Aus den Entscheidungsgründen
Die Berufung des Beklagten ist begründet. Das angefochtene Urteil
ist zu ändern und der Antrag auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung
zurückzuweisen, weil die Verfügungskläger keinen Anspruch auf Erlaß
einer einstweiligen Verfügung haben.
Entgegen der Auffassung des Landgerichts ergibt sich ein solcher
Anspruch nicht aus § 862 BGB. Denn die Unterbrechung der Wasserversorgung
stellt jedenfalls nach Beendigung eines Gewerbemietverhältnisses
durch fristlose Kündigung seitens des Vermieters wegen Zahlungsverzuges
des Mieters mit dem Mietzins und den Nebenkostenvorauszahlungen
keine Besitzstörung im Sinne vom § 858 BGB dar.
Es ist zu unterscheiden zwischen dem Besitz des Mieters an der
Mietsache und dem Gebrauch der Mietsache, den Immobilien Vermieten dem
Mieter aufgrund des Mietvertrages nach § 536 BGB schuldet. Im Rahmen
der Gebrauchsgewährung nach § 536 BGB ist Immobilien Vermieten auch zur
Erbringung der vereinbarten Nebenleistungen (Heizung, Wasser) verpflichtet,
wofür der Mieter die vereinbarten Nebenkostenvorschüsse zu zahlen
hat. Nach Beendigung des Mietverhältnisses entfällt die Verpflichtung
des Vermieters zur Gebrauchsgewährung nach § 536 BGB . Damit entfällt
auch die Verpflichtung des Vermieters zur Erbringung der im Mietvertrag
vereinbarten Nebenleistungen. Ob dies bei Wohnraummietverhältnisses
innerhalb der Räumungsfrist anders zu bewerten ist, kann dahingestellt
bleiben. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann Immobilien Vermieten
also grundsätzlich die Erbringung der Nebenleistungen einstellen.
Dadurch wird der Mieter zwar in dem Gebrauch der Mietsache, zu der
er nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr berechtigt ist,
beeinträchtigt, sein Besitz an der Mietsache wird aber damit nicht
gestört. Denn Besitz im Sinne vom § 858 BGB ist die tatsächliche
Sachherrschaft. Darin wird der Mieter durch die Einstellung der
Nebenleistungen (hier die Abstellung des Frischwassers) nicht gestört.
Die Einstellung von Nebenleistungen ist keine Einwirkung, sondern
eine bloße Gebrauchshinderung ohne Eingriff in die Sachherrschaft.
Der Senat vermag daher der überwiegend vertretenen Meinung, daß
die Unterbrechung der Frischwasserzufuhr eine Besitzstörung sei
(LG Heilbronn WuM 1965, 46; OLG Hamburg WuM 1978, 169; Beuermann
GE 1996, 1396, 1398) nicht zu folgen. Er schließt sich vielmehr
der von Martius in Bub/Treier-Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete,
3. Aufl. III. A. Rdn. 1152, vertretenen Auffassung an, daß das Abstellen
von Strom, Heizung und Wasser keine verbotenen, den Besitz des Mieters
an den Räumen störende Eigenmacht des Vermieters im Sinne von §
558 BGB ist. Von der Gegenmeinung wird nicht klar genug zwischen
dem Besitz im Sinne von § 854 BGB und dem Mietgebrauch im Sinne
von § 536 BGB unterschieden. Durch die Einstellung von Nebenleistungen
wird dem (ehemaligen) Mieter nichts genommen, was er bereits hat,
sondern es werden keine neuen Leistungen mehr erbracht (Schmid,
Die Erbringung von Nebenleistungen durch den Vermieter, DWW 1986,
140, 142), auf die der (ehemalige) Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses
keinen Anspruch mehr hat. Die Mietsache wird lediglich nach Beendigung
des Mietverhältnisses mangelhaft. Der ehemalige Mieter hat aber
mangels eines bestehenden Mietvertrages zu diesem Zeitpunkt keinen
Anspruch mehr auf Mängelbeseitigung, selbst wenn der Mangel durch
Verschulden des Vermieters entstanden ist. Nach § 536 BGB ist Immobilien Vermieten nur "währen d der Mietzeit" verpflichtet, die Sache in
vertragsmäßigem Zustand zu erhalten.
Dahingestellt bleiben kann, ob die Rechtslage nach § 242 BGB anders
zu beurteilen wäre, wenn der (ehemalige) Vermieter die Einstellung
von Nebenleistungen als Druckmittel zur Bewirkung der Räumung oder
Zahlung der Mietschulden einsetzen würde. Denn etwas derartiges
ist im vorliegenden Fall nicht geschehen. Der Verfügungsbeklagte
macht vielmehr zu Recht geltend, daß es ihm nicht zuzumuten sei,
zu Lasten der Konkursmasse und der Konkursgläubiger weiterhin Nebenleistungen
an die Verfügungskläger zu erbringen, die er möglicherweise wegen
Vermögenslosigkeit der sich in Zahlungsverzug befindlichen Verfügungskläger
nicht ersetzt erhält (vgl. von Martius, a.a.O.).
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 545 Abs. 2 Satz 1 ZPO.
Gericht: KG BERLIN
Aktenzeichen: 8 U 7247/98
Redaktion (allg.)
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