Mietpreisbremse kann Rohrkrepierer werden

Berlin hat zum 1. Juni 2015 als erstes Bundesland die Mietpreisbremse eingeführt und auch die anderen sechs größten deutschen Städte sind der Bundeshauptstadt inzwischen gefolgt. In Stuttgart allerdings wurde sie erst zum 1. November 2015 eingeführt und in Frankfurt a. M. nicht flächendeckend.

Die Kurzanalyse von empirica beschränkt sich auf die fünf größten Städte Deutschlands. Tatsächlich seien die Neuvertragsmieten unmittelbar nach Einführung der Mietpreisbremse zunächst gesunken. Die anfänglich leichten Rückgänge der neuinserierten Mietpreise seien inzwischen aber größtenteils wieder verpufft, in fast allen deutschen Metropolen hätten sich die Mietpreise wieder auf den Weg nach oben gemacht. Während die Mieten in Köln, Hamburg und München fast wieder auf dem Niveau des Vormonats ihrer Einführung angekommen sind, liegen sie in Düsseldorf (+ 3,5 %) und Berlin (+ 2 %) inzwischen sogar darüber.

Auch wenn gesamtstädtische, rein deskriptive Preisauswertungen nicht zwangsläufig Schlüsse auf die Wirksamkeit der Regulation zuließen, deuteten die aktuellen Mietentwicklungen in den betroffenen Segmenten (nur unsanierte Bestandswohnungen) der Metropolen eher auf ein „Bremsversagen“ hin.

Intention der Reform war es insbesondere, ein bezahlbares Wohnungsangebot im unteren und mittleren Preissegment herbeizuführen. Die Forscher von empirica haben daher neben der zeitlichen Entwicklung der Mietpreise auch deren Verteilung auf die verschiedenen Angebotssegmente in den Blick genommen. Die Betrachtung der Preisverteilungen vor und nach Bremseinführung zeige für die meisten Städte keine auffälligen Unterschiede. Lediglich in München lasse sich ein leichter Preisrückgang im unteren Marktsegmenten beobachten. Ob dies auf eine Wirkung der Regulation oder eine räumliche oder qualitative Verschiebung des Angebotes zurückgeführt werden kann, wurde nicht weiter untersucht.

Abseits der Preiseffekte seien auch andere Effekte der Mietpreisbremse anzunehmen: So könne davon ausgegangen werden, dass besonders in Märkten mit hohem Mieterschutz eine Angebotsverknappung stattfindet, weil mehr Vermieter nach einem Auszug eine freie Mietwohnung an Selbstnutzer verkaufen und damit die derzeit ohnehin hohen Verkaufsrenditen nochmals steigern und abschöpfen. In der Folge sind weniger Wohnungen auf dem Mietmarkt verfügbar.

In Berlin sind seit Oktober 2015 erstmals mehr Wohnungen zum Kauf als zur Miete verfügbar. Der ohnehin unter Verknappung leidende Berliner Markt werde damit im Mietsegment weiter angeheizt.

Ein eindeutiger Bezug zur Mietpreisbremse kann aufgrund von Überlappungseffekten mit dem Bestellerprinzip, konjunkturellen Effekten und den Zinsentwicklungen allerdings nicht unmittelbar hergestellt werden. In Hamburg und München sei dieser Trend jedenfalls nicht erkennbar.