Fünf Jahre Zeit für die Neuberechnung der Grundsteuer

Mit seinem Urteil vom 10. April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die sogenannten Einheitswerte für die Ermittlung der Grundsteuer gekippt, weil sie zu Ungleichbehandlungen führten. In den westdeutschen Ländern würden Grundstückswerte aus dem Jahr 1964 zugrunde gelegt, in den ostdeutschen Ländern aus dem Jahr 1935. Das Verfassungsgericht gab der Bundesregierung Zeit bis Ende 2019 für eine Grundsteuerreform. Die große Koalition und Bundesfinanzminister Olaf Scholz betonten seither stets, man strebe eine unbürokratische und aufkommensneutrale Lösung an. Daran gibt es erhebliche Zweifel.

Was hat der Bundestag beschlossen?

Die Höhe der Grundsteuer soll zukünftig an die Wertentwicklung eines Grundstücks und der darauf stehenden Immobilien gekoppelt werden. Für die Berechnung wird neben der Grundstücksfläche, die Gebäudeart, das Baujahr des Gebäudes, der Bodenrichtwert und die Nettokaltmiete herangezogen. Ermittelt werden nicht die tatsächlichen individuellen Mieteinnahmen, angewandt wird vielmehr ein typisiertes Ertragswertverfahren. Die Nettokaltmieten werden vom Bundesfinanzministerium aus Daten des Statistischen Bundesamts über Durchschnittsmieten in allen 16 Bundesländern abgeleitet.

Das Finanzministerium spricht von einer „sozial gerecht ausgestalteten Grundsteuerreform“. Die Grundsteuer orientiere sich weiterhin am Wert einer Immobilie. Es mache damit auch künftig einen Unterschied, ob ein Grundstück in einem begehrten Innenstadtviertel oder in einer nicht gefragten Randlage liege.

Der Bundestag hat mit der Verabschiedung des Gesetzespakets auch die Wiedereinführung der Grundsteuer C beschlossen. Gemeinden sollen künftig für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen können. Diese sogenannte Grundsteuer C verteuere die Grundstücksspekulation und setze finanzielle Anreize, auf baureifen Grundstücken tatsächlich Wohnraum zu schaffen.

Wie geht es jetzt weiter?

Was der Bundesfinanzminister möchte, wollen mehrere Bundesländer noch lange nicht. Mehrere Länder, darunter Bayern und Niedersachsen, favorisieren ein einfaches Flächenmodell. Auch die Interessenverbände der Immobilienwirtschaft halten die Methode des Bundesfinanzministers für viel zu bürokratisch. Nach dem Flächenmodell würde die Grundsteuerhöhe einmal lediglich anhand der Quadratmeter berechnet. Grundstücksgrößen sind in Liegenschafts-, Grundbuch- und Bauämtern bereits vorhanden. Niedersachsen hat inzwischen ein eigenes Berechnungsmodell auf den Tisch gelegt: ein wertunabhängiges Flächenmodell mit einem Ausgleichsfaktor, der unter anderem die Lage des Grundstücks berücksichtigt. Der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Niedersachsen Bremen (vdw) begrüßte die Reform der Grundsteuer auf Bundesebene und appellierte gleichzeitig an die niedersächsische Landesregierung, nun die Öffnungsklausel zu nutzen und das eigene Berechnungsmodell anzuwenden. „Das Flächenmodell ist eine unbürokratische Lösung und führt zu den geringsten Mehrbelastungen für unsere Mieter“, erklärte Verbandsdirektorin Susanne Schmitt.

Was kritisieren die Interessenverbände?

Hans-Joachim Beck, Leiter der Abteilung Steuern beim Immobilienverband IVD, sagt: „Der Aufwand für die Grundstückseigentümer und die Finanzverwaltung steht in keinem Verhältnis zu den Steuereinnahmen“. Die Steuer sei auch keineswegs gerecht, weil unterschiedliche Wohnungsmieten nicht ausreichend abgebildet würden und der Grundstückswert vor allem von dem Bodenwert bestimmt werde. Der IVD-Steuerexperte weiter: „Steigende Bodenwerte werden zu einem ständigen Anstieg der Grundsteuer führen“. Beck setzt seine Hoffnungen nun in die Bundesländer, die aufgrund der Öffnungsklausel im Grundgesetz trotz fortbestehender Gesetzgebungskompetenz des Bundes eigene Steuergestaltungsmacht haben.

Auch der GdW Gesamtverband der Wohnungswirtschaft appelliert an die Länder, ein möglichst einheitliches Flächenmodell einzuführen. Verbandspräsident Axel Gedaschko bedauert, dass im Modell des Bundes der Ansatz tatsächlich gezahlter Mieten nicht möglich ist. Damit würden Wohnungsbestände entlastet, die über der zukünftig ermittelten statistischen Nettokaltmiete liegen. Belastet würden hingegen die Wohnungsbestände, die unter der Durchschnittsmiete liegen. „Damit sind vor allem die Wohnungsbestände der GdW-Mitglieder benachteiligt, da sie die Garanten für das bezahlbare Wohnen in Deutschland sind“, kritisiert Gedaschko.

Wird die Reform zu einer Erhöhung der Grundsteuer führen?

Auf diese Frage gibt es keine sicheren Antworten. Das Bundesfinanzministerium betont, dass keine Veränderung des Grundsteueraufkommens insgesamt angestrebt werde. Gleichzeitig räumt man aber ein, dass die konkrete Belastung durch die Grundsteuer letztendlich über die Hebesätze von den Gemeinden bestimmt wird. 2018 haben die Kommunen mehr als 14 Milliarden Euro an Grundsteuer eingenommen. Das Finanzministerium betont ausdrücklich, dass mit der jetzt vom Bundestag verabschiedeten Reform das Hebesatzrecht der Gemeinden gesichert werde.

Bis wann ist die Grundsteuer neu zu berechnen?

Der Zeitplan, den die Verfassungsrichter der Politik vorgegeben haben, sieht so aus: Da der Gesetzgeber die Frist für eine Neuregelung (31. Dezember 2019) eingehalten hat, darf die Grundsteuer auf der Grundlage der alten Bewertungsregeln übergangsweise bis zum 31. Dezember 2024 erhoben werden. Danach muss dann die gesetzliche Neuregelung zur Anwendung kommen.

Zum Redaktionsschluss stand die Abstimmung des Bundesrates über die Grundsteuerreform am 8. November noch bevor.