren 2020 hatte der Rechtsausschuss des Deutschen Bundestags den Direktanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen den Verwalter noch bekräftigt und in letzter Minute in die Gesetzesbegründung schreiben lassen. „Dass dies nun vom höchsten deutschen Zivilgericht anders gesehen wird, ist zu bedauern“, sagt von Möller. Zwar folge das Urteil der Logik des neuen WEG, allerdings verkompliziere es Vieles in der Praxis.

Mit diesem Urteil habe der Bundesgerichtshof nun eine Rechtsfrage geklärt, die seit der Wohnungseigentumsgesetzreform 2020 noch nicht höchstrichterlich entschieden war und in juristischen Kommentaren kontrovers diskutiert worden sei.

Reform hat die Gemeinschaft zum rechtsfähigen Organ gemacht

In der Urteilsbegründung führt der BGH aus, es bestehe kein Schuldverhältnis zwischen dem einzelnen Wohnungseigentümer und dem Verwalter, denn der Verwaltervertrag werde zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft (nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer) und dem Verwalter geschlossen. Außerdem richte sich der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung (aus § 18 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz) seit der WEG-Reform 2020 gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Bundesgerichtshof verwies auf den Paradigmenwechsel durch die WEG-Reform. Demnach obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowohl im Innen- als auch im Außenverhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, die ihre zugewiesenen Aufgaben durch ihre Organe erfülle. Internes Organ für die Ausführung ist der Verwalter. (Red.)