Erwerbsnebenkosten bei Immobilienkauf

Maklerprovision, Grunderwerbsteuer und Gebühren regional sehr unterschiedlich

Selbst wer ein Darlehen für den Immobilienkauf erhält, muss die Erwerbsnebenkosten für Makler, Grunderwerbssteuer, Notar- und Gerichtskosten aus eigener Tasche bezahlen. Da ist schnell mal eine fünfstellige Summe „in bar“ zu berappen. Je nach Bundesland gibt es bei diesen Nebenkosten erhebliche Unterschiede.

Ein Immobilienkauf erzeugt hohe Nebenkosten. Foto: Adobestock/Dederer
Ein Immobilienkauf erzeugt hohe Nebenkosten. Foto: Adobestock/Dederer

Die Erwerbsnebenkosten können sich für viele Käufer oder Bauherren als unüberwindbare Hürde erweisen, denn Grunderwerbsteuer, Maklerprovision sowie Notar- und Gerichtskosten müssen in der Regel über Eigenkapital finanziert werden. Das Internet-Maklerunternehmen Homeday hat in einem deutschlandweiten Vergleich ermittelt, dass die zusätzliche Belastung regional sehr unterschiedlich ausfällt.

Die Analyse zeige, dass die Nebenkosten – je nach Lage der Immobilie – um bis zu 72 Prozent schwanken und sich in der Spitze auf 15,64 Prozent der Kaufsumme summieren können. Während bei einem Grundpreis von 300.000 Euro in Bayern und Sachsen maximal 27.210 Euro in der Finanzplanung kalkuliert werden müssen, fallen in Brandenburg bis zu 46.920 Euro für eine vergleichbare Immobilie an.

Immobilienkäufer zahlten 2017 mehr als 13 Milliarden Grundsteuer an die Länder

Mit jährlichen Einnahmen von derzeit mehr als 13 Milliarden Euro gehört die Grunderwerbssteuer zu den wichtigsten Finanzierungsquellen der Bundesländer. Allein in den vergangenen vier Jahren haben neun Landesregierungen an der Preisschraube gedreht, um zusätzliche Einnahmen in die Kassen zu spülen. Aktuell liegen die Steuersätze, die auf den Kaufpreis erhoben werden, zwischen 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen und 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Thüringen, Schleswig-Holstein und dem Saarland.

Datenblatt: http://Erwerbsnebenkosten im bundesweiten Vergleich

Große regionale Unterschiede bei der Maklerprovision

Wird der Kauf einer Immobilie durch einen Makler vermittelt, ist in der Regel eine entsprechende Provisionszahlung fällig. Anders als bei Vermietungen kann die Höhe der Provisionen frei verhandelt werden und ist entweder ganz oder in Teilen vom Käufer zu tragen. In der Praxis orientieren sich die Sätze meist an den marktüblichen Regelungen in den jeweiligen Bundesländern. Eine Entwicklung, die bis heute zu sehr unterschiedlichen Zahlungsmodalitäten geführt hat.

So ist es unter anderem in Berlin und Brandenburg üblich, dass die komplette Maklergebühr von 7,14 Prozent auf den Käufer umgelegt wird. Auch in Hamburg zahlt der Käufer in der Regel 6,25 Prozent Provision vom Kaufpreis. Ähnliches gilt in Bremen und Hessen, wo Neueigentümer 5,95 Prozent der Kaufsumme in Rechnung gestellt bekommen. Im überwiegenden Teil der Republik werden die Kosten hingegen zu gleichen Teilen zwischen Käufern und Verkäufern aufgeteilt. Hier beläuft sich der Anteil der Provision, der vom Erwerber typischerweise zu tragen ist, auf 3,57 Prozent.

Kosten für Notar und Grundbucheintrag einheitlich geregelt

Im Gegensatz zu den Maklerprovisionen und der Grunderwerbsteuer sind die Kosten für Notar und Grundbucheintrag über das Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG) einheitlich geregelt und beinhalten feste Gebührensätze.  Da Immobilienverkäufe in Deutschland notariell beurkundet werden müssen und ohne den Grundbucheintrag kein Eigentumsübergang zustande kommt, entstehen Käufern an dieser Stelle weitere obligatorische Nebenkosten, für die etwa 1,5 bis 2,0 Prozent der Kaufsumme einzuplanen sind.

Berlin und Brandenburg: fast 20.000 Euro höhere Kosten

Für Immobilienkäufer in Berlin und Brandenburg kommen über die hohen Grunderwerbssteuern und die teuren Maklerprovisionen zwei ungünstige Faktoren zusammen. Während die Kaufnebenkosten in der Bundeshauptstadt auf maximal 15,14 Prozent der Kaufsumme klettern können, wird in Brandenburg mit bis zu 15,64 Prozent der bundesweite Spitzenwert erreicht. Umgerechnet auf einen Grundpreis von 300.000 Euro fallen die Nebenkosten für den Immobilienkauf mit 46.920 Euro (Brandenburg) und 45.420 Euro (Berlin) bis zu 72 Prozent höher aus als in den günstigsten Regionen.

Auch in Hessen (13,95 Prozent, 41.850 Euro), Bremen (12,95 Prozent, 38.850 Euro) und der Hansestadt Hamburg (12,75 Prozent, 38.250 Euro), wo Käufer die Maklergebühren allein zu tragen haben, liegen die zu berücksichtigenden Kosten deutlich über dem Durchschnitt. Am günstigsten sind die Regelungen für den Immobilienerwerb in Bayern und Sachsen. In beiden Bundesländern übersteigen die Nebenkosten im Regelfall den Wert von 9,07 Prozent nicht. Für die gewählte Beispielimmobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind hier lediglich 27.210 Euro zu entrichten – eine Differenz von fast 20.000 Euro, die in den teuren Regionen als zusätzliches Eigenkapital mitgebracht werden muss.

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