Aufschwung in ostdeutschen Ballungszentren belebt Mieten und Kaufpreise

TLG IMMOBILIEN stellt den Jahresvergleich 2006/2012 zum „Immobilienmarkt Ostdeutschland“ vor.

Jahresvergleich „Immobilienmarkt Ostdeutschland“, Abb.: TLG IMMOBILIEN
Jahresvergleich „Immobilienmarkt Ostdeutschland“, Abb.: TLG IMMOBILIEN

Mehr Einwohner, höhere Einkommen und sinkende Arbeitslosenquoten: In Ostdeutschland lässt sich mittlerweile ein Muster aus mehreren bevölkerungsstarken Wachstumskernen erkennen. „Zwar reichen die starken ostdeutschen Regionen bei der absoluten wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und bei den Wohlstandskennzahlen bislang nicht an den Westen heran, jedoch bringt die wirtschaftliche Dynamik in den Ballungszentren eine beachtliche Belebung des Immobilienmarktes mit sich“, resümiert Niclas Karoff, Geschäftsführer der TLG IMMOBILIEN. „Im 7-Jahres-Vergleich von 2006 bis 2012 zeigen sich in den größten ostdeutschen Städten sowohl bei Büro- und Einzelhandels- als auch bei Wohnimmobilien deutliche Aufwärtstrends.“

Zum ersten Mal dokumentiert die TLG IMMOBILIEN in einem Vergleich der Jahre 2006 bis 2012 die längerfristige Entwicklung der Immobilienmärkte in den sieben bedeutendsten ostdeutschen Städten Dresden, Erfurt, Jena, Leipzig, Magdeburg, Potsdam und Rostock. Neben den Immobiliensegmenten Büro, Einzelhandel und Wohnen wird dabei auch die Umsatzentwicklung am Grundstücksmarkt analysiert. Ein gesunkener Geldumsatz bei gleichzeitig gestiegenen Preisen für bebaute und unbebaute Gewerbe- und Wohngrundstücke an allen sieben Standorten ist Zeichen einer Angebotsverknappung seit 2006. „Das gewählte Zeitfenster erlaubt es uns, Miet- und Kaufpreisangaben unabhängig von eventuellen Einflüssen der Wirtschafts- und Finanzkrise miteinander zu vergleichen“, so Karoff. Grundlage des 7-Jahres-Vergleichs sind die Daten der Berichte „Immobilienmarkt Ostdeutschland“, die die TLG IMMOBILIEN seit 1993 jährlich herausgibt.

Einzelhandelsimmobilien: Der Süden mit Leipzig, Dresden und Erfurt vorneweg

Attraktive Innenstädte und der anhaltende Trend zum Erlebniseinkauf beflügeln die Mieten insbesondere in den von Passanten hoch frequentierten innerstädtischen 1A-Lagen der ostdeutschen Großstädte. Vor allem die Premiumflächen sind hier gefragt: In den Geschäftskernen von Leipzig und Dresden reichen die Mietpreisspannen für Flächen bis 100 Quadratmeter mittlerweile bis 120 bzw. 110 Euro pro Quadratmeter. „Damit verfügen die beiden größten Städte Sachsens gegenwärtig über die höchsten Einzelhandelsmieten im Städtevergleich – eine Tatsache, für die sich auch der Städtetourismus mit seiner hohen Relevanz für Dresden und Leipzig verantwortlich zeigt“, erläutert Karoff. Aber auch Erfurt ist führend: Im Segment der größeren Einzelhandelsflächen ab etwa 150 Quadratmeter in zentraler innerstädtischer Lage und mit einer hochwertigen Ausstattung weist Erfurt 2012 mit Abstand die höchste Miete auf. In der thüringischen Landeshauptstadt reicht die Mietpreisspanne in dieser Kategorie bis zu einer Obergrenze von 80 Euro pro Quadratmeter (Dresden 65 Euro, Leipzig 60 Euro) – noch sechs Jahre zuvor lag die maximale Miete bei vergleichsweise geringen 35 Euro, ein Plus von knapp 130 %. „Neben einer erhöhten Nachfrage und einem knappen Angebot in begehrten Lagen haben häufig Aufwertungsmaßnahmen der öffentlichen Hand oder die Bemühungen von lokalen Zusammenschlüssen der Handelstreibenden dazu beigetragen, dass das Mietniveau in den Innenstädten vielerorts angestiegen ist“, sagt Karoff.

