Überbau der Grenze eines Grundstücks

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Bild: AlenKadr/stock.adobe.com
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Teileigentum an Tiefgaragenplätzen setzt voraus, dass sich der Stellplatz unter dem zur Teilung vorgesehenen Grundstück befindet.

KG Berlin, Beschluss vom 10. September 2019 – 1 W 127/19

Problemstellung

Nach § 1 Abs. 4 WEG können Wohnungseigentum und Teileigentum nicht in der Weise begründet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird. Teileigentum und Grundstück müssen also stets zusammengehören. Das führt bei der Aufteilung von Gebäuden, die über mehrere Grundstücke hinwegreichen, zu Schwierigkeiten. Der dafür vorgesehene Begriff des Überbaus gilt dabei auch für Keller oder Tiefgaragen. Mit Überbau ist nur der Bau über die Grundstücksgrenze hinweg gemeint.

Die Entscheidung

Die Beteiligte ist Eigentümerin zweier benachbarter Grundstücke. Die Grundstücke sind mit Wohngebäuden und einer einheitlichen Tiefgarage, die über beide Grundstücke hinweg läuft, bebaut. Die Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage befindet sich auf einem der Grundstücke. Im Oktober 2017 erklärte die Beteiligte in einer notariellen Urkunde die Teilung des Gebäudes in 47Wohnungs- und 18 Teileigentumsrechte. Die Teileigentumsrechte sollten an einzelnen Stellplätzen begründet werden, die in dem Teil der Tiefgarage lagen, die sich unter dem Grundstück befinden.

Das Grundbuchamt lehnte die Einrichtung von Wohnungsgrundbüchern ab und wies in einer Zwischenverfügung darauf hin, dass es sich bei der Tiefgarage um einen Überbau handele. Es sei aber nicht klar, von welchem Grundstück aus der Überbau erfolgt sei, welches Grundstück also das Stammgrundstück sei. Es sei daher derzeit offen, ob hier Teileigentumsrechte bezogen auf zwei Grundstücke begründet werden sollten. Die Beteiligte müsse nachweisen, dass die Tiefgarage Bestandteil desjenigen Grundstückes sei, das aufgeteilt werden soll.

Die sogenannte Zwischenverfügung ist eine Besonderheit des grundbuchrechtlichen Verfahrens. Mit der Zwischenverfügung weist das Grundbuchamt den Antragsteller darauf hin, dass derzeit nicht alle Voraussetzungen vorliegen, um die beantragte Eintragung im Grundbuch vorzunehmen. Der Antragsteller kann dann entweder den in der Zwischenverfügung enthaltenen Auflagen nachkommen oder Beschwerde gegen die Zwischenverfügung erheben. Dieser Beschwerde kann das Grundbuchamt abhelfen oder aber die Sache dem jeweils zuständigen Oberlandesgericht, in Berlin also dem Kammergericht, zur Entscheidung vorlegen.

Nach § 94 Abs. 1 gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstückes die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere also Gebäude. Bei einem Überbau würde das dazu führen, dass der eine Gebäudeteil zu dem einen Grundstück gehört, der andere zu dem anderen Grundstück. Das würde letztlich aber zu einer Zerstörung wirtschaftlicher Werte führen. Das BGB hat deswegen ein anderes Konzept und unterscheidet zwischen dem entschuldigten und dem unentschuldigten Überbau. Der entschuldigte Überbau zeichnet sich dadurch aus, dass dem Grundstückseigentümer, der über die Grenze hinweg baut, weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit vorgeworfen werden können. Nach § 912 BGB bleibt in einem solchen Fall auch der Gebäudeteil, der über die Grenze hinausragt, eigentumsrechtlich dem Stammgrundstück zugeordnet. Der Nachbar muss zwar durch eine Geldrente entschädigt werden, aber das Gebäude bleibt in seinem wirtschaftlichen Wert in vollem Umfang erhalten. Das gilt erst recht, wenn der Überbau berechtigterweise erfolgte, zum Beispiel aufgrund einer Dienstbarkeit an dem Nachbargrundstück. Auch dann gilt nach § 95 Abs. 1 Satz 2 BGB, das der übergebaute Gebäudeteil eigentumsrechtlich zum Stammgrundstück gehört.

