Berufsfreiheit und Eigentumsrecht von Vermietern kontra Zweckentfremdungsverbotsgesetz

In Berlin ist seit 1.Mai 2016 das "Zweckentfremdungsverbotsgesetz" in Kraft. Es verbietet die Umwandlung von Wohnungen in Büro- oder Gewerberäume und die Nutzung als Ferienwohnung. Ein Zimmer der selbst bewohnten Wohnung an Touristen zu vermieten, ist erlaubt - dauerhaft die ganze Wohnung anzubieten aber nicht. Dagegen wehren sich nun zahlreiche gewerbliche Vermieter. Am 8. Juni 2016 kommen die ersten vier Klagen vor Gericht. Urteile des Berliner Verwaltungsgerichts werden noch am selben Tag erwartet.

In Berlin auf Zeit zu wohnen ist beliebt. FOTO: M.EISINGER
In Berlin auf Zeit zu wohnen ist beliebt. FOTO: M.EISINGER

Der rot-schwarze Senat sagt, durch die Umnutzung von Wohnungen zu Ferienwohnungen gehe der Hauptstadt viel Wohnraum verloren, den die Berliner dringend selbst bräuchten. Er geht davon aus, dass bis zu 10 000 Wohnungen bei Portalen wie Wimdu, Airbnb und 9flats registriert sind. Das wären fast so viele wie in ganz Berlin pro Jahr gebaut werden - Wohnraum für 20 000 Menschen.

Die Vermieter, die Wohnungen unter anderem über die Internet-Plattform Wimdu anbieten, sehen sich in ihrer Berufs- und Eigentumsfreiheit eingeschränkt. Sie wehren sich mit ihrer Klage gegen das Berliner Zweckentfremdungsverbotsgesetz. Sie halten es für verfassungswidrig. Es verstoße gegen das Eigentumsrecht der Immobilienbesitzer und beschränke bei gewerblichen Anbietern die Berufsfreiheit, so die Argumentation.

Je nachdem, wie viel Einnahmen ein Vermieter durch die Vermietung mit Feriengästen hat, drohen Bußgelder bis zu 100 000 Euro pro Wohnung. Die berliner Bezirke kommen aufgrund von Personalmangel jedoch nicht mit der Kontrolle hinterher. Angeblich sollen im Spätsommer mehr Hausbesuche und Kontrollen stattfinden.

Update 13.06.2016: Die Klage der Vermieter wurde abgewiesen. Das Verwaltungsgericht Berlin hat entschieden, dass das in der Hauptstadt geltende Verbot der Zweckentfremdung verfassungsgemäß ist.

Urteil vom 08.06.2016, VG 6 K 103.16 u.a.

Aus der Urteilsbegründung (Auszug):

Die Rechtslage verletze die durch Art. 12 Abs. 1 GG geschützte Berufsfreiheit nicht. Denn die gewerbliche Vermietung von Ferienwohnungen sei weiterhin möglich; sie dürfe lediglich nicht in geschütztem Wohnraum betrieben werden. Das sei gerechtfertigt, um der unzureichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum entgegenzuwirken. Auch die schutzwürdigen Eigentümerinteressen gemäß Art. 14 Abs. 1 GG blieben gewahrt.

Den berechtigten Belangen der gewerblichen Anbieter von Ferienwohnungen sei durch die Einräumung einer zweijährigen Übergangsfrist ausreichend Rechnung getragen worden. Zudem könne - worüber hier nicht zu befinden gewesen sei - in Ausnahmefällen eine Genehmigung erteilt werden. Der allgemeine Gleichheitssatz nach Art. 3 Abs. 1 GG sei nicht verletzt. Für die Zukunft habe der Gesetzgeber sowohl die gewerbliche Vermietung von Ferienwohnungen als auch die gewerbliche und berufliche sonstige Nutzung von Wohnräumen gleichermaßen verboten. Die unterschiedlichen Übergangsregelungen für bereits bestehende Nutzungen seien sachgerecht, weil die Vermietung von Ferienwohnungen kurzfristig erfolge und sich an wechselnde Feriengäste richte, während die Nutzung von Wohnraum für gewerbliche und berufliche sonstige Zwecke auf längerfristige Geschäftsbeziehungen angelegt sei.

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Das Urteil könnte beispielhaften Charakter haben, denn auch in den Großstädten München, Hamburg und Köln könnten Wohnungen nicht mehr so einfach an touristische Gäste vermietet werden.

Das Gericht hat eine Berufung zugelassen. Die klagenden Vermieter gaben an, davon Gebrauch machen zu wollen.

Update 10.08.2016
Das Zweckentfremdungsverbot bleibt ein Zankapfel. Das obenstehende Gesetz sorgte für großen Unmut und zog einige gerichtliche Auseinandersetzungen nach sich. Das Berliner Verwaltungsgericht urteilte nun, dass Zweitwohnungen als Ferienwohnungen vermietet werden dürfen.

Urteile der 6. Kammer vom 9. August 2016 (VG 6 K 91.16, VG 6 K 151 und VG 6 K 153.16)

>> UPDATE: Zweckentfremdungsgesetz – Was gilt in welchem Bundesland

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