Büroimmobilien: Vor allem einfache bis mittelwertige Flächen erfahren Preisanstieg

Sinkende Arbeitslosenquoten und steigende Bürobeschäftigtenzahlen in den großen ostdeutschen Städten begünstigen die Aufwärtsentwicklung der Büromieten. Es wird allerdings vergleichsweise wenig Wert auf Luxus gelegt. Ein Blick auf die verschiedenen Segmente zeigt, dass in erster Linie Büros mit einem einfachen bis mittleren Nutzwert im Betrachtungszeitraum 2006/2012 teurer wurden. Sowohl relativ einfach ausgestattete Büros in Randlagen als auch in bevorzugter, zentraler Lage mit optimaler Verkehrsanbindung wurden im Jahr 2012 fast ausnahmslos zu einem deutlich höheren Quadratmeterpreis vermietet als noch 2006. Besonders stark stiegen die Preise für Büroflächen dieser Kategorie in Magdeburg und Jena. Konnten einfach bis mittelwertig ausgestattete Büros 2006 in Sachsen-Anhalts Landeshauptstadt noch ab 3 Euro pro Quadratmeter gemietet werden, sind es nun 4,20 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von 40 %. Das stärkste Plus bei hochwertigen Büroflächen fiel dagegen im Jahresvergleich 2006/2012 in Rostock mit rund 21 % nur etwa halb so hoch aus.

Wohnimmobilien: Potsdamer wohnen am teuersten, Magdeburger am günstigsten

Egal, ob zur Miete, im Eigenheim, im Reihenhaus oder in einer modernisierten Eigentumswohnung im Altbau – die Preise und Mieten sind in Potsdam die höchsten. „Die Nähe zu Berlin, die gute Verkehrsanbindung und der hohe Freizeit- und Erholungswert sind es, die das Wohnen in der Stadt an der Havel im Vergleich zu den anderen sechs analysierten Städten so teuer machen“, kommentiert Karoff. In Potsdam werden mittlerweile in der Spitze Mieten für Neubauwohnungen von 10,50 Euro pro Quadratmeter verlangt (2006: maximal 7,50 Euro). Die mit Abstand günstigsten Mietwohnungen in einem Neu- oder Altbau können gegenwärtig in Magdeburg bezogen werden. In der Domstadt ist die monatliche Miete am oberen Ende der Preisspanne im Neubau seit 2006 sogar gesunken und liegt derzeit unterhalb der 7-Euro-Marke bei 6,80 Euro.

Einzig im Bereich Eigentumswohnungen im Neubau ist Dresden Spitzenreiter. Die Elbmetropole ist beim Preis für Neubauwohnungen im Zeitraum 2010 bis 2012 an den zuvor teuersten Städten Potsdam und Rostock vorbeigezogen. Kosteten Eigentumswohnungen im Neubau in Dresden 2010 noch 2.900 Euro pro Quadratmeter in der Spitze, werden aktuell nun 4.400 Euro abgerufen – ein Plus gegenüber 2010 von knapp 52 %. In Potsdam fiel der Preisanstieg im 2-Jahres-Rückblick mit bis zu rund 9 % nur vergleichsweise leicht aus. In der brandenburgischen Landeshauptstadt sind hochwertige Eigentumswohnungen im Neubau 2012 mit einem Spitzenwert von 3.500 Euro pro Quadratmeter sogar 300 Euro günstiger als vergleichbar qualitative Altbauwohnungen.

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