Aus den Entscheidungsgründen
Die weitere sofortige Beschwerde der Antragstellerin ist zulässig,
§ 45 Abs. 1 WEG, § 27, 29 FGG. Sie hat jedoch in der Sache keinen
Erfolg.
Der Beschluss unter TOP 4 in der Eigentümerversammlung vom
26.10.1997 ist nicht zu beanstanden, da die Antragstellerin zu Recht
aus ihrem Amt als Verwalterin gemäß § 26 Abs. 1 Satz
3 WEG abberufen werden konnte. Ein wichtiger Grund liegt insoweit
vor. Nach allgemeiner Ansicht ist ein wichtiger Grund für eine
vorzeitige Abberufung des Verwalters und damit auch für eine
fristlose Kündigung des Verwaltervertrages anzunehmen, wenn
das erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen dem Verwalter
und den Wohnungseigentümern derart schwer gestört ist,
dass unter Beachtung aller Umstände einschließlich der
Interessen des Verwalters den Wohnungseigentümern eine Fortsetzung
des Verwalterverhältnisses bis zum Ende der vereinbarten Amtszeit
nach Treu und Glauben nicht zugemutet werden kann (vgl. Senatsbeschluss
vom 21.09.1998 - 16 Wx 126/98 -, NZM 1998, 960 f.; BayObLG NZM 1999,
284, jeweils m.w.N.). Das Vertrauensverhältnis kann dabei nicht
nur durch einzelne schwerwiegende Verfehlungen zerrüttet werden,
sondern auch durch eine Vielzahl von Verfehlungen, die einzeln die
Wohnungseigentümergemeinschaft möglicherweise zu einer
Kündigung des Vertrages nicht veranlassen würden, die
aber in ihrer Gesamtheit, insbesondere im Hinblick auf ihre Dauer
das Vertrauensverhältnis zerstören (vgl. Senatsbeschluss
vom 22.Januar 1999 - 16 Wx 218/98 -).
Das Vorliegen derartiger Verfehlungen, die eine vorzeitige Abberufung
der Antragstellerin rechtfertigten, haben die Vorinstanzen rechtsfehlerfrei
festgestellt. Zu den wesentlichen Aufgaben des Verwalters gehört
es, für geordnete finanzielle Verhältnisse der Eigentümergemeinschaft
zu sorgen (vgl. OLG Karlsruhe NZM 1998, 768, 769). Dem ist die Antragstellerin
jedoch nicht in ausreichendem Maße nachgekommen. Unstreitig
hat die Antragstellerin erhebliche Schulden auflaufen lassen, die
zudem in den Fällen der Firma B. und der Stadt K. noch weitere
Säumniskosten nach sich zogen. Die Antragstellerin entlastet
dabei nicht die schlechte finanzielle Lage der Wohnungseigentümergemeinschaft,
die zum Teil jedenfalls daraus resultierte, dass Wohnungseigentümer
Wohngeldzahlungen zurückhielten. Wie Amts- und Landgericht
zu Recht festgestellt haben, hätte sich die Antragstellerin
im verstärktem Maße unter Schaffung der rechtlichen Grundlagen
um die Beitreibung der Rückstände bemühen müssen.
Bereits seit Mitte 1996 haben einzelne Wohnungseigentümer die
Wohngeldvorauszahlungen nicht geleistet; Mahnungen der Antragstellerin
blieben erfolglos. Dennoch hat die Antragstellerin erstmals in der
Wohnungseigentümerversammlung vom 07.06.1997 die Voraussetzungen
dafür geschaffen, die Wohngeldzahlungen auch gerichtlich geltend
machen zu können. Des weiteren kann sich die Antragstellerin
nicht darauf berufen, dass ohne ihr Verschulden die rechtlichen
Grundlagen für die Beitreibung der Rückstände nicht
vorgelegen haben. Sowohl die Jahresabrechnungen für 1995 und
1996 als auch der Wirtschaftsplan für 1996 hätten von
der Antragstellerin im Rahmen der ordnungsgemäßen Erfüllung
ihrer Aufgaben nach § 28 Abs. 1 und Abs. 3 WEG, insbesondere angesichts
der finanziellen Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft
wesentlich früher als geschehen vorgelegt werden müssen.
Dass die Jahresabrechnung 1995 erst in der Eigentümerversammlung
vom 07. 06. 1997 genehmigt wurde, ist der Antragstellerin anzulasten.
In dem Schreiben der Firma SKF Unternehmensberatung vom 28. 02.
