Mietnomaden und Mietinteressenten

Juli 2009

Für Menschen, die in Serie Vermieter täuschen, hat sich der Begriff „Mietnomade“ eingebürgert. Der Vergleich mit den Hirtenvölkern, die nach dem Abgrasen von Weiden weiterziehen, ist weit hergeholt, hat aber einen wahren Kern.

Wer bei der Auswahl des Mieters Fehler begeht, kann später nichts mehr korrigieren. Mietrecht ist Mieterschutzrecht. Man wird sich heutzutage nach den Gesetzen einfacher von seinem Ehepartner trennen als vom Mieter. Viele Vermieter wären froh, wenn es so etwas wie ein „Trennungsjahr von Mietern“ geben würde.

Erscheinungsbild
Leider lassen sich viele Vermieter vom Auftreten eines Mietbewerbers blenden. Der Mietnomade ist von seinem Typus her nicht sofort als „asozial“ einzustufen. In Deutschland lassen sich viele Menschen dadurch täuschen, welches Auto ein Mensch fährt. Wissen Sie, wem der Wagen gehört, in dem der Mietinteressent aufkreuzt?
Auch der Beruf sagt nichts. Selbst Rechtsanwälte und Ärzte sollen schon als Mietbetrüger aufgefallen sein. Aufwändige Visitenkarten kosten nichts, machen aber auf viele Mitbürger Eindruck. Ebenso Blendwerk sind manche Berufsbezeichnungen wie „facility-manager“ oder „key account-manager“. Klingt alles gut, sagt aber nichts über das Einkommen des Mieters aus.
Der Vermieter sollte sich so manche Literatur vor Augen halten, wenn er das Äußere allein bewertet. Nicht umsonst gibt es Werke wie „Kleider machen Leute“ oder der „Hauptmann von Köpenick“.
In Erinnerung geblieben ist auch ein Fall, in dem der Vermieter den Mieter gefragt hat, ob er denn Tiere besitze. Dies wurde verneint. Als schließlich im Rahmen des Einzugs ein Sulky in die Garage gestellt werden sollte, wurde eine Nachfrage mit Flohmarktverkäufen beantwortet. Tatsache war, dass besagte Mietnomaden quasi „amtsbekannt“ sowohl bei Gericht als auch bei den Veterinärämtern waren, da die Ehefrau des Mieters einen „Tiertick“ hatte, ohne Tiere ausreichend versorgen zu können. Im konkreten Fall hatte dieser Vermieter Glück, da er sofort einen Rechtsanwalt einschaltete, wegen arglistiger Täuschung den Vertrag anfocht und so eine Schlüsselaushändigung vermied.

Mieterschutzrecht
In Deutschland ist das Mietrecht in den §§ 535 ff. BGB geregelt. Die bloße Lektüre des BGB macht dem Vermieter deutlich, dass es dem Gesetz bei der Wohnraummiete primär um den Schutz des Mieters geht. Zahlreiche Bestimmungen werden dort zu Gunsten des Mieters vorgesehen und quasi für „unantastbar“ erklärt.
Häufig ist in den Bestimmungen zu lesen: „Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ Mietrecht ist daher Mieterschutzrecht.
Schmerzlich verspüren muss der Vermieter diese Schutzgedanken beim Mietnomaden. Der Mietnomade nutzt letztlich die Mieterschutzregelungen, die teilweise aus gutem Grund geschaffen worden sind, und missbraucht sie.
Regelungen, die eigentlich dazu dienen, den Mieter vor Obdachlosigkeit zu schützen, werden in ihr Gegenteil verkehrt und die Mieterschutzbestimmungen dazu genutzt, kostenlos wohnen zu können und dem Vermieter finanziellen Schaden zuzufügen. Das führt in Einzelfällen sogar zur Existenzbedrohung des Vermieters.

Beispiel
Mietrecht ist Mieterschutz

Der Vermieter kann nicht einfach kündigen, wenn eine Miete nicht bezahlt wurde. Das Gesetz sieht zunächst vor, dass ein bestimmter Rückstand vorhanden sein muss, damit eine Kündigung gerechtfertigt ist. Die Rückstände, die §§ 543, 569 BGB verlangen, lassen sich in drei Alternativen zusammenfassen.
Alternative 1
Verzug für zwei aufeinander folgende Zahlungstermine mit der gesamten Miete gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3a (Alternative 1) BGB.
Alternative 2
Verzug für zwei aufeinander folgende Zahlungstermine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3a (Alternative 2) BGB. Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete liegt bei Wohnraum vor, wenn der Zahlungsrückstand die Miete für einen Monat, auch nur um 1 Cent übersteigt, vgl. § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB.
Alternative 3
Verzug über mehr als zwei Zahlungstermine mit mindestens zwei Mieten gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB.

