So lässt sich teures Sanieren vermeiden

Um Schäden auszuschließen oder zumindest früh genug zu entdecken – bevor aufwändige Instandsetzungen anfallen – sollten Betreiber ihre Garage regelmäßig inspizieren und warten. Mit widerstandsfähigen Beschichtungen bleiben Tiefgaragen zudem lange in Schuss. So lassen sich Probleme mit Eigentümergemeinschaften minimieren, die sich aus der Diskrepanz zwischen Sondereigentum (Stellplatz) und Gemeinschaftseigentum (tragende Bauteile) ergeben können.

Schäden durch Streusalz

Tiefgaragen in Stahlbetonbauweise sind typisch für Wohn-bauten. Schäden haben hier oft ein spezifisches Ursachenprofil:

• Schäden entstehen häufig durch streusalzbelastetes Wasser, das in den Baukörper eindringt. Die Chloride führen zu Korrosion des Bewehrungsstahls.
• Risse in Stahlbetonbauwerken sind kaum vermeidbar. Dadurch gelangen Feuchtigkeit und Schadstoffe leichter in den Baukörper und die Gefahr für Schäden steigt.

Damit aus kleinen Schäden keine großen Sanierungsfälle erwachsen, ist es wichtig, Tiefgaragen regelmäßig von Fachleuten begutachten zu lassen.

Wirtschaftliche Faktoren

Beim Blick auf die Wirtschaftlichkeit sind nicht nur die Kosten für die Instandsetzung zu berücksichtigen, sondern auch Einnahmeausfälle (insbesondere bei bewirtschafteten Flächen): Während einer Sanierung sind die Parkflächen nämlich gar nicht oder nur eingeschränkt nutzbar. Eine jährliche Inspektion – inklusive eventuell notwendiger kleinerer Reparaturen – ist am Ende wirtschaftlicher, als sich die Wartungskosten für eine Weile zu sparen und dann große Instandsetzungen stemmen zu müssen.

Parkdecks mit Pflasterbelägen haben keine direkt befahrenen Stahlbetonbauteile. Hier zielt der Blick vor allem auf die Streifen- oder Einzelfundamente, auf Sockel und Stützen. Sie sind so zu planen, dass der Schutz der Bauteile über die gesamte Lebensdauer gewährleistet ist. Im Bestand fehlen häufig entsprechende Schutzbeschichtungen.

Kostenfalle Tragwerk

Bei der Wertermittlung einer Immobilie mit Tiefgarage empfiehlt es sich, den Zustand der Bausubstanz und die Standsicherheit der Tiefgarage durch Fachleute beurteilen zu lassen. Laien erkennen nur fortgeschrittene Schäden, verborgene Schäden werden jedoch meist erst nach Jahren sichtbar.

Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Bewehrungsstahl korrodiert – dieser Prozess ist an der Betonoberfläche selten sofort zu entdecken. Bei der Suche nach sachkundigen Personen hilft zum Beispiel StoCretec. Norbert Kemnitz von StoCretec sagt dazu: „Aus unserer täglichen Arbeit ist ein dichtes Netz aus erfahrenen Gutachtern entstanden – wir vermitteln gern den Kontakt zu unabhängigen Fachleuten.“

Tiefgaragen im Wohneigentum

In Eigentümergemeinschaften sind Stellplätze häufig als Sondereigentum im Grundbuch eingetragen. Dagegen zählen tragende Strukturen, Außenwände, Decken und Bodenplatten in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Die Sanierung ist daher oft von allen Eigentümern zu tragen. Aufgrund der hohen Sanierungskosten empfiehlt es sich, dafür eine solide Instandhaltungsrücklage zu bilden.

Ist eine Sanierung unvermeidlich, sollte in diesem Zuge auch an die Nutzerfreundlichkeit gedacht werden. In vielen Altbauten sind die Tiefgaragen – ihrer Entstehungszeit entsprechend – noch dunkel und unzureichend markiert. Wird der Boden saniert, lässt sich damit auch eine optische Aufwertung verbinden. Eine helle, freundliche Anlage, in der die Ausgänge gut zu finden sind, lässt sich heutzutage problemlos realisieren.