1997 wurden für die Antragstellerin Fehler in der Jahresabrechnung
1995 eingeräumt. Ob es sich dabei, wie die Antragstellerin
vorgetragen hat, lediglich um "systematische Fehler" handelte,
ist für die Beurteilung einer schuldhaften Verzögerung
der Jahresabrechnung unbeachtlich, zumal die Antragstellerin immerhin
noch etwa 3 Monate benötigte, diese nur systematischen Fehler
zu beseitigen. Eine tragfähige Entschuldigung für die
Nichterstellung eines Wirtschaftsplanes für 1996 sowie der
Jahresabrechnung für 1996 bis zum Zeitpunkt der Abberufung
der Verwalterin ist ebenfalls nicht ersichtlich. Zwar lag bis dahin
die Heizkostenabrechnung der Firma B. für das Jahr 1996 noch
nicht vor. Hierbei ist der Antragstellerin indessen vorzuwerfen,
dass sie die Erstellung der Heizkostenabrechnung nicht mit dem erforderlichen
Nachdruck angefordert hat. Dem von der Antragstellerin als Anlage
zum Schriftsatz vom 10. 11. 1998 vorgelegten Schriftverkehr mit
der Firma B. ist nämlich zu entnehmen, dass die Antragstellerin
nach der von ihr behaupteten Beauftragung der Firma B. mit der Erstellung
der Heizkostenabrechnung für 1996 Anfang 1997 erstmals wieder
mit Schreiben vom 19. 09. 1997 sowie vom 01. 10. 1997 die Heizkostenabrechnung
angemahnt hatte. Die übrigen vorgelegten Schreiben betreffen
entweder nicht die Wohnanlage O.straße in K. oder jedenfalls
nicht die Abrechnung für 1996. Unerheblich ist schließlich,
dass die Antragsgegner nach der Behauptung der Antragstellerin auf
die Erstellung der Jahresabrechnung für 1996 mit der Abberufung
der Antragstellerin als Verwalterin verzichtet hatten. Wie dargelegt
hätte die Antragstellerin im Rahmen der ordnungsgemäßen
Erfüllung ihrer Aufgaben dafür Sorge tragen müssen,
dass die Jahresabrechnung zu diesem Zeitpunkt bereits vorgelegen
hätte. Weshalb entgegen § 28 Abs. 1 WEG nicht für 1996
ein Wirtschaftsplan erstellt worden ist, sondern erst in der Eigentümerversammlung
vom 07. 06.1997 beschlossen wurde, den Wirtschaftsplan für
1995 auch für 1996 gelten zu lassen, ist nicht ersichtlich
und damit als Versäumnis der Antragstellerin anzulasten.
Aus den vorstehenden Ausführungen zum Verhältnis zur
Firma B. ergibt sich zugleich, dass die Antragstellerin es pflichtwidrig
unterlassen hat, sich um einen unverzüglichen Ausgleich der
Forderungen der Firma B. aus dem Jahr 1996 gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft
