Alter Zustand?

Aus dem Tatbestand

Der Kläger begehrt die Beseitigung von baulichen Änderungen und
die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Wohnung.

Der Kläger ist Vermieter, die Beklagte ist Mieterin der Wohnung
....

Der Beklagte brachte, ohne vorher die Zustimmung des Klägers einzuholen,
im Flur und im Wohnzimmer der von ihm gemieteten Wohnung einen Laminat-Fußboden
ein, den er auf den vorhandenen Teppichboden verlegte. Durch den
verlegten Laminat-Fußboden ist der Fußboden erhöht worden; deshalb
kürzte der Beklagte die im Bereich des Laminat-Fußbodens vorhandenen
Türen.

Zwischen den Parteien ist streitig, ob es sich bei der Kürzung
um einige Millimeter oder um weitergehende Kürzungen der Türen handelt.

Nachdem der Kläger von den Veränderungen erfahren hatte, forderte
er den Beklagten mit Schreiben vom 30. 9. 1997 unter Fristsetzung
auf, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Mit Schreiben
vom 27. 1. 1998 wurde dem Beklagten von dem Kläger ein Vergleichsangebot
unterbreitet, in dem sich der Kläger mit den Veränderungen bis zum
Ende des Mietverhältnisses einverstanden erklärte, wenn der Beklagte
seinerseits eine erhöhte Sicherheit für die zu erwartenden Rückbaukosten
leiste. Dieses lehnte der Beklagte ab. Der Beklagte erklärte jedoch
gegenüber dem Kläger, daß er den ursprünglichen Zustand bei Beendigung
des Mietverhältnisses wieder herstellen wird.

Der Kläger ist der Ansicht, der Beklagte sei verpflichtet, die
Veränderung wieder rückgängig zu machen und den ursprünglichen Zustand
der Wohnung wieder herzustellen. Dieses ergebe sich daraus, daß
der Beklagte bauliche Änderungen vorgenommen habe, ohne vorher eine
Zustimmung des Klägers einzuholen.

Zumindest habe der Kläger einen Anspruch auf Erhöhung der Kaution.
Der Beklagte habe eigenmächtig eine nicht akzeptable Veränderung
des Mietgegenstandes vorgenommen, es sei eine erhebliche Belastung
im Rahmen des Mietverhältnisses einschließlich einer Vertrauensstörung
gegeben, aus diesem Grund sei die Rückbaupflicht zwingend zusätzlich
abzusichern.

Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, den im Flur
und Wohnzimmer eingebrachten Laminat-Fußboden in der Wohnung ...
wieder zu entfernen, die aufgrund der baulichen Veränderung gekürzten
Türen wieder zu verlängern, die entfernten Fuß- und Zierleisten
wieder im ursprünglichen Zustand anzubringen sowie den Teppichboden,
falls er durch die Umbaumaßnahmen beschädigt wurde, in den ursprünglichen
Zustand zu bringen, hilfsweise, den Beklagten zu verurteilen, vorgenannte
Veränderungen spätestens im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses
zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen
sowie zur Absicherung eine Kaution von DM 3.500,- zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte ist der Ansicht, dem Kläger stehe weder ein Anspruch
auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes während des laufenden
Mietverhältnisses, noch ein Anspruch auf Erhöhung der Kaution zu.

Für das weitere Vorbringen der Parteien wird ergänzend auf den
Sachvortrag in den Schriftsätzen nebst Anlagen sowie die zu Protokoll
gegebenen Erklärungen Bezug genommen.

Aus den Entscheidungsgründen

Die im wesentlichen zulässige Klage ist unbegründet.

Der Hauptantrag des Klägers ist zulässig, aber unbegründet. Der
Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf sofortige Wiederherstellung
des ursprünglichen Zustandes, d.h. während des laufenden Mietverhältnisses.

Ein derartiger Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus § 550
BGB. Zwar kann auch in baulichen Veränderung ein vertragswidriger
Gebrauch der gemieteten Sache im Sinne von § 550 BGB bestehen, es
handelt sich vorliegend jedoch um solche Maßnahmen, die von dem
Kläger zu dulden sind.

