Streitfall Schönheitsreparaturen

Zum wiederholten Male erklärte der Bundesgerichtshof in seiner aktuellen Rechtssprechung Mietvertragsklauseln für unwirksam, in denen Mieter durch anteilige Kostenerstattung für Renovierungsarbeiten bei Auszug und vor dem Fälligwerden einer Renovierung durch den Vermieter beteiligt wurden. Der BGH hat somit klargestellt, dass an die Stelle dieser Mietvertragsklauseln das gesetzliche Modell tritt, wonach der Vermieter die Schönheitsreparaturen vorzunehmen hat. Diese Vertragspraxis entspricht aber häufig nicht dem Willen der Vertragspartner. Der Bundesverband für Wohneigentum und Stadtentwicklung hat daher eine Arbeitsgruppe einberufen, um eine entsprechende Vertragsregelung zu erarbeiten, die die derzeitigen Anforderungen der Rechtsprechung berücksichtigt. Die zukünftigen Entwicklungen in der höchstrichterlichen Rechtsprechung konnte der Formulierungsvorschlag nicht mit einbeziehen, so dass eine Haftung für den künftigen Bestand dieser Klausel nicht übernommen werden kann. Der Klauselvorschlag steht im Internet auf der Seite des Bundesverbandes:
http://www.vhw-online.de/

Im Vorschlag der formularvertraglichen Klausel werden zwei Vertragsparagraphen (Übertragung der Schönheitsreparatur auf den Mieter im laufenden Mietverhältnis und Quotenklausel) ausgestaltet. Diese sollten, um nicht gegen das Überraschungsverbot zu verstoßen, unmittelbar nacheinander im Vertrag gesetzt werden. Auf einen Fristenplan für die Fälligkeit bei Schönheitsreparaturen wurde im Hinblick auf die Diskussion zur Angemessenheit bisher üblicher Fristen verzichtet. Zudem definierte die Arbeitsgruppe einen zeitgemäßen Begriff der Schönheitsreparaturen. Bei der Gestaltung der Quotenklausel (oder Abgeltungsklausel) konnten starre Abgeltungsquoten durch Verweise auf Regelwerte vermieden werden. Ein angefügtes Berechnungsbeispiel verhindert einen Verstoß gegen das vom BGH geforderte Transparenzgebot. Eine Quotenerhöhung bei übermäßiger Abnutzung findet nicht statt.

Klauselvorschlag mit Erläuterungen

1. Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter im laufenden Mietverhältnis
Zur Übertragung der Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis hält die Arbeitsgruppe folgende Formulierung für empfehlenswert:

§…..Übernahme der Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis durch den Mieter
Der Mieter übernimmt die im laufenden Mietverhältnis durch den Mietgebrauch erforderlich werdenden Schönheitsreparaturen
Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere

• das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
• die sachgemäße Pflege der Fußböden
• das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre

das Anstreichen oder Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen oder soweit deren

Materialgestaltung eine anderweitige sachgerechte Pflege erfordert, die Durchführung derselben.
Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden.
Kommt der Mieter trotz Aufforderung und Fristsetzung durch den Vermieter diesen Verpflichtungen nicht nach, hat der Mieter dem Vermieter die Kosten für die Ausführung der Arbeiten zu erstatten.
Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen aus Absatz 1 trotz Aufforderung des Vermieters nicht nach, hat der Mieter die Ausführung der Arbeiten während des Mietverhältnisses durch den Vermieter oder von Beauftragten des Vermieters zu dulden. Der Vermieter hat diese Arbeiten binnen angemessener Frist vor deren Durchführung, die nicht weniger als eine Woche betragen soll, anzukündigen.

2. Quotenklausel
In Anbetracht des fließenden Gestaltungsprozesses der Meinungsbildung in Rechtsprechung und Literatur, hält die Arbeitsgruppe folgenden Klauselvorschlag mit Blick auf die derzeitige Rechtsprechung für bestandsfähig:

§…..Kostenbeteiligung des Mieters bei noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen
Bei Übergabe einer renovierten Wohnung durch den Vermieter an den Mieter ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen an den Vermieter zu zahlen, wenn das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung des Mieters endet. Die Höhe der anteiligen Kosten richtet sich nach dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Fachbetriebes, der sich auf die vollständige Ausführung sämtlicher Schönheitsreparaturen bezieht sowie nach folgenden Grundsätzen:
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit in Küche, Bad, Wohnräumen, Flur oder WC

• länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter entsprechend der Abnutzung der Wohnung im Allgemeinen 20 % der Kosten aufgrund des vom Vermieter vorgelegten Kostenvoranschlages;
• liegen sie länger als zwei Jahre zurück, im Allgemeinen 40 %
• liegen sie länger als drei Jahre zurück, im Allgemeinen 60 %
• liegen sie länger als vier Jahre zurück, im Allgemeinen 80 % der Kosten.

