„Deutschlands Verwalter werden immer noch nicht leistungsgerecht bezahlt"

Das geht aus der neuen Verwalterentgeltstudie von BVI, IVD und der Deutschen Immobilien-Akademie hervor. Die Studienergebnisse wurden auf dem Deutschen Immobilienverwalter Kongress 2024 in Berlin vorgestellt. Die Studie, die zuletzt 2021 durchgeführt wurde, zeichnet die Entwicklung der Verwalterentgelte nach – von der WEG- und Mietverwaltung bis zu gewerblichen Immobilien. Um eine möglichst breite Datenbasis zu erreichen, haben sich der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V., der Immobilienverband IVD Bundesverband e. V. und die Deutsche Immobilien-Akademie (DIA) erneut zusammengetan. In Zusammenarbeit mit dem Center for Real Estate Studies (CRES) in Freiburg im Breisgau wurden insgesamt mehrere Hundert Unternehmen der Wohnungswirtschaft befragt. Die Ergebnisse haben in der Branche für Aufsehen gesorgt, denn: „Die Studie zeigt, dass Deutschlands Verwalter immer noch nicht leistungsgerecht bezahlt werden“, kritisierte BVI-Präsident Thomas Meier auf dem Kongress. „Das Aufgabenspektrum wächst, die Vergütung hinkt hinterher.“ 

Regelsätze nur minimal gestiegen

Laut Studie zahlen Wohnungseigentümergemeinschaften ihren Verwaltern je nach Größe und Lage des Objekts derzeit zwischen 23,80 Euro und 35,70 Euro je Einheit und Monat. Damit seien die Regelsätze in der WEG-Verwaltung im Vergleich mit 2021 um gerade einmal drei Euro im Schnitt gestiegen. In der Mietverwaltung falle der Preisanstieg sogar noch geringer aus: Die durchschnittlichen Regelsätze erhöhten sich selbst für große Wohnanlagen nur um 60 Cent. „Damit wird in den meisten Fällen nicht einmal die Inflationsrate abgefedert – geschweige denn die Kostensteigerungen und der Mehraufwand, denen sich Verwalter gegenübersehen“, betonte Meier. 

Rund 30 Prozent höhere Lohnkosten

Mit welchen Marktentwicklungen sich Verwalter aktuell konfrontiert sehen, zeigte auf dem Kongress in Berlin DIA-Studienleiter Prof. Marco Wölfle: Die Branche unterliege demnach nicht nur zunehmenden technischen und rechtlichen Anforderungen, etwa bei Sanierungen; sie habe auch mit spürbar gestiegenen Kosten zu kämpfen. So haben 70 Prozent der Befragten in der Studie angegeben, dass die Energiekosten und der Aufwand für Dienstleistungspartner höher geworden seien. „Neben der Inflationsrate sind außerdem die Löhne um bis zu 30 Prozent gestiegen, denn um qualifiziertes Personal in Zeiten des Fachkräftemangels zu halten, sind attraktive Konditionen erforderlich“, sagt Wölfle. Hinzu kämen Investitionen in die Digitalisierung und eine adäquate Büroinfrastruktur.  

Gemeinschaften unter zehn Einheiten werden fast nicht mehr bedient

Diese Kosten würden laut BVI in vielen Fällen dringend eine Vertragsanpassung erfordern. Doch nur wenige Verwalter nehmen diese regelmäßig vor – obgleich sich 86 Prozent derzeit als „ausgelastet“ oder „stark ausgelastet“ ansehen. Laut Studie können rund ein Fünftel der Befragten die Vergütungen selten oder gar nicht anpassen. „Hauptsächlich aus Wettbewerbsgründen“, erklärt Verbandspräsident Meier. Gleichzeitig verstärke sich der Trend, die Kosten auf möglichst viele Einheiten umzulegen: Immer mehr Immobilienverwaltungen konzentrierten sich auf mittlere und größere Objekte, besonders in der WEG-Verwaltung. Es bestehe praktisch kein Angebot mehr für Gemeinschaften mit zwei oder drei Einheiten. Erst ab zehn Einheiten sei ein Viertel der Befragten bereit, Dienste anzubieten, bei Häusern mit zehn bis 18 Einheiten seien es bereits zwei Drittel. BVI-Präsident Meier wundert diese Entwicklung nicht: „Bei kleinen Gemeinschaften zahlen Verwalter immer häufiger drauf.“ Sie sind laut Studie in der Verwaltung rund 50 Prozent teurer als große Liegenschaften. Ein Drittel der Unternehmen sei daher nicht mehr bereit, WEG-Mandate unter zehn Einheiten anzunehmen.

Modernisierung: Zusatzhonorar für viele Hausgemeinschaften ein rotes Tuch

Positiv wurde in Berlin bewertet, dass sich immer mehr Verwalter auf Modernisierungsmaßnahmen spezialisieren – und die Kosten als zusätzlichen Leistungsposten abrechnen. Für 87 Prozent der Befragten sei dies mittlerweile üblich. Vergütet werde in der Regel mit rund drei bis fünf Prozent der Auftragssumme, sobald diese 5.000 Euro übersteigt. Doch das Zusatzhonorar sei für viele Hausgemeinschaften ein rotes Tuch und erfordere mühselige Überzeugungsarbeit vom Verwalter, kritisiert der BVI. Eine angemessene Verwaltervergütungsverordnung würde hier Abhilfe schaffen und den Mehraufwand rechtssicher regeln. Ein Ziel, das der Verband möglichst vor der nächsten Studie erreicht haben will.

Die vollständige Studie stellt der BVI auf Anfrage gern zur Verfügung.