Der Beklagte war zwar verpflichtet, vor der Vornahme der baulichen
Änderungen - dem Verlegen des Laminat-Fußbodens und dem Kürzen der
Türen - das Einverständnis des Klägers einzuholen, was er unstreitig
nicht getan hat, der Kläger wäre jedoch verpflichtet gewesen, seine
Zustimmung zu erteilen. Die von dem Beklagten gemietete Wohnung
wird nicht endgültig verändert. Es handelt sich bei dem Zustand,
den der Beklagte durch seine Arbeiten herbeigeführt hat, um einen
solchen, der ohne besonderen Aufwand wieder in den ursprünglichen
Zustand zurück zu versetzen ist. Dieses gilt zum einen für den Laminat-Fußboden.
Aber auch die Türen ließen sich wieder verlängern bzw. erneuern.
Daß diese Arbeiten mit einem gewissen Zeit- und Kostenaufwand verbunden
sind, steht der Verpflichtung des Klägers, seine Zustimmung zu den
entsprechenden baulichen Änderungen zu erteilen, nicht entgegen.

Besondere Belange des Klägers, die den von dem Beklagten vorgenommenen
Arbeiten entgegenstehen, sind nicht ersichtlich. Es sind keine nachteiligen
Folgewirkungen auf das Mietobjekt zu befürchten, auch betrifft die
Veränderung nur die von dem Beklagten bewohnte Wohnung, so daß Dritte
in keiner Weise beeinträchtigt werden.

Der Hilfsantrag ist teilweise unzulässig, teilweise unbegründet.

Der Antrag des Klägers auf Verurteilung des Beklagten zur Wiederherstellung
des ursprünglichen Zustandes "spätestens im Zeitpunkt der Beendigung
des Mietverhältnisses" ist unzulässig. es handelt sich insoweit
um eine Klage auf künftige Leistung im Sinne von § 259 ZPO. Zwar
hat der Kläger einen Anspruch gegen den Beklagten auf Beseitigung
der vorgenommenen baulichen Änderungen und Wiederherstellung des
ursprünglichen Zustandes bei Beendigung des Mietverhältnisses, der
Beklagte hat jedoch eine entsprechende Verpflichtung bereits außergerichtlich
anerkannt. Es fehlt daher insoweit das Rechtsschutzbedürfnis, da
nicht angenommen werden kann, daß sich der Beklagte seine Leistungspflicht
entziehen wird.

Hinsichtlich der Zahlung der Kaution in Höhe von 3.500,- DM ist
die Klage zulässig, aber unbegründet. Dem Kläger steht kein Anspruch
gegen den Beklagten auf Zahlung einer zusätzlichen Kaution zu.

Dem Vermieter ist teilweise die Erhöhung der Kaution zur Absicherung
der Rückbaukosten zuzugestehen, so kann Immobilien Vermieten etwa die Zustimmung
zu einer baulichen Veränderung von der Leistung einer - zusätzlichen
- Kaution abhängig machen. dieses gilt jedoch nur, wenn und soweit
der nach § 550 b Abs. 1 BGB zulässige Kautionsrahmen noch nicht
ausgefüllt ist. vorliegend ist der Kläger bereits durch eine Kaution
in Höhe von drei Monatsmieten gesichert. Eine darüber hinausgehende
Kaution steht ihm nicht zu. ein entsprechender Anspruch ergibt sich
insbesondere auch nicht aus § 242 BGB, da nicht angenommen werden
kann, daß die von dem Beklagten gemietete Wohnung durch die von
ihm vorgenommenen Änderungen in erheblich größerem Umfang Schäden
ausgesetzt ist, als ohne diese Veränderungen. Für Ansprüche des
Vermieters gegen den Mieter im üblichen Umfang ist aber Immobilien Vermieten
bereits - nach dem Willen des Gesetzgebers - durch eine Mietsicherheit
in Höhe von bis zu drei Monatsmieten ausreichend gesichert.

Eine Sachlage,.. die eine Abweichung von der zwingenden Vorschrift
des § 550 B BGB rechtfertigen könnte, ist vorliegend nicht gegeben.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO; die Entscheidung über
die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr.
11, 711 ZPO.

Gericht: AG HAMBURG
Aktenzeichen: 39A C 114/98