Klarstellung zur Umsatzsteuerpflicht bei Vermietungen

Für die Vermietung von Campingplätzen wird Umsatzsteuer fällig

08.10.2019

Immer wenn für eine Ware oder Dienstleistung Geld fließt, verdient der Staat über die Umsatzsteuer mit. Bei der Vermietung von Wohnraum verschont der Fiskus den Mieter – es gibt allerdings Ausnahmen bei der Vermietung von Gewerberäumen.

Symbolbild Umsatzsteuerpflicht bei Vermietungen
Umsatzsteuerpflicht bei Vermietungen. BILD: PIXELIO/TH.WENGERT

Allgemein unterliegen alle Leistungen eines Unternehmers, die im Inland entgeltlich an einen Leistungsempfänger ausgeführt werden, der Umsatzsteuerpflicht. Der Unternehmer wird umsatzsteuerpflichtig, wenn er mit Gewinnerzielungsabsicht gewerblich oder selbstständig tätig wird. Somit sind auch private Vermieter und Verpächter Unternehmer in diesem Sinne. Entscheidend ist, dass die Leistung im Inland erfolgt. Das ist dann der Fall, wenn das Grundstück sich im Inland befindet. Wo sich der Unternehmer aufhält, ist unerheblich.

Grundsatz: Befreiung von der Umsatzsteuerpflicht kraft Gesetzes

Für die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken gilt jedoch eine gesetzliche Ausnahmeregelung: Gemäß § 4 Nr. 12 a Umsatzsteuergesetz (UStG) sind die Vermietung und die Verpachtung von Grundstücken und Grundstücksteilen nämlich dauerhaft von der Umsatzsteuer befreit. Demnach können Vermieter und Verpächter keine Umsatzsteuer auf die Miete oder die Pacht erheben und müssen im Umkehrschluss auch keine Umsatzsteuer abführen. Dieser Grundsatz der Befreiung gilt sowohl für Wohnraum- als auch für Gewerbemiete.

Miete: Option des Vermieters

Während der Vermieter bei der Vermietung von Gewerberäumen unter gewissen Umständen auf die Befreiung von der Umsatzsteuer verzichten kann, ist er bei der Wohnraummiete an die Umsatzsteuerfreiheit gebunden. Den Verzicht auf die Steuerfreiheit nennt man auch Option. Die Option muss jedoch den Voraussetzungen des § 9 Umsatzsteuergesetz (UStG) genügen. Danach muss die Vermietung an einen anderen Unternehmer erfolgen. Es muss sich bei dem Mieter also ebenfalls um einen Unternehmer handeln. Außerdem ist die Option nur zulässig, wenn der Mieter die Räume ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Dies ist darin begründet, dass der Vermieter die abzuführende Umsatzsteuer vertraglich auf den Mieter umlegen kann. Um das zu rechtfertigen, muss es dem Mieter zumindest möglich sein, diese Kosten über den Vorsteuerabzug von seiner eigenen Umsatzsteuerschuld abzuziehen.
Im Zweifel hat der Vermieter das Vorliegen der Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 und 2 Umsatzsteuergesetz (UStG) nachzuweisen.
Universitäten, Schulen und Behörden besitzen jedenfalls nicht die Unternehmereigenschaft, da sie öffentlich-rechtliche Stellen sind. Bei Ärzten, Banken und Versicherungen als Mieter scheitert die Option daran, dass ihre Umsätze steuerfrei sind.

Warum wird ein Vermieter für die Abführung der Umsatzsteuer optieren? Er kann die Umsatzsteuer vertraglich auf den Mieter umlegen. Das kann sich für den Vermieter lohnen, wenn er hohe Ausgaben hatte und diese von der Vorsteuer abziehen möchte. Optiert er nicht, kann er seine Investitionen auch nicht von der Vorsteuer abziehen.

Außerdem ist eine Teiloption möglich. Das bedeutet, dass nur abgrenzbare Teile nicht steuerfrei vermietet werden. Beispielsweise kann der Vermieter bei der Vermietung des Erdgeschosses auf die Befreiung von der Umsatzsteuerpflicht verzichten und gleichwohl für die Vermietung des Obergeschosses Umsatzsteuer abführen. In diesem Fall müssen die Räume, auf die sich die Option bezieht, im Mietvertrag konkret bezeichnet werden.

Bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1998 fertiggestellt wurden und deren Bau vor dem 11. November 1993 begann, muss die Mietfläche ausnahmsweise nicht ausschließlich für vorsteuerabzugsfähige Umsätze verwendet werden. Bei einem alten Gebäude kann der Vermieter also trotz Vermietung an einen Unternehmer, der nicht vorsteuerabzugsberechtigt ist, zur Umsatzsteuerpflicht optieren.
Bei Unter- und Zwischenvermietung müssen die Endnutzer der Mietfläche diese ausschließlich für Umsätze gebrauchen, die vorsteuerabzugsfähig sind. Die Option des Vermieters ist nur insoweit wirksam, wie der Zwischenvermieter die Mietfläche seinerseits umsatzsteuerpflichtig nutzt.

Miete: Ausnahmen von der Umsatzsteuerfreiheit

Bestimmte Mietverhältnisse fallen jedoch nicht unter die Befreiung von der Umsatzsteuerpflicht gemäß § 4 Nr. 12 a Umsatzsteuergesetz (UStG). Hierzu gehören

  • die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die der Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält (z. B. Hotelzimmer),
  • die Vermietung von Parkplätzen,
  • die kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen und
  • die Vermietung von Maschinen und Betriebsvorrichtungen, auch wenn sie wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind.
  • Pacht

Für die Verpachtung von Grundstücken gelten dieselben Regelungen wie für die Vermietung, mit Ausnahme der Mietverhältnisse, die nicht unter die Befreiung von der Steuerpflicht fallen. Die Verpachtung von Maschinen und Betriebsvorrichtungen ist jedoch ebenfalls umsatzsteuerpflichtig.

Quelle: Maj Pascale Weber, Redaktion Anwalt.de

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