Die Parteien sind sich darüber einig, dass die Abgeltungsquoten lediglich Regelwerte bei durchschnittlicher Abnutzung darstellen. Ist die Wohnung in geringerem Umfang abgenutzt, als es durchschnittlicher Abnutzung entspricht,
reduziert sich der Abgeltungsbetrag in dem Verhältnis, in dem die Wohnung im Maßstab zur durchschnittlichen Abnutzung geringer abgenutzt wurde.

Das heißt, es ist folgende Berechnung als Beispielrechung vorzunehmen:
Bei durchschnittlicher Abnutzung
Ausgehend von einem üblichen Renovierungsturnus von im Allgemeinen fünf Jahren und einer Nutzungsdauer ab Mietbeginn bzw. letzter Renovierung vor länger als vier Jahren zahlt der Mieter 80 % der in einem Kostenvoranschlag eines Fachbetriebes ausgewiesenen Kosten.
Bei unterdurchschnittlicher Benutzung
Liegt die Nutzungszeit nach letzter Renovierung/Mietbeginn bei mehr als vier Jahren und entspricht die Abnutzung der Wohnung tatsächlich lediglich einer Nutzungszeit von zwei Jahren, ist die Kostenbeteiligung des Mieters auf 40 % der im Kostenvoranschlag ausgewiesenen Kosten reduziert.
Bei länger zurückliegenden Renovierungen bzw. unterdurchschnittlicher Abnutzung in einem anderen Verhältnis (z. B. bei tatsächlicher Nutzungsdauer von vier Jahren und einer Abnutzung, die drei Jahren entspricht = Zahlung von
60 % gem. Kostenvoranschlag) ist eine entsprechende Anpassung vorzunehmen.
Bei höherer Abnutzung ist der Vermieter nicht berechtigt, höhere als die oben ausgewiesenen Kostenquoten geltend zu machen.
Auf die Schönheitsreparaturen in Nebenräumen ist kein anteiliger Kostenausgleich zu leisten, soweit die Schönheitsreparaturen in diesen Räumen noch nicht fällig sind.
Der Mieter ist berechtigt, statt Zahlung der anteiligen Kosten die Schönheitsreparaturen selbst fachgerecht durchzuführen oder durch eigenen Kostenvoranschlag eines Fachbetriebes geringere Kosten darzulegen. Legt der Mieter geringere Kosten dar, hat der Vermieter die Angemessenheit der Höhe der von ihm geltend gemachten Kosten nachzuweisen.

Erläuterungen zum Formulierungsvorschlag

Obwohl die Regelungen zur besseren Überschaubarkeit in zwei Vertragsparagraphen ausgestaltet sind, sollten sie im Vertrag unmittelbar hintereinander aufgenommen werden, um nicht gegen das Überraschungsverbot und das Transparenzgebot zu verstoßen.

1. Übertragung der Renovierungspflicht

• Auf einen Fristenplan für die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen hat die Arbeitsgruppe mit Blick auf die Diskussion über die Angemessenheit bisher üblicher Fristen verzichtet.
• Absatz 2 enthält einen zeitgemäßen Begriff der Schönheitsreparaturen
• Absatz 4 und 5 regeln das Vermieterrecht der Ersatzvornahme, deren Duldung sowie die Ersatzpflicht des Mieters
• Die Beweislast für die Erforderlichkeit der Schönheitsreparaturen verbleibt beim Vermieter.

2. Abgeltungsklausel

• Die Klausel geht von der Übergabe renovierten Wohnraums aus, da der Mieter bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung und Übernahme laufender Schönheitsreparaturen unangemessen benachteiligt sein kann.
• Durch den Verweis auf Regelwerte, die sich bei geringerer Abnutzung anpassen, werden starre Abgeltungsquoten vermieden.
• Die Anpassung der Abgeltungsquoten an den Renovierungszustand wird durch gesondert ausgewiesene Berechnungsbeispiele erläutert.
• Eine Quotenerhöhung bei übermäßiger Abnutzung findet nicht statt.
• Nebenräume werden von einer Abgeltungspflicht ausgenommen.
• Die in der Rechtsprechung anerkannte Abwendungsbefugnis durch Selbstvornahme wird in der bisher anerkannten Form übernommen.
• Der Mieter übernimmt wegen der Höhe der Kosten eine sekundäre Vortragslast, die Beweislast für die Angemessenheit verbleibt beim Vermieter, so dass eine Beweislastumkehr vermieden wird.
• Die einzelnen Regelungsbestandteile werden zur besseren Überschaubarkeit und Verständlichkeit deutlich voneinander abgehoben.