„One fits all“ oder lieber maßgeschneidert?

Mit dem „Regelstandard Erleichtertes Bauen“ in Schleswig-Holstein ist es 2025 gelungen, die Bauwerkskosten von abgerechneten Projekten ohne Tiefgarage auf 2.250 bis 2.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu drücken. Demgegenüber berichtet das Bundesbauministerium bzgl. des Zwischenstandes der GdW-Vereinbarung zum seriellen Wohnungsbau, dass die Angebote dort zwischen 2.370 und 4.370 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche lagen. Erschwerend kommt hinzu, dass bei den abgerechneten Bauvorhaben der ersten Vereinbarung 60 Prozent der Projekte im Durchschnitt 30 Prozent teurer waren als geplant. Wenn das auch bei der derzeitigen Vereinbarung zutrifft, wären Bauwerkskosten von 3.081 bis 5.681 Euro pro Quadratmeter zu erwarten. Und damit kaum ein Beitrag zum bezahlbaren Bauen.

Bund als neuer Akteur im Wohnungsbau?

Um nun den Wohnungsbau an sich in angespannten Wohnungsmärkten fördern zu können, haben Vizekanzler Lars Klingbeil und Bauministerin Verena Hubertz unlängst die Gründung einer Bundesbaugesellschaft für bezahlbares Bauen ins Spiel gebracht. Auch wenn dazu bisher nur Ideenskizzen vorliegen, scheinen diese auf sehr wackeligen Füßen zu stehen.

So wird bei der Analyse der Ausgangslage in einer dieser Skizzen ausgeführt: „Es fehlt ein institutioneller Akteur auf Bundesebene, der dauerhaft, skalierbar und mit Zugang zu günstigem Kapital bezahlbaren Wohnraum schafft.“

Wohnungsbau wird in den Kommunen ausgehandelt

Das stimmt zwar, trifft aber nicht den Kern des Problems, da die Ursache für das Fehlen nicht analysiert wird.

Richtiger wäre es gewesen, zu beschreiben, dass der Wohnungsneubau in Deutschland regional von mittelständischen Unternehmen beherrscht wird, weil er wesentlich von regionalen Bedürfnissen und Anforderungen geprägt wird. Diese sind nicht zentral durch einen Wohnungs- oder Gebäudetyp zu bedienen. Wohnungsbau ist immer ein Aushandlungsprozess in den Kommunen.

Lokale Akteure gestalten Lösungen vor Ort

Gerade der Schlussteil des aktuellen Gutachtens zum Wohnungsbau-Tag zeigt, wie unterschiedlich die Wohnungsbaulösungen sein können, aber auch sein müssen. Hier Verdichtung, da Aufstockung, an anderer Stelle der Bau neuer Stadtteile. Wohnungsbau ist daher auch selten Sache der Bauindustrie, sondern zumeist des Baugewerbes, des Handwerks vor Ort. Menschen gestalten die Umgebung in der sie leben. Nur so werden Identifikation und nachhaltige Stadtentwicklung möglich.

Höhe des Standards ist entscheidend für Baukosten

Die Ideenskizze verkennt dies: „Die Bundesbaugesellschaft schreibt ihre Aufträge prioritär auf serielles Bauen aus und treibt damit die Standardisierung und Kostensenkung in der Branche voran.“ Die theoretisch mögliche Kostensenkung durch serielles Bauen ist – wie oben gezeigt – in den überwiegenden Fällen nicht in der Praxis angekommen. Statt Standardisierung an sich ist die Höhe der Standards entscheidend für die Baukosten. Ausschreibungen sind zusätzliche Zeit- und Kostenhindernisse, die Sachverhalte komplexer und weniger individuell machen.

Bessere Förderkonditionen

Vor diesem Hintergrund erscheint es sinnvoller, wenn der Bund über eine Grundgesetzänderung den mittelständischen Unternehmen die Möglichkeit gibt, den von ihnen vor Ort ausgehandelten Wohnungsbau durch bessere Förderkonditionen umzusetzen. Die „one fits all“- Bundesbaugesellschaft wäre ein Fremdkörper, der weder im Markt noch in den Kommunen langfristig Erfolg hätte.