Abrechnung nach Miteigentumsanteilen

Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung ist zulässig.

Die Parteien haben den Rechtsstreit in Höhe von 200 DM in der Hauptsache
übereinstimmend für erledigt erklärt, so dass der erforderliche
Berufungswert von mehr als 1.500 DM nunmehr nicht erreicht wird. Die auf
den erledigten Teil entfallenden Kosten spielen für die Berechnung
der Beschwer dabei keine Rolle (BGH NJW 1995, 664, 665; OLG Celle GmbHR
2000, 942). Eine Einschränkung der Rechtsmittelanträge führt
aber nur dann zur Unzulässigkeit des Rechtsmittels, wenn der Rechtsmittelkläger,
ohne durch eine Veränderung im Beschwerdegegenstand selbst dazu veranlasst
zu sein, aus freien Stücken seine Anträge soweit ermäßigt,
dass sie die Rechtsmittelgrenze nicht mehr erreichen (RGZ 168, 355, 360,
OLG Hamburg, NJW-RR 1998, 356). Dies ist hier nicht der Fall. Die Klägerin
musste vielmehr auf die zwischenzeitliche eingetretene Abrechnungsreife
hinsichtlich eines Teils der Vorschussforderungen prozessual reagieren
und durfte nicht an den ursprünglichen Zahlungsanträgen festhalten
(BGH FamRZ 1987, 469). Daher macht die Erledigung während des Rechtsmittelverfahrens
die Berufung nicht unzulässig (vgl. Zöller-Gummer, ZPO, 23.
Auflage 2002, vor § 511, Rdnr. 23 m.w.N.).

In der Sache hat die Berufung großenteils Erfolg. Die Klägerin
hat gegen den Beklagten den einen Anspruch auf Zahlung aus § 535 II BGB
in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung
von 1.011,08 DM aus der Nebenkostenabrechnung vom 20. September 2000.

Die Abrechnung ist mit Schreiben vom 13. Februar 2001 beiden Mietern
übersandt worden. Ob die Abrechnung selbst adressiert ist, ist irrelevant.
Der Beklagte konnte die Abrechnung auch nicht mit Schreiben vom 22. Februar
2001 zurückweisen. Zwar gilt § 174 BGB entsprechend auch für
geschäftsähnliche Handlungen (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 61.
Aufl., 2002, § 174 BGB, Rdnr. 1). Dem Beklagten war jedoch aus der gegen
ihn gerichteten Klage bekannt, dass der Kläger-Vertreter für
die Klägerin auftritt. Vor diesem Hintergrund ist eine Zurückweisung
durch den Beklagten ausgeschlossen, § 174 S. 2 BGB. Soweit durch das Schreiben
des Beklagten-Vertreters vom 22. Februar 2001 eine Zurückweisung
auch im Namen der Mitmieterin ausgesprochen worden sein sollte, würde
dies jedenfalls an § 166 I BGB scheitern, da dem Beklagten-Vertreter bekannt
war, dass die Kläger-Vertreter von der Klägerin mit der Durchsetzung
der Forderungen beauftragt waren. Soweit der Beklagte behauptet, die Abrechnung
vom 4. Juli 2000 sei nicht an beide Mieter gerichtet gewesen, ist dies
ohnehin unzutreffend. Aus dem vom Beklagten mit der Klageerwiderung eingereichten
Anschreiben vom 4. Juli 2000 ergibt sich eine Adressierung an Herrn und
Frau ....

Die Abrechnung im preisfreien Wohnraum bedarf nicht der Unterzeichnung
(LG Berlin, Urteil vom 14. Juli 1998, Az. 64 S 541/97, GE 1998, 1025).
Der Abgabe von Rechnungsdaten bedarf es nicht (KG GE 1998, 796).

