Mietwohnungsmarkt bleibt angespannt

Inflationsbereinigt liegen Einfamilienhäuser rund ein Fünftel unter ihrem Höchststand von Ende 2021 und damit auch unter dem Niveau von 2019. Ähnlich sieht es bei Reihenhäusern und Eigentumswohnungen aus. Für Käufer ergibt sich daraus jedoch nicht automatisch eine bessere Erschwinglichkeit, da Zinsen und die zum Teil gestiegene Grunderwerbsteuer den Preisvorteil aufzehren. „Bezahlbar ist nicht automatisch finanzierbar“, konstatiert Prof. Dr. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Entscheidend ist, ob Haushalte das notwendige Eigenkapital aufbringen und die monatliche Belastung tragen können. Genau hier liegt derzeit eine der größten Hürden für die Eigentumsbildung.“

Problemzone Eigenkapital

Wenn ein Kauf scheitert, liegt es am häufigsten am fehlenden Eigenkapital und an, aufgrund gestiegener Zinsen, nicht darstellbaren Monatsraten. Das Preisniveau selbst folgt mit deutlichem Abstand. Hohe Erwerbsnebenkosten verschärfen das Problem zusätzlich.

Das trifft insbesondere jüngere Haushalte. Die Wohneigentumsquote verharrt nach Berechnungen des Pestel-Instituts mit 43,5 Prozent Ende 2025 auf dem niedrigsten Stand seit zwei Jahrzehnten, fast drei Viertel der 25- bis 45-Jährigen leben zur Miete. Gleichzeitig wünschen sich laut einer Forsa-Umfrage im Auftrag des IVD zwei Drittel der Mieter eine eigene Immobilie – unter den Jüngeren sind es noch deutlich mehr. „Deutschland hat kein mangelndes Interesse an Wohneigentum, sondern ein Zugangsproblem“, stellt Kippes fest. „Wenn gerade jüngere Haushalte trotz Erwerbseinkommen am fehlenden Eigenkapital scheitern, hat das langfristig auch Folgen für Vermögensbildung und private Altersvorsorge.“

„Silver Tsunami“: Überschwemmen die Häuser der Babyboomer den Markt?

Gleichzeitig könnte der demografische Wandel das Angebot in den kommenden Jahren verändern. Unter dem Schlagwort „Silver Tsunami“ wird diskutiert, was geschieht, wenn die Babyboomer-Generation verstärkt Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft oder vererbt. Damit stellt sich die Frage, ob zusätzliche Bestandsimmobilien auf den Markt kommen, die häufig einen hohen Sanierungsstau aufweisen, und welche Regionen davon besonders betroffen sein werden. „Der so genannte Silver Tsunami wird den Wohnungsmarkt nicht überall gleichzeitig und in gleicher Stärke erreichen“, meint Kippes. „Entscheidend ist, wo diese Immobilien liegen und ob dort künftig eine entsprechende Nachfrage vorhanden ist. Die Wohnungsprobleme in den angespannten Märkten löst der ´Silver Tsunami´ jedoch nicht automatisch. Und in strukturschwachen Regionen entstehen neue Probleme, wenn zahlreiche Häuser nicht mehr vermarktbar sind.“

Mietwohnungen schnell vergeben, Kaufobjekte brauchen länger

Wie unterschiedlich sich Miet- und Kaufmarkt entwickeln, zeigen die Vermarktungszeiten. Bestandsmietwohnungen werden überwiegend innerhalb von zwei Monaten vergeben. Kaufobjekte benötigen dagegen durchschnittlich bis zu sechs Monaten, bei zu ambitionierten Preisvorstellungen deutlich länger. Rund sechs von zehn Maklern berichten von längeren Vermarktungszeiten als im Vorjahr. „Auf dem Mietmarkt trifft ein schmales Angebot auf hohe Nachfrage, auf dem Kaufmarkt mehr Auswahl auf Finanzierungshürden“, erläutert Kippes. „Hinzu kommt die wachsende Lücke zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten. Wer einen günstigen bestehenden Mietvertrag hat, gibt ihn häufig nicht auf, weil man bei einem Umzug häufig deutlich mehr zahlen muss. Das bremst die Mobilität zusätzlich.“

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband e. V.