Bei einem unentschuldigten Überbau, bei dem der Eigentümer des einen Grundstücks also absichtlich die Grundstücksgrenze ignoriert, wird das Grundstück eigentumsrechtlich real entlang der Grenze geteilt. Überbaut ein Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke die Grundstücksgrenze (Eigengrenzüberbau) und gelangen die Grundstücke zum Beispiel aufgrund eines Verkaufs in das Eigentum verschiedener Personen, werden die Regeln für den entschuldigten Überbau entsprechend angewendet. Welches Grundstück dann das Stammgrundstück ist, ist anhand der Absichten und wirtschaftlichen Interessen des bauenden Eigentümers zu entscheiden. Das Gleiche gilt, wenn ein Überbau nachträglich dadurch entsteht, dass ein bebautes Grundstück geteilt wird und die neue Grenze durch das bereits errichtete Gebäude läuft.

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Nach diesen Grundsätzen lässt sich aber im vorliegenden Fall nicht entscheiden, welches Grundstück das Stammgrundstück sein soll. Der Eigentümer der beiden Grundstücke hat nichts dazu erklärt, welches Grundstück er als das herrschende Grundstück betrachtet. Im Gegenteil: Aus den jeweiligen Teilungserklärungen ergibt sich, dass der Eigentümer hier ausdrücklich eine Teilung beider Grundstücke und auch eine vertikale Teilung des Gebäudes in zwei Hälften wollte. Die beiden Grundstücke sind annähernd gleich groß, in gleichem Umfang bebaut und von gleicher wirtschaftlicher Bedeutung. Der Wille des Eigentümers zu einer realen Teilung des Gebäudes ergibt sich auch daraus, dass die jeweiligen Tiefgaragenplätze dem jeweils oben darüber liegenden Sondereigentum zugeordnet werden. Der vertikalen Teilung des Gebäudes und auch der Tiefgarage steht nicht entgegen, dass das Sondereigentum gegenüber den anderen Sondereigentumsrechten abgeschlossen sein muss. Aus § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG ergibt sich, dass es für die Abgeschlossenheit von Stellplätzen genügt, wenn ihre Fläche durch dauerhafte Markierungen ersichtlich ist. Das Kammergericht gab daher der Beschwerde der Beteiligten statt und gab dem Grundbuchamt auf, die Aufteilung in Wohnungseigentum durchzuführen.

Konsequenzen

Die Entscheidung erleichtert im Ergebnis die Bildung von Wohnungseigentum, weil dem aufteilenden Grundstückseigentümer mehrere Varianten zur Verfügung stehen, bei einem Eigengrenzüberbau, also der bewussten Bebauung zweier nebeneinanderliegender Grundstücke, Wohnungseigentum zu bilden. Je nach Lage der verschiedenen Grundstücke und der Gebäudeteile kann eines der Grundstücke zum Stammgrundstück erklärt werden mit der Konsequenz, dass auch der auf dem anderen Grundstück stehende Gebäudeteil eigentumsrechtlich dem Stammgrundstück zugeordnet wird. Der teilende Eigentümer kann aber auch eine Realteilung, also eine vertikale Teilung des Gebäudeeigentums entlang der Grenze, herbeiführen.

Praxistipp

Der Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke sollte sich bei deren Bebauung von vornherein klarmachen, welche Konsequenzen es haben könnte, wenn das Eigentum an den beiden Grundstücken auseinanderfällt, also verschiedene Personen Eigentümer werden. Die eigentumsrechtliche Zuordnung der Gebäudeteile muss wirtschaftlich vernünftig sein. Das muss bereits bei der Errichtung des Gebäudes bedacht werden. JM

Dr. Jonas Müller

RA, FA für Bau- und Architektenrecht, wronna+partner.gbr
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