zu kümmern. Soweit die Antragstellerin meinte, die Rechnungen
der Firma B. seien zu beanstanden gewesen, hätte sie ihre Einwände
gegenüber der Firma B. in ordnungsgemäßer Form darlegen
müssen, um eine ordnungsgemäße Abrechnung zu erreichen
und die Säumniskosten zu vermeiden. Dem von der Antragstellerin
vorgelegten Schriftverkehr lässt sich jedoch auch diesbezüglich
nichts entnehmen. Darüber hinaus ist der Antragstellerin vorzuwerfen,
dass sie die von der Wohnungseigentümergemeinschaft aus Rücklagen
zur Verfügung gestellten Gelder, wie in der Eigentümerversammlung
vom 07. 06. 1997 beschlossen, nicht zur Begleichung der Verbindlichkeiten
gegenüber der Firma B. benutzt hat, sondern zur Tilgung weiterer
Forderungen. Dass zur Tilgung dieser Forderungen von anderen Gläubigern
Gelder im Wege des Lastschriftverfahrens abgebucht wurden und die
Mittel wiederum nicht zur Begleichung der Forderungen der Firma
B. ausreichten, hat die Antragstellerin zu vertreten. Diese etwa
zeitgleichen Abbuchungen hätte die Antragstellerin bei geordneter
Führung der finanziellen Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft
voraussehen müssen, weil solchen Abbuchungen erfahrungsgemäß
entweder aktuelle Rechnungen vorausgehen oder jedenfalls solche
Abbuchungen periodisch erfolgen und daraus klar ist, wann abgebucht
wird. Die Antragstellerin hätte die Wohnungseigentümergemeinschaft
deshalb darauf hinweisen müssen, dass die aus der Rücklage
entnommenen 12.000 DM wegen weiterer zur erwartender Forderungen
wiederum zur Tilgung der Verbindlichkeiten gegenüber der Firma
B. nicht ausreichten.
In pflichtwidriger Weise nicht beglichen wurden schließlich
auch die Hausmeister- und weitere Handwerkerrechnungen. Soweit die
Antragstellerin sich neben dem - unerheblichen - Einwand der mangelnden
Liquidität darüber hinaus auf eine Schlechterfüllung
des Hausmeistervertrages beruft, rechtfertigt dies ebenfalls nicht
die Nichtbezahlung der Forderungen. Auch hierbei hätte es der
Antragstellerin oblegen, in nachvollziehbarer Weise für eine
ordnungsgemäße Erbringung der hausmeisterlichen Leistungen
zu sorgen oder aber auf einen Wechsel hinzuwirken. Nichtbezahlung
von Rechnungen ohne in geeigneter Weise für Abhilfe zu sorgen,
stellt keine pflichtgemäße Erfüllung ihrer Aufgaben
als Verwalterin dar. Schließlich hat die Antragstellerin gegen
ihre Pflichten aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verstoßen, indem
sie entgegen dem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft
vom 22. 02.1997 nicht jedem Beiratsmitglied 500 DM Aufwandsentschädigung
gezahlt hat, obwohl, wie sie selbst vorgetragen hat, die dafür
vorgesehene Sonderumlage durchgängig eingezogen worden war.
Hier hat die Antragstellerin unzulässigerweise und eigenmächtig
entgegen dem Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft die
Zahlungen zurückgehalten, weil einzelne Beiratsmitglieder Wohngeldzahlungen
nicht erbracht hatten. Solange Beschlüsse indessen nicht für
ungültig erklärt oder nichtig sind, hat der Verwalter
sie gemäß § 28 Abs. 1 Nr. 1 WEG jedoch auszuführen.
In Anbetracht des festgestellten Verhaltens war den Antragsgegnern
ein weiteres Festhalten an dem Verwalter bis zur ordentlichen Beendigung
des Verwaltervertrages unzumutbar. Gerade die mangelnde Sorge um
die finanzielle Situation und die finanziellen Belange der Wohnungseigentümergemeinschaft
sowie die schleppende Information hierüber waren von der Antragstellerin
nach den gesamten Umständen unverantwortlich und geeignet,
das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien nachhaltig zu
zerstören. Vor diesem Hintergrund ist im übrigen unerheblich,
ob die fristlose Kündigung mit großer oder knapper Mehrheit
beschlossen worden ist (vgl. OLG Frankfurt, WE 1998, 31). Für
die Mehrheit war das Vertrauensverhältnis jedenfalls nachhaltig
gestört.
Die Entscheidung der Vorinstanzen über die Verpflichtung der
Antragstellerin zur Rechnungslegung lässt Rechtsfehler ebenfalls
nicht erkennen.
Die Kostenentscheidung für die Rechtsbeschwerdeinstanz beruht
auf § 47 WEG. Eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher
Kosten war nicht veranlasst, da die Antragsgegner am Rechtsbeschwerdeverfahren
nicht beteiligt waren.
Die Festsetzung des Geschäftswertes für das Rechtsbeschwerdeverfahren
beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Der Rechtsbeschwerdewert bestimmt
sich ausschließlich nach dem vermögenswerten Interesse
des Beschwerdeführers an der beantragten Änderung der
angefochtenen Entscheidung. Dieses ist seitens des Verwalters bei
der Anfechtung eines Beschlusses über seine vorzeitige Abberufung
gerichtet auf das Verwalterhonorar bis zur ordentlichen Beendigung
der vorgesehenen Verwaltertätigkeit (vgl. Senatsbeschluss vom
07.09.1998 - 16 Wx 73/98 u. 125/98 -, NZM 1998, 959, 960; Senat,
NJW 1973, 765, 766; Weitnauer/Hauger, § 48 WEG Rdnr. 5 m.w.N.).
Da die Antragstellerin sich auf eine ordentliche Beendigung ihrer
Verwaltertätigkeit erst zum 31.12.1999 beruft, zielt ihr Interesse
auf das Verwalterhonorar vom Zeitpunkt der Abberufung bis zur ordentlichen
Beendigung, d.h. für 26 Monate á 30,00 DM pro Wohneinheit.
Der Geschäftswert betreffend die Verpflichtung zur Rechnungslegung
beträgt 2.000 DM.
Gericht: OLG KÖLN
Aktenzeichen: 16 Wx 2/99
Redaktion (allg.)
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