In 48 Regionen belastet Kaufen weniger als Mieten

Die durchschnittliche Einkommensbelastung sei für Käufer gesunken. Sie mussten 2024 für eine 70-Quadratmeter-Wohnung aus dem Bestand 18,3 Prozent des durchschnittlichen Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzie-rung aufwenden – im Vorjahr seien es noch 19,2 Prozent gewesen. Die Einkommensbelastung für Mieterhaushalte sei dagegen leicht gestiegen. Das Plus von 3,6 Prozent bei den verfügbaren Haushaltseinkommen reichte nicht aus, um die höheren Mieten auszugleichen. So mussten Mieter im Schnitt über alle Regionen hinweg 14,1 Prozent des durchschnittlichen Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Bestandswohnung aufwenden – gegenüber 13,9 Prozent im Vorjahr. Dies sind zentrale Ergebnisse der Studie „Postbank Wohnatlas 2025“ des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank.

Derzeit lebten 23 Prozent der deutschen Haushalte in einer sehr günstigen Kaufregion. In 130 Landkreisen und kreisfreien Städten reichen weniger als 15 Prozent des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens aus, um laufende Kreditzahlungen für den Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung aus dem Bestand zu bedienen. Diese Rechnung gelte für ein Annuitätendarlehen in Höhe von 80 Prozent des Kaufpreises inklusive Grunderwerbsteuer und zwei Prozent Notargebühren mit anfänglichem Tilgungssatz von 2,5 Prozent und einem Kreditzins von 3,5 Prozent pro Jahr.

25 Prozent der deutschen Haushalte lebten dagegen in einer von 56 Regionen mit im Vergleich sehr hohen Kaufpreisen. Dort müssten mindestens 25 Prozent des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung eingesetzt werden. Im Vergleich zum Vorjahr habe sich die Lage hier jedoch leicht entschärft: 2023 waren es noch 27 Prozent der Haushalte in 69 Regionen.

„Gesunkene Kaufpreise, gestiegene Einkommen und ein weitgehend stabiles Zinsniveau machen es für Durchschnittsverdienern wieder leichter, eine Eigentumswohnung zu finden, die im Idealfall nur ein Viertel des Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung bindet“, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien bei der Privatkundenbank Deutschland.

Mieten in Großstädten belasten Einkommen besonders stark

Wenn es um die Einkommensbelastung durch die Miete geht, lebten 31 Prozent der deutschen Haushalte in einer von 165 günstigen Regionen. Hier werden weniger als 13 Prozent des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung benötigt. Demgegenüber lebten 22 Prozent der Haushalte in einer der 43 für Mieter hochpreisigen Regionen, in denen im Durchschnitt 17,5 Prozent oder mehr Einkommens aufgewendet werden müssten.

Besonders hoch sei die Mietbelastung in Großstädten. Angeführt werde die Rangliste von Berlin mit einem Anteil von im Schnitt 27,1 Prozent des Haushaltseinkommens. München folge mit 25,5 Prozent. Alle anderen untersuchten Landkreise und kreisfreien Städte lägen unter der 25-Prozent-Marke.

Hohe Belastung durch Kauf und Miete in vielen Großstädten

Der Kauf einer Eigentumswohnung belaste das Haushaltseinkommen allerdings in den Großstädten noch deutlich mehr als die Miete. Besonders groß fiel der Unterschied 2024 mit 18,4 Prozentpunkten in Hamburg aus. In München betrug die Differenz 18,1 Prozentpunkte, in Berlin 16,1 und in Frankfurt am Main 15,0. Große Unterschiede gibt es auch in Potsdam (13,9), Rostock (13,1) und Regensburg (12,6). Insgesamt lebten 23 Prozent der Haushalte in einer von 56 Regionen, in der Käufer deutlich stärker belastet sind als Mieter. Hier betrage der Aufschlag mindestens acht Prozentpunkte.

Vor allem in Ostdeutschland ist Kaufen häufig günstiger als Mieten

Knapp die Hälfte der deutschen Haushalte lebe dagegen in einer von 226 Regionen, in der die durchschnittliche Einkommensbelastung von Käufern maximal vier Prozentpunkte über der von Mietern liege. Dabei betrage in 106 Regionen, in denen 15 Prozent der Haushalte ansässig sind, die zusätzliche Belastung höchstens zwei Prozent des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens. In 48 Regionen mit acht Prozent der deutschen Haushalte werde für die Finanzierung sogar ein geringerer Anteil des Einkommens benötigt als für die Nettokaltmiete.

Wohneigentum ermöglicht einenVermögensaufbau

Selbst wenn die Kosten für Kredite mehr Einkommen binden als die Miete, sei dies kein Ausschlusskriterium. „Eigentümern betreiben im Gegensatz zu Mietern einen Vermögensaufbau. Das rechtfertigt in der Regel einen Aufpreis“, sagt Postbank-Experte Beermann. „Wohneigentum ist immer auch eine Absicherung fürs Alter und macht unabhängig von künftigen Mietsteigerungen.“ (Red.)