Mit der Mietrechts-Gesetzgebung hat derjenige Mieter, der niemals zahlen wollte, schon einmal Zeit gewonnen, bis die Voraussetzungen des Kündigungstatbestandes erfüllt sind. Geschickte Mietnomaden schaffen es, mit rührseligen Geschichten hier den Vermieter von einer Kündigung abzuhalten, so dass nicht selten bis zum Ausspruch der Kündigung schon 3 – 6 Monate kostenloses Wohnen erreicht wurde.
Nach einer Kündigung kann nicht einfach Strom und Wasser gesperrt werden. Nein, es ist der Rechtsweg zu beschreiten. Dieser Rechtsweg dauert selbst in günstigen Fällen mindestens 3 – 6 Monate, so dass erst an dessen Ende ein Urteil steht, das den Mietnomaden zur Räumung verpflichtet.
Nicht unerwähnt sollte bleiben, dass die Kosten eines derartigen Räumungsprozesses und für den eigenen Anwalt natürlich vorfinanziert werden müssen. Bereits dies kostet je nach Miethöhe und Widerstand des Mieters vierstellige Eurobeträge.
Der geschickt taktierende Mietnomade behauptet einige Mängel oder Zahlungen, benennt fiktive Zeugen, um den Prozess zu verzögern. Effektiv aus Mietersicht ist es, Mängel zu behaupten, die ein Sachverständigengutachten erfordern. Das dreht an der Kostenschraube und bringt nochmals mindestens 3 bis 6 Monate Zeitgewinn. Sich die Fristen verlängern zu lassen oder Termine wegen Krankheit oder Urlaub zu verschieben, ist Prozessalltag. Für Gerichte und Rechtsanwälte Alltag, für den Vermieter reine „Science-Fiction“. Die erste Fristverlängerung erfolgt meist ohne Zustimmung des Vermieters. Nicht selten geht damit ein Vertrauensverlust in den eigenen Vermieteranwalt einher, da viele Vermieter einfach nicht glauben können, dass bei uns so etwas im BGB steht.
Schließlich, nachdem erfolgreich ein Urteil erstritten wurde, bricht die Vermieterwelt endgültig zusammen. Es darf wiederum weder die Versorgung gekappt noch der Mieter mit polizeilicher Hilfe aus der Wohnung entfernt werden.
Nein, an das „Erkenntnisverfahren“ schließt sich nun ein „Zwangsräumungsverfahren“ an. Auch das ist reguliert. Räumen darf letztlich nur der Gerichtsvollzieher. Er wird natürlich ebenfalls nur tätig, wenn er eine Vorfinanzierung durch Kostenvorschüsse erhält. Pro Zimmer muss der Vermieter nun mit etwa 1.000 Euro rechnen. Dies bedeutet selbst für kleine Wohnungen, dass ein Kostenvorschuss von mindestens 3.000 bis 5.000 Euro eingefordert wird, um einen Räumungstermin zu bekommen.
Sollte der Mieter Tierfreund sein und stolzer Besitzer einiger Hängebauchschweinchen, kostet dies den Vermieter extra. Noch besser als das „Hängebauchschwein“ ist der nun bekannt werdende „Untermieter“. Er wird zum Vollstreckungshindernis, und der Vermieter befindet sich schlagartig wieder im „Erkenntnisverfahren“.
Der Vermieter, der nach diesen Ausführungen nachrechnet, wird leicht feststellen, dass der säumige Mieter ihn schnell fünfstellige Beträge kostet, die er trotz Prozessgewinn nicht wieder sieht. Zum Typus des Mietnomaden gehört auch, dass er nicht liquide ist und natürlich Pfändungsfreigrenzen zu beachten sind. Die Monate, die zwischenzeitlich vergehen, bedeuten Mietverluste. Auch hier sind es schnell wieder vier- bis fünfstellige Summen - je nach Länge des Verfahrens.

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