So lassen sich Immobilien aus der Ferne überblicken

Der Klimaschutz ist eine der dringlichsten Aufgaben unserer Zeit. Wirtschaft und Verbraucher sind gefordert CO₂ einzusparen, sodass Europa spätestens 2050 klimaneutral sein kann. Speziell im Gebäudebereich können Hausbewohner durch ihr Verhalten viel zur Senkung der CO2-Emissionen beitragen – vorausgesetzt, sie haben die nötigen Informationen zu ihrem Verbrauch. Bisher erfahren Mieter nur einmal jährlich mit der Heizkostenabrechnung, wie viel und wofür sie Wärme verbrauchen. So fällt es schwer, seine Verbrauchsmuster zu erkennen und bei Bedarf zu ändern. Die novellierte Energieeffizienzrichtlinie der Europäischen Union (Energy Efficiency Directive, kurz EED) soll dieses Problem nun lösen. Die EED ist seit 25. Dezember 2018 in Kraft und muss in den einzelnen Ländern in nationales Recht umgesetzt werden – Deutschland hat dafür nur noch bis 25. Oktober dieses Jahres Zeit.

Was die EED konkret fordert

Ziel der EED ist es, den Energieverbrauch in der EU bis zum Jahr 2030 um 32,5 Prozent gegenüber dem 2007 prognostizierten Verbrauch zu senken. Um den eigenen Energieverbrauch für Hausbewohner transparenter zu machen, erklärt die EED sowohl die Fernnablesung als auch unterjährige Verbrauchsinformationen zum Standard. Die zentralen Punkte der EED sind:

• Ab 25. Oktober 2020 sollen neu installierte Zähler und Heizkostenverteiler fern​ablesbar sein, wenn dies technisch machbar, kosteneffizient durchführbar und im Hinblick auf die möglichen Energieeinsparungen verhältnismäßig ist (EED, Art. 9c, Absatz 1).
• Bereits installierte, nicht fernablesbare Zähler und Kostenverteiler sollen bis 2027 mit dieser Funktion nachgerüstet oder durch fernablesbare Geräte ersetzt werden, es sei denn, es wird nachgewiesen, dass dies nicht wirtschaftlich ist (EED, Art. 9c, Absatz 2).
• Die Bewohner von Gebäuden mit Fernablesung sollen schon ab 1. Januar 2022 mindestens einmal monatlich aktuelle Verbrauchsinformationen erhalten (Art. 10a mit Anhang VIIa).

Was die EED für die Wohnungswirtschaft bedeutet

Welche konkreten Folgen haben diese Regelungen für die Wohnungswirtschaft? Aus Sicht der Eigentümer, Vermieter und Verwalter wirkt sich die EED auf zwei Ebenen aus: Technik und Dienstleistungen. Jetzt noch Heizkostenverteiler, Wärme- oder Wasserzähler ohne Funkanbindung zu installieren, ist nicht mehr sinnvoll. Stattdessen sollten Vermieter bei der nächsten Gelegenheit ein System mit Fernablesung wählen. Zudem reicht es in Zukunft nicht mehr aus, Hausbewohnern einmal jährlich eine Heizkostenabrechnung für den vergangenen Abrechnungszeitraum bereitzustellen. Die Bewohner haben ein Anrecht auf mindestens monatliche Verbrauchsinformationen. Vermieter müssen Mietern einen entsprechend praxistauglichen, am besten digitalen Service anbieten, etwa als Mieterportal oder App auf dem Smartphone.

Welche Technik nun gebraucht wird

Minol bietet für beide Bereiche – Technik und Services – schon jetzt EED-konforme und datensichere Lösungen an. Für die Fernablesung empfiehlt sich das Funksystem Minol Connect, das auf dem Internet der Dinge (IoT) beruht und dadurch besonders zukunftsfähig ist. Das System funktioniert so: Die einzelnen Heizkostenverteiler und Zähler im Gebäude senden ihre Informationen über den etablierten und offenen Übertragungsstandard LoRaWAN an ein zentrales Gateway. Dabei werden die Daten Ende-zu-Ende-verschlüsselt. Die Verbräuche speichert Minol auf einem Cloud-Server, der in Deutschland steht und deutschem Recht unterliegt. Nun werden die Daten analysiert, ausgewertet und von den Experten des Unternehmens veredelt – so entstehen verschiedene Services wie die Jahresabrechnung oder ein laufendes Energiemonitoring. Ein zentraler Vorteil der Fernablesung ist der Komfortgewinn für die Mieter, da kein Ableser mehr in die Wohnung kommen muss.

Welche Services nun gebraucht werden

Ergänzend zur Jahresabrechnung bietet Minol schon jetzt die von der EED geforderten monatlichen Verbrauchsinformationen an. Dieser Service heißt eMonitoring und ist sowohl für Vermieter als auch für Mieter hilfreich. Vermieter und Verwalter können das eMonitoring über das Minol-Kundenportal aufrufen. Dort sieht er die monatliche Verbrauchsentwicklung von Heizung, Warmwasser, Kaltwasser und gegebenenfalls Strom auf verschiedenen Ebenen, vom gesamten Gebäudebestand über ausgewählte Liegenschaften bis hin zu den einzelnen Wohnungen oder selektierten Geräten. Das eMonitoring bietet auch Vergleichswerte, beispielsweise vom Vorjahr oder den Durchschnittsverbrauch des Gebäudes.

Warum es um weit mehr geht als nur um die EED

Das Spannende an einem Fernablese-System ist, dass es weit mehr Vorteile hat, als nur die Vorgaben der EED zu erfüllen. Es ist die Grundlage für die Digitalisierung der wohnungswirtschaftlichen Prozesse. In das IoT-Funksystem lassen sich nicht nur Messgeräte, sondern weitere Endgeräte und Sensoren integrieren, zum Beispiel Temperatur- und Feuchtesensoren oder Sensoren an Öltanks, Garagentoren und Parkplätzen. Die dazu passenden digitalen Services heißen Connect Insights. Mit ihnen können Verwalter ganze Liegenschaften aus der Ferne überblicken: Statt regelmäßig zu den Gebäuden zu fahren, haben sie künftig vom Schreibtisch oder Smartphone aus wichtige Gebäudefunktionen in vier Bereichen im Blick. Sie sehen zum Beispiel, ob der Öltank voll ist, Brandschutztüren geschlossen, Garagentore offen und Parkplätze belegt sind. Bei Unregelmäßigkeiten wird der Verwalter automatisch informiert.