Keine Kappungsgrenze bei Neuvermietung

Die Ermächtigung zum Erlass dieser Verordnungen wurde durch die Mietrechtsreform 2013 eingeführt. Die Länder Berlin und Hamburg sowie das Land Bayern für die Stadt München haben dabei ohne nähere Untersuchungen das gesamte Stadtgebiet zum Mangelgebiet erklärt.

Im Rahmen der sich zuspitzenden Mietendiskussion versuchen die betreffenden Gemeinden, den Eindruck zu erwecken, dadurch sei auch bei einer Neuvermietung die Höhe der Mieten gedeckelt. Sie behaupten, durch die betreffende Verordnung sei "amtlich festgestellt", dass im gesamten Stadtgebiet ein außerordentlicher Wohnraummangel vorliege.

Damit sei die Regelung des § 5 WiStG anzuwenden. Nach dieser Vorschrift handelt ein Vermieter ordnungswidrig, wenn er das geringe Angebot an Wohnungen ausnutzt, und eine Miete vereinbart, die die ortsübliche Miete um mehr als 20 Prozent übersteigt.

"Zwischen der Verordnung über die Kappungsgrenze und § 5 WiStG besteht jedoch kein Zusammenhang", stellt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes IVD fest.

Wie der Bundesgerichtshof bereits in zwei Urteilen entschieden hat, findet § 5 WiStG nur dann Anwendung, wenn der Mieter im Einzelfall nachweist, dass im gesamten Stadtgebiet Wohnungsmangel herrscht (BGH, Urteil vom 28. 1. 2004 - VIII Z  R 190/03 und BGH, Urteil vom 13. 4. 2005 - VIII ZR 44/04).

Auch in Gemeinden, in denen die Kappungsgrenze auf 15 Prozent abgesenkt worden ist, können also bei einer Neuvermietung die Mieten weiterhin frei vereinbart werden. Die Kappungsgrenze gilt nur bei einer Erhöhung der vereinbarten Miete, nicht aber beim Abschluss eines neuen Mietvertrages. Aus den Verordnungen zur Kappungsgrenze ergibt sich nicht, dass in den betreffenden Gemeinden die 20 Prozent Grenze des § 5 WiStG einzuhalten ist.

Weitere Informationen gibt es beim IVD-Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

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