Di Abrechnung nach Miteigentumsanteilen ist grundsätzlich möglich
(OLG Braunschweig WuM 1999, 173). Allerdings weist das Amtsgericht zutreffend
darauf hin, dass auf Seite 1 der Abrechnung ein Verteilungsschlüssel
von 9,94 % auf der Basis des Verhältnisses der Wohnfläche zur
Gesamtfläche angegeben ist, während die Auflistung der Einzelpositionen
Anteile von 99.40/1000.00 der Miteigentumsanteile aufweist. Die Klägerin
hat dies jedoch dahingehend erläutert, dass das Verhältnis der
Wohnflächen und das Verhältnis der Miteigentumsanteile identisch
ist. Die Fläche der Wohnung des Beklagten hat die Klägerin mit
Schriftsatz vom 27. Februar 2001 eingehend dargelegt. Vor diesem Hintergrund
genügt das pauschale Bestreiten des Beklagten nicht. Die Darstellung
des Beklagten im Mietvertrag vom 26. Mai 1989 sei die Wohnfläche
mit 53,84 qm vereinbart, ist ohnehin offensichtlich unzutreffend. Im Mietvertrag
ist unter § 1 Nr. 1 nur eine ca.-Angabe aufgeführt. Auf das Urteil
der Kammer vom 20. April 2000 kommt es zwar schon deshalb nicht an, weil
es keinerlei über den entschiedenen Rechtsstreit hinausgehenden rechtskräftigen
Feststellungen zum Verteilungsmaßstab und zur Fläche enthält.
Der Beklagte kann jedoch nicht pauschal die Gesamtfläche des Anwesens
bestreiten. Soweit er die Unrichtigkeit der Angabe der Klägerin daraus
herzuleiten versucht, dass die Gesamtfläche in der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung
ebenso groß ist, wie in der Abrechnung über die kalten Betriebskosten,
ist darauf hinzuweisen, dass § 7 I 2 HeizKosV die Verteilung der Grundkosten
nach dem umbauten Raum ausdrücklich zulässt. Soweit der Beklagte
sonst die Gesamtfläche bestreiten will, ist dieses Bestreiten unsubstantiiert.
Es stand ihm frei, Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu nehmen und
gestützt auf die dadurch gewonnenen Erkenntnisse substantiiert vorzutragen
(OLG Düsseldorf GE 2000, 888). Dabei muss der Beklagte gemäß
§ 810 BGB bei der Hausverwaltung Einsicht nehmen. Einen Anspruch auf Übersendung
der Abrechnungsunterlagen hat er nicht (LG Berlin, Urteil vom 12. Februar
1998, Az. 62 S 333/97). Schon aus diesem Grund kommt kein Zurückbehaltungsrecht
des Beklagten bis zur vollständigen Übersendung von Unterlagen
in Betracht.

Die Einwände des Beklagten gegen die angesetzten Versicherungskosten
überzeugen nicht. Die pauschale Behauptung, es liege eine unwirtschaftliche
Bewirtschaftung vor, weil Einzelversicherungen abgeschlossen worden seien,
während eine Universalversicherung grundsätzlich wesentlich
kostengünstiger sei, ist unbrauchbar.

Der Beklagte schuldet aber keine Gartenpflegekosten in Höhe von
150,85 DM. Die Klägerin führt im Schriftsatz vom 27. Februar
2001 aus, die Kosten seien für die Begrünung des Innenhofes
angefallen. Die Kosten der Erstanschaffung von Pflanzen und Gehölzen
sind aber keine Kosten der Gartenpflege i.S.v. § 27 Abs. 1 Anl. 3 Nr.
10 der II. BV (OLG Düsseldorf, GE 2000, 888).

Die Hauswartkosten einschließlich Lohnsteuer und Sozialabgaben
sind nicht in voller Höhe umlagefähig. Da nach dem Hauswart-Dienstvertrag
dem Hauswart auch Instandhaltungs- und Verwaltungstätigkeiten obliegen,
ist ein Abzug von 20 % vorzunehmen (LG Berlin Urteil vom 10. Mai 2001,
At. 67 S 312/00, GE 2001, 923; Urteil vom 29. Juli 1999, Az. 61 S 513/98,
GE 1999, 1127). Als Hauswartskosten und Sozialabgaben sind damit nur 229,
94 DM bzw. 136,62 DM anzusetzen. Damit ergibt sich, unter Berücksichtigung
des Guthabens, bei den Heiz- und Warmwasserkosten eine Nachforderung von
1.011,08 DM.

