Nutzung eines Schuppens

Duldung ist nicht gleich Miete

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Schuppen in einem Berliner Innenhof Bild: M.Eisinger
Schuppen in einem Berliner Innenhof Bild: M.Eisinger

Die langjährige Nutzung eines Schuppens begründet keinen Mietvertrag.

Amtsgericht Brandenburg, Urteil vom 29. Januar 2021 – 34 C 34/20

Problemstellung

Nicht nur im Mietrecht, aber auch da, entwickeln sich die tatsächliche, alltägliche Nutzung und die ursprüngliche vertragliche Vereinbarung manchmal auseinander. Insbesondere bei einer langfristigen Verfestigung solcher Abweichungen von der Vertragslage stellt sich die Frage, ob und wie eine Vertragspartei die Rückkehr zum vertraglich geschuldeten Zustand bewirken kann oder ob sich die andere Partei auf eine Duldung verlassen kann.

Die Entscheidung

Der Kläger ist Eigentümer eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Sein Rechtsvorgänger hatte an den Ehegatten der jetzigen Beklagten eine Wohnung im Hinterhaus vermietet. Die Nutzung eines ebenfalls auf dem Grundstück stehenden Schuppens wurde nicht vereinbart. Vielmehr wurde in dem schriftlichen Mietvertrag geregelt, dass der Mieter den Trockenboden im Haus nutzen könne. Die in dem Formularvertrag vorgesehene Zeile „Nutzung von Abstellräumen etc.“ wurde gestrichen. Im September 2018 vereinbarten die Parteien, dass der Ehemann der Beklagten als bisheriger Mieter aus dem Mietvertrag entlassen wird und die Klägerin alleinige Vertragspartnerin dieses Mietvertrages wird. Seit etwa 18 Jahren nutzt die jetzige Beklagte den auf dem Grundstück stehenden Schuppen zum Abstellen von Fahrrädern und anderen Gegenständen. Der Kläger verlangt nunmehr von der Klägerin die Räumung und Herausgabe des Schuppens, weil dieser nicht mitvermietet worden sei. Die Beklagte wiederum argumentiert, der Schuppen sei Bestandteil des Mietvertrages. Das ergebe sich schon aus der langen Nutzungsdauer und der entsprechend langen Duldung durch den Vermieter.

Das Amtsgericht gab dem Kläger recht und verurteilte die Beklagte zur Räumung und Herausgabe des Schuppens. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass jedenfalls nach der schriftlichen Vertragslage der Schuppen nicht Gegenstand des Mietverhältnisses geworden ist. Die Beklagte hat für die Nutzung des Schuppens auch nicht etwa ein weiteres Entgelt gezahlt. Irgendeine Vereinbarung – und sei es auch nur mündlich – zwischen den Parteien über die Nutzung des Schuppens hat es nie gegeben. Es gibt nur das tatsächliche Verhalten der Parteien, nämlich die Nutzung des Schuppens durch die Beklagte und die Duldung durch den Kläger.

Nun haben auch tatsächliche Verhaltensweisen häufig einen bestimmten Erklärungswert, der eine rechtliche Bedeutung hat. Wer morgens beim Bäcker wortlos seine Brötchentüte bekommt und ebenso wortlos den dafür fälligen Betrag auf die Theke legt, schließt drei Verträge ab, ohne ein Wort zu sagen, nämlich einen Kaufvertrag über Brötchen und zwei Verträge über die tatsächliche Übereignung von Brötchen und Geld. Für die Auslegung solcher rechtlich relevanten tatsächlichen Handlungen kommt es darauf an, wie der andere Vertragspartner dieses Verhalten verstehen durfte. Und auch hier kommt es nicht auf das Verständnis des konkreten Vertragspartners an, sondern darauf, was „jedermann“ verstehen würde (objektiver Empfängerhorizont).

Wenn der Mieter gegen Pflichten im Mietverhältnis verstößt - beispielsweise unerlaubt untervermietet oder unpünktlich zahlt oder andere Mieter durch Lärm stört- und diese Störungen auch nicht einstellt, obwohl Sie ihn abgemahnt haben, kann es sinnvoll sein, das...

Für die Frage, ob und welche Möglichkeiten der Kläger hat, die Räumung und Herausgabe des Schuppens zu verlangen, kommt es also nicht darauf an, was die Beklagte aus der langjährigen Duldung für sich herleitet, sondern darauf, was ein objektiver Dritter daraus ableiten kann. Wer in einem Mietvertrag die Überlassung einer dort genau beschriebenen Sache gegen einen ebenso genau beschriebenen Mietzins vereinbart, kann gerade nicht davon ausgehen, dass er auch weitere Sachen des Vermieters nutzen darf, ohne dafür ein entsprechendes Entgelt zu zahlen. Die Duldung des Vermieters bedeutet nicht eine stillschweigende Änderung des Mietvertrages, sondern ein neben dem Mietvertrag begründetes Leihverhältnis, also die Vereinbarung einer unentgeltlichen Nutzungsüberlassung. Nach § 604 BGB Abs. 3 BGB kann der Verleiher die verliehene Sache jederzeit zurückfordern, wenn für die Leihe nicht eine bestimmte Zeit vereinbart ist oder sich aus dem Zweck der Leihe eine bestimmte Dauer ergibt (Verleih eines Kunstgegenstandes für die Dauer der Ausstellung). Weder das eine noch das andere lag hier vor, sodass der Kläger jederzeit die Räumung und Herausgabe des Schuppens verlangen konnte.

Konsequenzen

Das Urteil, das auf der Linie zahlreicher anderer Entscheidungen liegt, verdeutlicht die Grenzen der rechtlichen Bedeutung tatsächlichen Verhaltens. Natürlich hat tatsächliches Verhalten eine rechtliche Bedeutung. Welche rechtliche Bedeutung es hat, richtet sich aber nicht nach den subjektiven Wünschen einer Vertragspartei, sondern danach, welchen Erklärungswert und -inhalt ein objektiver Dritter aus dem tatsächlichen Verhalten herauslesen würde.

Praxistipp

Miet- und Pachtverhältnisse sind – ähnlich wie Arbeitsverhältnisse – aufgrund ihrer häufig langjährigen Dauer besonders anfällig dafür, dass sich die tatsächlichen Verhältnisse von der ursprünglichen Vertragslage entfernen. Daraus entstehen dann irgendwann unnötige Konflikte. Insbesondere aufseiten des Vermieters oder Verpächters ist die sorgfältige Beobachtung der tatsächlichen Verhältnisse und gegebenenfalls ein aktives Vertragsmanagement geboten. Wenn sich die tatsächlichen Umstände verändern, muss der Vermieter darauf reagieren, indem er entweder die Veränderung der tatsächlichen Nutzung unterbindet oder aber eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung mit dem Mieter oder Pächter darüber trifft. Dinge einfach laufen zu lassen, ist keine gute Idee. JM

Dr. Jonas Müller

RA, FA für Bau- und Architektenrecht, wronna+partner.gbr
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Artikel Duldung ist nicht gleich Miete
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