Immer mehr Immobilien nicht rechtzeitig unter Dach und Fach

Das Jahr 2010 brachte 140.096 fertiggestellte Wohnungen. Der Bauüberhang lag schon bei 334.376 Wohnungen. Definiert wird der Bauüberhang als Stand das Baufortschritts zum Jahresende. Der Vergleich dieser Zahlen deutet daraufhin, dass bereits in der Zeit vor dem Boom ein beträchtlicher Überhang existierte.

In den Jahren ab 2010 wuchs der Überhang kontinuierlich an und erreichte 2020 die Größenordnung von 779.432 Wohnungen. Das war ein Wachstum um 133,1 Prozent. Die Zahl der Fertigstellungen wuchs um 91,8 Prozent. Die Tabelle zeigt die Entwicklung der Fertigstellungen und des Überhangs von 2010 bis2020.

Die Sprünge beim Wachstum des Überhangs waren zum Teil beträchtlich, so in den Jahren 2015; 2016; 2019 und 2020. Diese Entwicklung zeigt, dass die Bauunternehmen bei weitem nicht die Kapazitäten bereitstellen konnten, die zur Realisierung der Aufträge notwendig waren.

Der Überhang wird in drei Kategorien untergliedert: „unter Dach“, „noch nicht unter Dach“ und „noch nicht begonnen“.

Im Jahr 2020 waren 31,4 Prozent der Wohnungen unter Dach, 28,6 Prozent noch nicht unter Dach und 40,0 Prozent noch nicht begonnen. Die Relationen zwischen diesen Kategorien schwanken jährlich in Größenordnungen von etwa vier bis fünf Prozent.

Gegenüber 2010 war der Bestand der

• unter Dach befindliche Wohnungen um 124,1 Prozent
• noch nicht unter Dach befindlichen Wohnungen um 223,4 Prozent
• noch nicht begonnene Wohnungen um 105,7 Prozent

gewachsen.

Ursachen und Folgen des Bauüberhangs

Förderprogramme, günstige Kredite und steigende Mieten veranlassen viele Haushalte, sich für den Bau eines Eigenheims zu entscheiden. Auch gewerbliche Vermieter und Wohnungsunternehmen entschieden sich ihre Wohnungsbestände zu vergrößern. Hierdurch wurde und wird die Nachfrage angeregt. Da viele Förderprogramme nur für begrenzte Zeiträume angelegt sind, reagieren Bauunternehmen nicht unbedingt mit einem Kapazitätsaufbau sondern nur mit Preiserhöhungen, was sich auch in der Entwicklung der Baupreisindizes widerspiegelt.

Folgen des Überhangs sind verlängerte Bauzeiten. Diese können selbst wieder den Überhang verstärken. Es wäre interessant in diesem Zusammenhang die Entwicklung der durchschnittlichen Bauzeiten pro Baumaßnahme zu verfolgen.

Für viele Bauherren haben der Überhang,lange Wartezeiten auf die Baufertigstellung und damit den Beginn der Nutzung zur Folge.

Verausgabtes Kapital bleibt längere Zeit gebunden. Die Baukosten wachsen infolge verlängerter Bauzeiten. Zinsen können sich erhöhen und Tilgungszeiten verlängern.

Für Eigenheimbauer verlängert sich der Zeitraum, in dem Miete zu zahlen ist. Private Vermieter und Wohnungsunternehmen müssen auf Mieteinnahmen verzichten.

Außerdem ist zu beachten, dass Gebäude, so lange sie noch nicht unter Dach sind, verstärkt Witterungseinflüssen ausgesetzt sind und somit in größerem Umfange Schäden möglich sind, die wiederum bauzeitverlängernd und kostenerhöhend wirken.

Fazit

Im Jahr 2010 machte der Bauüberhang das 2,4-fache der Fertigstellungen aus. In den folgenden Jahren hat er sich weiter erhöht und machte 2020 das 2,9-fache der Fertigstellungen aus. In den letzten Jahren ist sogar eine Beschleunigung eingetreten. Das sollte allen Baubeteiligten Anlass zum Nachdenken sein.

Quellen:Statistisches Bundesamt, Ausgewählte Zahlen Bau, 03/2021;

DIW-Wochenberichte 1–2/2019, Bauwirtschaft bleibt wichtige Stütze der Konjunktur