Wärmecontracting

Ein ganz heißer Tipp

August 2018
GRAFIK: IWB

Waren und Dienstleistungen sollte man dort kaufen, wo Qualität und Preis am besten sind. Dieses Grundmuster der Wirtschaft lässt sich auch auf das Heizen von Gebäuden übertragen. Selber heizen oder einen Dienstleister machen lassen? Unter welchen Bedingungen das sogenannte Contracting wirtschaftlich ist, beschreibt der IVV Autor.

Die Immobilienwirtschaft konzentrierte sich in der Vergangenheit bei energetischen Maßnahmen zumeist auf die Wärmedämmung der Außenflächen. Doch aus den umfangreichen Bestandsdatenbanken der iwb Immobilienwirtschaftliche Beratung mbH wird deutlich, dass ein Großteil der Geschosswohnungsbauten in Deutschland inzwischen gedämmt ist.

Heizungsaustausch reduziert CO2-Ausstoß und senkt Kosten

Die Klimaschutzziele 2050 der Bundesregierung sind ehrgeizig. Um diese zu erreichen, ist eine zukünftige Fokussierung auf die Anlagentechnik zwingend erforderlich. Mehr als 50 Prozent der Gasheizungen in Deutschland sind älter als 20 Jahre und fallen bei einer mittleren Lebensdauer von 20 bis 25 Jahren in den nächsten Jahren aus. Neue Anlagenkonzepte können zu einer massiven Reduzierung des CO2-Ausstoßes und zu einer Kostenentlastung für die Mieter führen.

Dieser wünschenswerte Heizungsaustausch belastet allerdings das Baubudget, kann häufig nicht als Modernisierung auf die Kaltmiete umgelegt werden und beansprucht die dringend für den Neubau benötigten knappen bautechnischen Personalkapazitäten. Darum sollte man nach weiteren Möglichkeiten suchen, die diese Nachteile beseitigen (siehe Abbildung).

Umstellung von dezentralen Heizungssystemen auf ein Wärmecontracting

Der herkömmliche Weg ist die Eigenversorgung mit Wärme: Der Vermieter finanziert die Heizung über die Kaltmiete und legt die Betriebskosten über die jährliche Heizkostenabrechnung auf die Mieter um. Alternativ kann die Wärmeproduktion durch Dritte erfolgen. Diese gewerbliche Wärmelieferung wird durch Fremde oder eine eigene Energietochter vorgenommen und als Contracting bezeichnet. Die Heizungsanlage und der Anlagenbetrieb werden über den Wärmelieferpreis refinanziert. Der Heizungsaustausch belastet somit weder das eigene Baubudget noch die eigenen Personalressourcen.

Da der Wärmelieferpreis vom Mieter zu tragen ist, stellt der Gesetzgeber in BGB § 556c strenge Forderungen an die eigenständige, gewerbliche Wärmelieferung. Die zukünftige Anlage muss zum Klimaschutz eine verbesserte Effizienz (Jahresnutzungsgrad > 80 %) haben, so dass durch die bessere Anlageneffizienz und Betriebsführung weniger Energie benötigt wird.

Zusätzlich schreibt BGB § 556c die Kostenneutralität vor. Der Vermieter muss nachweisen, dass der Mieter für Heizung und Warmwasser nach der Umstellung nicht mehr bezahlt als vorher. Der Nachweis erfolgt nicht für eine einzelne Wohnung sondern für das gesamte betroffene Gebäude und sollte sehr sorgfältig geführt werden. Gelingt der Nachweis, ist die Umstellung durch den Mieter zu dulden.

Die Umstellung von dezentralen Heizungssystemen auf ein Wärmecontracting mit zentralen Heizungsanlagen ist zumeist kostenneutral, auch wenn die Heizungszentralisierung teilweise anspruchsvolle bautechnische Lösung erfordert. Vorhandene effiziente Zentralheizungen oder ein sehr kostengünstiger Energieeinkauf machen die Alternative „Wärmecontracting“ dagegen weniger attraktiv.

Je größer der Effizienzunterschied zwischen bisherigem und zukünftigen Anlagenkonzept, desto höher ist die zu erwartenden Heizkostenreduktion. Aus dieser Reduktion lassen sich die Deckungsbeiträge des Contractors zur Reduzierung der Vertragslaufzeit finanzieren, oder auch die Ausschüttung an das Immobilienunternehmen oder die Kostenentlastung der Mieter.

Auch wenn Contractoren häufig die Anlagenutzungsdauer von 20 Jahren als Vertragslaufzeit wählen möchten, sollte das Immobilienunternehmen eher kürzere Bindungsfristen von 10 bis 12 Jahren anstreben, was sich zwar massiv auf die Wärmepreisgestaltung auswirkt, Gestaltungsspielräume aber nicht auf ewig vertagt.

Anlagen- oder Betriebsführungscontracting?

Alte Heizungsanlagen wird der Contractor auf eigene Kosten durch neue austauschen. Man spricht dann vom Anlagencontracting.

Besitzen die vorhandenen Anlagen gute Jahresnutzungsgrade, besteht häufig kein wirtschaftlicher Vorteil im Anlagenaustausch. Als Alternative zum Anlagen- bietet sich das Betriebsführungscontracting an. Das Immobilienunternehmen behält die Heizungen im Eigentum, der Contractor betreibt die Anlagen und realisiert dann zumindest die erwähnten Kostenvorteile des Energieeinkaufes und der optimierten Betriebsführung.

Hebel der Heizkostenreduktion

Der wirtschaftliche Nutzen des Contractings und damit der Nachweis der Kostenneutralität wird bestimmt durch

Anlageneffizienz: Geringe Jahresnutzungsgrade der Altanlagen stellen einen großen Hebel für zukünftige Kosteneinsparungen dar. Die Planungserfahrung des Contractors führt häufig zu besseren Anlagenkonzepten, zumal bei komplexeren Heizungen (hybride Anlagen oder Nahwärmenetze).

Energieeinkauf: Die Bündelung des Energieeinkaufes durch den Contractor in Verbindung mit Skaleneffekten reduziert die Kosten des Energieeinkaufes gegenüber dem aktuell noch weit verbreiteten Gaseinkauf pro Gebäude erheblich.

Betriebsführung: Es liegt im ureigenen Interesse des Contractors, die Betriebsführung durch übliche Werkzeuge wie Fernwartung und permanentes Energiecontrolling zu optimieren, was gegenüber der aktuell eher unzureichenden Anlagenüberwachung deutliche Kostenvorteile schafft.

Autor: Dr. Norbert Raschper, Professor für Technisches Immobilienmanagement an der EBZ und Geschäftsführer der iwb Immobilienwirtschaftliche Beratung mbH

zur aktuellen Ausgabe

« zurück

                                                                                                                                                               

In der aktuellen IVV lesen Sie:

Mehr Auskunftspflichten für Vermieter
Assistent-Technik (AAL): Der Markt ist noch nicht so weit, Wohnungsunternehmen entwickeln jetzt eigene Lösungen