Ausländische Investoren leiten Kapital in die USA um

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Zwischen 2010 und 2016 boten europäische Immobilienmärkte einen Renditevorsprung im Vergleich zum US-Markt. Dieses Verhältnis hat sich inzwischen umgekehrt. Daher geht der Anteil ausländischer Investoren in Deutschland zurück. Das könnte der Auslöser für einen Abschwung der Immobilienmärkte werden.

Die Nervosität an den Märkten steigt und viele Marktteilnehmer erwarten ein Ende des Booms. Häufig wird das Ende der Niedrigzinsen als Ausgangspunkt für eine Korrektur gesehen. Eine Erhöhung der Leitzinsen durch die EZB ist aber vorläufig nicht zu erwarten. Eine weitere Ursache für das Ende des Booms könnte ein verändertes Verhalten der Investoren sein, insbesondere der ausländischen. Seit Ende der Finanzkrise gab es einen kontinuierlichen Anstieg des Engagements ausländischer Anleger. Ihr Anteil hat sich von 2010 (ca. 25 Prozent) bis 2015 ungefähr verdoppelt. Dies kann durch eine zunehmende Suche nach Risikodiversifizierung und renditestarken Objekten und Märkten erklärt werden. Der hohe Anteil ausländischer Investoren macht aber die deutschen Investmentmärkte anfällig für Veränderungen finanzwirtschaftlicher Bedingungen.

Basierend auf den Daten von RCA weist die EZB in ihrem aktuelle Financial Stability Review darauf hin, dass es eine enge Beziehung zwischen der Renditeentwicklung in den USA und Europa sowie der Investmenttätigkeit ausländischer Investoren in Europa gibt. Insgesamt ist das Transaktionsvolumen ausländischer Anleger relativ volatil und ebenso stark rendite-orientiert, insbesondere das von amerikanischen Investoren. Diese investieren dann in einem Land, wenn dort die Renditen höher sind.

So ist auch das Wachstum der grenzüberschreitenden Investitionen in Europa und Deutschland zu erklären. Seit dem Jahr 2010 weist Europa gegenüber den USA einen Renditevorsprung auf, was diese Investoren zu derartigen Cross-Border Investments veranlasst hat. Die Differenz hielt bis zum Jahr 2016 an, da seitdem die Rendite in den USA leicht anstieg und in Europa weiterhin rückläufig war. Demnach gibt es wieder einen Renditevorsprung der USA. Entsprechend zeigt sich, dass der Anteil der ausländischen Investoren in Deutschland zurückgeht. Bei diesen Investoren sind Netto-Abflüsse aus Deutschland festzustellen, da sie mehr Immobilien verkaufen als kaufen.

Noch konnte durch ein verstärktes Engagement inländischer Investoren der Rückgang des Auslands kompensiert werden. Es ist jedoch zu erwarten, dass dieses bald nicht mehr erreicht werden kann und damit der Abschwung beginnt. Nach den positiven Impulsen von 2010 bis 2016 können die Investmentmärkte nun von der Renditeänderung betroffen sein.

Prof. Günter Vornholz

Prof. Günter Vornholz

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