DDIV: 80 Mio Euro Schaden durch unprofessionelle Verwaltungsarbeit

Fehlerhafte Betriebskostenabrechnungen

Gemeinsame Berechnungen des Deutschen Mieterbundes (DMB) und des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) haben ergeben, dass von den rund 20 Millionen Betriebskostenabrechnungen im Jahr jede zweite fehlerhaft, nicht nachvollziehbar oder zu hoch ist. Dabei legen DMB und DDIV eine Fehlberechnung von durchschnittlich 40 Euro monatlich zugrunde.

Hohe Kosten für unnötige Gerichtsverfahren

Laut Statistischem Bundesamt wurden zudem im Jahr 2015 insgesamt 260.990 Prozesse zum Wohnraummietrecht angestrengt. Rund 80 Prozent dieser Prozesse gingen zu Vertragsverletzungen, Betriebskosten, Mietkautionen und Mieterhöhungen. Jedes zweite Verfahren ist nach Ansicht von DMB und DDIV unnötig und wird aus Vermieter- und Verwaltersicht verloren oder die Parteien vergleichen sich mit dem Mieter.

Deutscher Mieterbund fordert Berufszugangsvoraussetzungen zu erweitern

„Der Einschluss des Mietverwalters in das Gesetzgebungsverfahren ist zwingend geboten. Ohne Sachkundenachweis und Berufshaftpflichtversicherung werden die finanziellen Schäden für Eigentümer und Mieter weiter steigen“, ist sich Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes sicher. „Unsere Beratungs- und Prozessstatistik weist rund 1,1 Millionen Rechtsberatungen jährlich aus. Davon entfallen bereits heute mehr als ein Drittel auf Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen und Modernisierungsumlagen. Davon sind etwa 220.000 Beratungen auf eine fehlerhafte und unzureichende Tätigkeit des Mietverwalters zurückzuführen“, so Siebenkotten weiter.

„Mit dem Wissen, dass auch die Mietverwaltung neben der WEG-Verwaltung keine einmalige Dienstleistung ist, sondern eine über Jahre und Jahrzehnte ausgeübte treuhänderische Tätigkeit in einem Dauerschuldverhältnis darstellt, sollte der Deutsche Bundestag auch den Mietverwalter in die Berufszugangsvoraussetzungen einschließen. Der vermietende Eigentümer und der Mieter haben ein ebenso hohes Schutzbedürfnis wie die Wohnungseigentümergemeinschaft“, stellt DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler fest.

Sachkunde und Weiterbildungspflicht auch für den Objektbetreuer

Einig sind sich DMB und DDIV auch darin, dass die Sachkundepflicht für die WEG- und Mietverwaltung auch auf Objektbetreuer ausgedehnt werden sollte, die buchhalterische Aufgaben übernehmen, im Instandhaltungsmanagement tätig sind oder Abrechnungen und Mietverträge ausfertigen sowie WEG-Versammlungen durchführen.

Aufgrund der hohen Regelungs- und Erfüllungsdichte von mehr als 60 Gesetzen und Verordnungen, halten DMB und DDIV es für geboten, eine gesetzliche Weiterbildungspflicht für den gewerblichen Verwalter und den Objektbetreuer einzuführen.

Alte Hasen Regel auf 10 Jahre erweitern

Laut DDIV entstehen durch schadhafte Vorverwaltungen jährliche Schäden von mindestens 80 Millionen Euro. Diese steigen signifikant bei einer Langzeitbetrachtung von zehn Jahren, da dann erst ersichtlich wird, welche Maßnahmen am Objekt und im Gemeinschaftseigentum nicht oder fehlerhaft umgesetzt wurden. Dies zieht neben einem Wertverlust zusätzliche finanzielle Aufwendungen für den Wohnungseigentümer nach sich, um z.B. den Instandsetzungsstau oder unterlassene Modernisierungen nachzuholen.

DDIV und Mieterbund plädieren daher für eine Ausweitung der „Alte Hasen Regel“. So sollten WEG- und Mietverwalter erst nach zehnjähriger Tätigkeit von der Sachkundenachweispflicht befreit werden und nicht bereits nach sechs Jahren wie es der Gesetzentwurf vorsieht.

Komplexe Tätigkeiten der Verwalter

Deutschlandweit gibt es neun Millionen Eigentumswohnungen, wovon fünf Millionen vermietet werden. Die Verpflichtungen des Mietverwalters ergeben sich aus dem schuldrechtlichen Vertrag und aus dem Mietrecht.

Zu seinen Aufgaben zählen u. a. die
- Verwaltung von Kautions- und Mietkonten
- die Betriebskostenabrechnung
- das Instandhaltungsmanagement
- Vereinbarung und Aufbewahrung einer Kaution
- Abschluss des Mietvertrages samt Übernahmeprotokoll

Darüber hinaus müssen Mietverwalter Mieteinnahmen/Ausgaben verbuchen und Abrechnungen so an die Eigentümer vermitteln, dass diese eine Einkommenssteuererklärung erstellen können. Diese Aufgaben sind jeweils auch mit erheblichen Haftungsrisiken für den Verwalter verbunden.

Die Komplexität der Tätigkeit steigt mit jeder gesetzlichen Neuregelung, zuletzt durch die Einführung der Mietpreisbremse. Der Verwalter ist verpflichtet, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, Kappungsgrenzen zu kennen, Mietspiegel zu deuten und den Mietpreis entsprechend zu berechnen. Weitere Haftungs- und Rechtstreitrisiken drohen hier sowohl beim Verbraucher als auch beim Verwalter. Zusätzlich erheben und verwalten Mietverwalter höchstsensible Daten der Mieter, wie z. B. über deren Bonität.

Auch Verbraucherverband fordert Berufszulassungsregelung

Auch der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum e.V. (WiE) ist dafür die Berufszulassungsregelung für Immobilienmakler und Verwalter einzuführen.

„Wohnen im Eigentum e.V. begrüßt den Gesetzentwurf“, erklärt Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin. „Das Gesetz ist ein wichtiger Baustein für mehr Verbraucherschutz im Wohnungseigentum. Wir haben seit 2008 darauf hingearbeitet und hoffen jetzt auf die Verabschiedung mit noch einigen Nachbesserungen.“

Im Februar und März hatte der Verband Wohnungseigentümer gebeten, ihre Schäden zu beziffern. Rund 600 Wohnungseigentümer meldeten Schäden in Höhe von insgesamt 26 Mio. Euro für Bauschäden, „Aufräumarbeiten“ und Rechtskosten infolge unqualifizierter Arbeit von Verwaltungen, die ihnen bzw. ihren Wohnungseigentümergemeinschaften in den letzten 10 Jahren entstanden waren. Würden diese Schadenskosten auf alle 10 Mio. Eigentumswohnungen „hochgeschätzt“, erreiche der Betrag Milliarden – und somit eine ganz andere Dimension als der Erfüllungsaufwand rund um die Berufszulassung für die Wirtschaft, der somit akzeptabel sei, so Heinrich.
 

Weiterführende Links:
www.mieterbund.de
www.wohnen-im-eigentum.de/politik/verwalter-sachkundenachweis.htm...
www.ddiv.de