Die Klägerin kann von dem Beklagten die Zahlung erhöhter Nebenkostenvorschüsse
für die Zeit von Januar 2001 bis Februar 2001 in Höhe von jeweils
45 Euro verlangen. Immobilien Vermieten wirtschaftet mit den Nebenkostenvorschüssen.
Diese werden ihm treuhänderisch i.S.d. Auftragsrechts überlassen.
Damit ist der Mieter gemäß § 669 BGB vorschusspflichtig (vgl.
OLG Koblenz WuM 1986, 282), allerdings nur in Höhe der zu erwartenden
Kosten. In Anbetracht der Höhe der Nachforderung und unter Berücksichtigung
des Anstiegs der Lebenshaltungskosten von etwa 3 % ist eine Vorschusserhöhung
um mehr als 45 Euro nicht angemessen. Vorschüsse für November
und Dezember 2000 kann die Klägerin wegen der zwischenzeitlich eingetretenen
Abrechnungsreife nicht mehr verlangen (HansOLG Hamburg ZMR 1989, 18; OLG
Düsseldorf GE 2001, 488). Insoweit haben die Parteien übereinstimmend
die Erledigung der Hauptsache erklärt.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen weiteren Anspruch auf
Zahlung von Kosten für die Übersendung der Abrechnungsunterlagen
in Kopie. Dem Amtsgericht ist dahingehend zuzustimmen, dass die Kosten
von 1 DM pro Kopie, insbesondere angesichts der gesunkenen Kopierkosten,
alle Kosten decken. Auf mehr hat die Klägerin keinen Anspruch.

Die berechtigte Forderung der Klägerin berechnet sich daher wie
folgt:

Nachforderung Nebenkostenabrechnung: 516,96 Euro

Aufwendungsersatz lt. Amtsgericht: 31,70 Euro

Erhöhte Nebenkostenvorschüsse 01/01 + 02/01: 90,00 Euro

= 638,66 Euro

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 247, 284, 286, 288, 291 BGB. Die
Zinsforderung der Klägerin ist teilweise unschlüssig, da ein
Anspruch auf Zinsen ab Rechtshängigkeit nur hinsichtlich der Kopierkosten
in Betracht kommt. Fälligkeit der Nebenkostennachforderung ist im
Hinblick auf die erforderliche Übersendung an beide Mieter (LG Berlin,
Urteil vom 15. Juni 2000, Az. 62 S 53/00, GE 2000, 1032) und die Prüfungsfrist
von 14 Tagen nicht vor dem 4. März 20001 eingetreten, nachdem die
Abrechnung beiden Mietern am 16. Februar 2000 zugegangen sein dürfte,
wie der Beklagte im Schriftsatz vom 19. März 2001 ausführt.
Damit besteht vorher auch kein Anspruch auf Rechtshängigkeitszinsen,
§ 291, S. 1 Hs. 2 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 I, 91 a ZPO. Soweit der Rechtsstreit
in der Hauptsache für erledigt erklärt worden ist, trifft den
Beklagten die Kostentragungspflicht, soweit die Vorschussforderung nach
den obigen Ausführungen zunächst begründet war. Der Ausspruch
über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Grundlage in
§§ 708 Nr. 11, 711 S. 1, 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen von § 543 II
1 ZPO nicht vorliegen.

Der, nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingegangene Schriftsatz
der Klägerin vom 15. April 2002 bot keinen Anlass, erneut in die
mündliche Verhandlung einzutreten.
 

Gericht: LG BERLIN;
Aktenzeichen: 62 S 413/01